부동산학 -부동산컨설팅 사례모음

목차

1. 경기화성송교리 농림지

2. 서울논현동 일반주거지 151.3평

3. 서울 성동구능동 일반주거지261평

4. 서교동 金모씨의 사례

5. 서울 중계동 상업용지 1,024평

6. 서울 오금동 일반주거지 169평

7. 경기 광명시 광명동 90평

8. 홍천군 내촌면 답풍리 준농림임야 활용방안과 투자성 검토

9. 다세대 건립, 1억6천만원 임대수익

본문내용

적절하므로 매수인(동호인)이 전체면적을 직접 활용하는 데는 아무런 문제가 없을 것으로 보인다.
(4)4) 활용(개발)방안 검토
최근 전원생활에 대한 관심이 급증하고 있고, 홍천권역의 교통여건개선으로 접근성이 크게 높아지고, 인터넷등 정보통신산업의 발달과 주5일근무제 등으로 생활양식과 주거양식의 변화가 예측되고 있어 전원주택지의 수요는 꾸준히 증가할 것으로 전망되고 있다. 내촌강을 바라보는 조망과 경관이 아름답고, 도시인이 선호하는 비교적 양호한 입지여건을 감안할 때 3인 정도의 동호인 전원주택지로 조성하여 활용하는 것이 가장 적절하므로 매수인(동호인 1인 포함)이 일부 사용하고 그나머지 잔여부분에 대하여 매각할 경우 그 가격타당성과 손익분석이 필요할 것이다.
(5)5) 손익분석과 가격검토
가) 전제
3개의 필지(각 800여평)로 분할하여 전원주택지 용도의 전으로 형질변경한 후, 부동산경기의 활성기로 예측되는 2-3년 후 매각할 경우로 가정하고 그 손익을 개괄적으로 추정해본다.
비용: 1억6,000만원
.부지구입비:8,000만원(평당 3만2천5백원)
.토지조성비:2,500만원(설계비, 중장비사용비 및 성토, 벌목, 경사면처리,대체조성비, 전용부담금 ,경계측량비 등)
.기타비용(묘지 2기 이장비 및 기타):약 500만원
.기타 금융비용:월 140만원 36개월=약 5,000만원(순비용 1억1천만원의 3년 이자부담금 )
유사사례를 비교하여 산출함.
토지구입비+토지조성비+기타 제비용=1억1,000만원이므로 대상부지의 가격은 실질적으로 평당 4만7천원으로 볼 수 있음.(1억1,000만원 2,460평=4만7000원)
수입
.최소:【800평 60,000원(평당)=4,800만원】 3필지=1억 4,000만원
.최대:【800평 100,000원=8,000만원】 3필지=2억 4,000만원
3년 후의 거래가 용이할 것으로 판단되는 가격과 소규모면적의 준농림 전을 기준으로 추정.
순손익
.최소: 손실 이 나며 -2,000만원
.최대: 순수익은 +8,000만원
나) 가격검토
부지구입비와 부지조성비 기타 제비용을 감안하면 대상지는 평당 4만7천원의 가격이다.
(1억1,000만원 2,460평=4만7천원)
상기한 손익분석 결과 손익분기점은 총수입이 1억6,000만원일 때이며, 즉 3년 후 평당 6만 7천 원으로 매각이 가능할 경우이다.
2000년 현재 홍천의 1000평이하의 소규모 준농림지 전으로 비교적 양호한 품질의 농지는 평당 5만원에서 10만원 선이므로 3년후 손익분기점을 넘기는데는 어려움이 없을 것으로 보나, 순이익이 1억원을 넘을려면 평당 11만원이상에 매각이 가능하여야 할 것이다.
3년 후 전원주택시장의 활성화 여부에 이사업의 성패가 갈릴 것으로 분석된다. 안전성에 중점을 두고(최소한) 예측했을 때 약 5,000만원(평당 8만원 안팎)의 수익을 예상할 수 있을 것이다.
다) 결론
3년후 전원주택시장이 활성화될 것으로 전제하고 전체면적을 개발하여 전체면적을 매각한다. 그 사업성과 투자성은 어느 정도 보장될 것으로 판단되나, 그 안전성을 고려할 때 5,000만원 안팍의 수익성은 기대이하로 미흡하며 재검토해봐야 될 여지가 있어보인다.
그리고 3필지 중 2필지를 동호인 2명이 활용하고, 잔여 1필지를 매각했을 경우에 수익성은 매우 미미할 것이다.
따라서 사업성, 투자성의 측면에서 볼 때 현재 8,000만원(평당 3만2천원)은 약간 적정하지 못하다고 결론 내릴 수 있고 보고서 작성자의 개인적인 소견으로는 6,000-7,000만원(평당 2만5천원-2만8천원)일 때 투자성이 보장될 것으로 보이고, 다만 직접 전원전원주택지로 활용할 경우는 크게 문제가 없는 적정가격으로 결론 내릴 수 있다.
(6)6) 종합의견
실수요자가 전원주택지로 활용할 때는 입지여건 그리고 가격 등 비교적 양호한 수준으로 문제가 없는 것으로 판단되나, 수익을 목적으로 하는 사업자에게는 현재 가격 수준으로는 다소 미흡하여 불안정하여 보다 세밀한 검토가 필요할 것이다. 따라서 투자와 개발을 목적으로 할 경우 현토지의 가격이 보다 하향조정되어야 사업성이 확실하게 보장될 것이고, 전원주택과 전원생활을 원하는 일반 실수요자에게는 적정한 가격으로 분석된다.
여러 제조건을 분석해볼 때 화상대리 1,980평이 답풍리 임야 2,460평에 비해 객관적으로 유리하다. 그렇다고 해서 답풍리 임야 좋지 않은 물건이라는 판단은 잘못된 것이다. 여전히 우량물건 임에는 틀림없다.
자. 9. 다세대 건립, 1억6천만원 임대수익
자투리땅을 가지고 있던 소유자들은 얼마 전까지만 해도 냉가슴을 앓아왔다. 그 동안 도로, 공원 설치 등으로 인해 발생한 자투리 땅은 용도지역별 최소대지면적에 미달돼 땅을 가지고 있던 소유자들은 건축을 하고 싶어도 할 수 없는 것이 현실이었다. 하지만 지난 5월 개정된 건축법으로 불가피하게 발생된 자투리땅의 건축이 허용되었다. 게다가 일조권 규제도 대폭 완화되어 건축시 옆건물과 띄워야 하는 거리만큼의 면적을 더 얻을 수 있게 된 것이다.
(1)개발 사례
서초동에 나대지를 소유한 김씨는 건축법이 발효되는 지난 5월 다가구주택을 지을 계획을 마련했다. 하지만 세제혜택을 비롯한 여러 가지 조건을 검토한 후에 지상4층의 다세대주택을 짓기로 결정하고 설계에 들어갔다. 그러던 중 법이 개정돼 설계변경에 들어갔다. 다세대주택 건축시 최소 이격거리를 지키지 않아도 돼 종전처럼 건물을 인접대지 경계선에서 후퇴해 지을 필요가 없게 되었다.
또한 지하층 설치 의무규정이 폐지돼 전세대를 지상으로 설계했다. 임대료 수입을 높일 수 있을 뿐만 아니라 시공비도 더욱 절감할 수 있다는 것을 착안한 것이다. 때문에 다가구보다는 다세대주택이 유리했다. 김씨가 가지고 있던 땅은 일반주거지역으로 285.60㎡(86.39평)로 개정 이전 법규로는 연면적이 398.39㎡(120.51평)가 되지만, 개정법규를 적용하면 454.62㎡(137.52평)으로 늘어나게 됐다. 주변 임대료 시세가 신축주택의 경우 350만원 정도 임을 감안할 때 평당 공사비 230만원으로 산정하면 1억6천500만원의 임대수익을 올릴 수 있다. 이는 건축법 개정전에 비해 2천만원 정도 늘어난 셈이다. r

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