부동산학이론정리

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목차

제1편 부동산학 기초이론
제1장 부동산학의 기본원리
제2장 부동산의 개념과 분류
제3장 부동산의 속성과 특성

본문내용

주거용 부동산이나, 임대용 부동산은 수익분석법의 적용이 배 제된다. 특히 임대용 부동산의 경우에는 임료를 이미 알고 있는데, 그것을 다시 분석 하여 임료를 구한다는 것은 논리상 맞지 않다.
(3) 수익임료 산정방법
① 순수익의 산정
순수익을 산정하기 위해서는 일반기업경영에 의한 표준적인 연간 순이익을 구해야 하는데 그 방법은 수익환원법에서 구하는 순수익과 같다. 단, 수익환원법에서의 순 이익은 상각전후, 세공제전후의 순수익이 적용되나, 수익분석법에서의 순수익 은 상각후세공제전 순수익이 적용된다는 점을 유의하여야 한다.
② 필요 제경비 산정
㉠ 감가상각비
㉡ 유지관리비
㉢ 제세공과
㉣ 손해보험료
㉤ 대손준비금
㉥ 공실손실상당액
㉦ 정상운영자금의 이자상당액
③ 수익임료의 산정
수익임료는 상각후세공제전 순수익에 필요 제경비를 가산하여 구한다.
제5절 기타 방식
제1. 노선가식 평가법
1. 의 의
① 노선가식(路線價式) 평가법이란 가로(街路)에 연접(連接)한 일단의 토지를 선정하여 그 토지의 표준획지와 노선가를 결정하고, 이를 기초로 다른 획지를 증감보정하 여 대상획지의 가격을 수학적으로 산정하는 평가방식을 말한다.
② 노선가(란 가로(街路)에 연접한 표준획지의 단가를 말한다.
③ 노선가식 평가법은 현재 개별지가의 산정과 토지구획 정리사업에 활용되고 있으며, 외에서는 과세표준액의 산정에 이용되고 있다.
(1) 노선가식 평가법의 이론적 근거
모든 획지는 가로에서 멀어짐에 따라 가격이 체감하며, 가로에 접한 획지라 할지라 도 이용상황, 가로조건, 접근조건, 가옥의 밀집도에 따라 가격차이가 발생한다.
(2) 장단점
① 장 점
㉠ 과학적이고 설득력이 있다.
㉡ 감정평가사의 주관이 개입될 여지가 적어 가격편차가 적다.
㉢ 단기간에 대량으로 처리할 수가 있다.
② 단 점
㉠ 각 획지는 각양각색이므로 토지형태에 따른 보정률이나 깊이가격 체감률 등의 적 정한 파악이 어렵다.
㉡ 나지와 건부지 같이 이용상황이 다른 경우에는 정상적인 대비가 어렵다.
㉢ 시장성의 반영이 어렵다.
2. 노선가의 산정
(1) 노선가의 구성요소
노선가의 구성요소는 다음과 같다. 노선가는 이들 계수들을 합하여 산출한다. 특히 가로계수접근계수택지계수를 노선가의 3요소라 한다.
구분
노선가의 구성요소
가로계수
인접도로의 폭, 계통, 구조 등
접근계수
공공시설 내지 편익시설에의 접근 정도
택지계수
택지 자신이 가지는 이용상태안전성 등의 현황
환경계수
인근지역의 상황번화도주변 성숙도각종 혐오시설의 유무 등
행정계수
공법상의 규제 및 제한상태 등
(2) 산정방법
① 달관식
몇 사람의 전문가가 경험에 의하여 노선별로 구성요소를 참작하여 달관적으로 결 정하는 방법이다.
② 채점식
택지가격을 결정하는 제요인을 가로계수접근계수택지계수환경계수행정계 수로 분류하여 채점한 합계로서 노선가를 결정하는 방법이다.
제2. 회귀분석
1. 회귀분석의 의의
(1) 회귀분석의 개념
회귀분석이란 관련자료를 회귀분석(回歸分析)하여, 지가에 영향을 주는 주요변수들 간의 관계를 결합하여 지가와 주요변수들간의 일반적인 지가모형(함수식)을 만들어 이를 근거로 평가하는 방법이다.
(2) 회귀분석의 목적
① 어떤 독립변수의 값에 대하여 종속변수가 어떤 추정치를 갖게 될 것인가에 대한 정보를 제공한다.
② 회귀선을 사용하여 종속변수의 값을 추정할 때 이에 따른 오차의 크기에 대해 정 보를 제공한다.
③ 두 변수 사이에 존재하는 관련도를 측정할 수 있는 정보를 제공한다.
(3) 회귀분석의 장단점
① 장 점
객관적이고 공평하며, 대량으로 처리할 수 있다.
② 단 점
자료수집과 채택과정이 어렵고, 계량화하는 과정서 오차가 발생할 가능성이 크다.
2. 회귀분석의 모형
(1) 단순회귀분석(선형계획)
① 의 의
단순회귀분석이란 선형계획이라고도 하며 부동산 가격에 영향을 미치는 변수가 오 직 하나만 존재한다고 가정하여 대상부동산의 시장가치를 추계하는 회귀분석이다. 독립변수가 오직 하나만 존재하므로 단순회귀분석의 함수식은 일차함수의 관계가 성립한다.
② 선형 회귀방정식
Y = α + bx + ε
＊ Y(시장가치): 종속변수, α:회귀상수, b:회귀계수, x:독립변수, ε:회귀오차
(2) 다중회귀분석
① 의 의
다중회귀분석이란 부동산의 가격에 영향을 주는 변수가 여럿이 존재한다는 전제하 에 컴퓨터를 이용하여 시장가치를 추계하는 회귀분석이다.
② 다중 회귀방정식
Y = α + b1x1 + b2x2 + b3x3 + + bnxn +ε
＊ Y: 종속변수, α: 회귀상수, b: 회귀계수, x: 독립변수, ε: 회귀오차
제6절 물건별 감정평가
1. 토지: 토지는 동일 또는 유사지역의 표준지의 공시지가를 기준으로 평가한다.
구 분
원 칙
예 외
건부지
비준가격수익가격(복성식평 가법은 적용할 수 없음)
건부감가건부증가실시
후보지
비준가격
택지로 조성된 후의 나지가격에서 택지조 성비도급인의 통상부대비용수급인의 정상이윤 등을 공제하고 택지화에 요하는 성숙도를 고려한 가격과의 비교에 의하여 구한다.
농 지
비준가격
＊복성가격(조성매립지)
＊수익가격(수익목적의 농지)
산 림
비준가격(임지와 입목으로
구분평가)→ 구분평가
＊일괄평가(일괄평가 가능시)
＊복성가격(소경목림)
＊유실수단지의 감정가격은 과수원의
감정규정을 준용
과수원
비준가격
＊수익가격
＊복성가격(幼齡樹의 경우)
염 전
비준가격
수익가격
광 산
수익가격-복구비용현가
＊수익가격은 상환기금법 적용
2. 건물
건 물
복성식 평가법
＊비준가격(복성가격이 비준가격과 현저한 차이가 있을 때)
＊수익가격(수익목적의 건물)
3. 의제부동산
자동차
비준가격
＊복성가격
＊해체처분가격(효용가치가 없는 경우)
건설기계 선박항공기
복성가격
＊비준가격
＊해체처분가격(효용가치가 없는 경우)
어업권
＊어장의 평가: 어업권 평가액+현존시설가격
＊어업권의 평가: 어장 전체의 수익가격-시설소요액
공 장
유형무형자산으로 구분평가
수익가격(계속적인 수익이 확실한 경우)
4. 무형고정자산
산업재산권
수익가격
＊비준가격 또는 취득원가
＊영업권의 평가에 포함하여 평가
영업권
수익가격
비준가격 또는 취득원가
5. 임 료
임 료
임대사례비교법
적산법 또는 수익분석법