부동산 펀드

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부동산 펀드에 대한 보고서 자료입니다.

목차

부동산 펀드


제 1 절 발전과정과 정의
1. 연혁과 정의
2.유형별 특징

제 2 절 구조와 내용
1. 구조
가. 부동산간접투자기구
나 . 부동산투자회사와의 구조 비교
다. 사모펀드

제 3 절 시장 현황 및 전망
1.시장의 현황
2 법규 및 제도 변화
3.간접투자시장의 발전 및 개선방안

본문내용

심으로 성장해 왔으며, 투자자금의 모집은 주로 공보보다는 사모를 활용해왔다. 설정액을 세부적으로 살펴보면 2007년 말 국내에 설정된 부동산 펀드가 7조 3천억원 수준으로 국내의 전체의 약 81%를 점하고 있으며 그 중 사모가 5조 7천억원 수준으로 76%정도이다. 한국투자증권과 펀드 cud가사 제로인에 따르면 2007년까지 부동산 관력 펀드의 수탁고는 약9조원(리츠 재간접 제외)으로 전체 펀드 잔고 299조원 가운데 3%수준을 차지하고 있는 것으로 집계되었다. 투자대상별 설정금액으로 주택이 42% 산업시설이 30% 오피스가 13% 그리고 상업 소매시설이 9% 정도로 점하고 있다(샘스, 2007.)
2 법규 및 제도 변화
2009년부터 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」(이하 자본시장통합법)이 시행된다. 간투법은 자본시장통합법의 시행에 따라 폐지된다. 자본시장통합법의 제정은 자본시장의 규제 개혁과 투자자 보호의 강화가 목적이다.
자본시장통합법은 간접투자기수 (집합투자기구)를 확대하여 민법, 상법 등 현행법상 설립 가능한 모든 기구를 활용하여 간접투자(집합투자)가 이루어질 수 있도록 하였다. 현행 간접투자기구는 투자신탁, 투자회사(주식회사), 사모투자전문회사(합자회사;PEF)로 한정되어 있으나 자본시장통합법에서는 이들뿐 아니라 유한회사 공모방식의 합자회사, 상법상의 익명조합, 민법상의 조합 등도 집합투자기구의 형식으로 활용할 수 있다.
간투법은 증권 파생상품 부동산 등 간접투자태상 자산을 한정적으로 열거하고 있으며 주요 투자대상인 자산을 기준으로 펀드의 종류를 7가지로 분류하고 있다. 반면, 자본시장통합법은 집합투자대상 자산을 ‘재산적 가치 있는 모든 재산’으로 포괄적으로 정의하고 있다. 현행7종류의 펀드를 4종류(증권펀드, 부동산 펀드, 특별자산펀드, 단기금융펀드)로 광역화하여 재분류 하되 투자대상 자산에 대한 제한을 완화함으로써 증권 펀드도 주 투자대상을 증권으로 유지하면서 일부를 부동산에 투자할 수 있게 된다. 또한 부동산펀드도 일부를 실물 등에 투자할 수 있게 되어 자산운용의 자율성이 커지게 된다.
주요 투자대상 자산을 특정하지 않고 언제나 어떤 자산에나 자유롭게 운용 가능한 혼합자산 펀드를 신설하여 시장 상황의 변화에 따라 주 투자 대상을 증권 부동산 실물 등으로 자유롭게 변경할 수 있는 펀드 개발이 가능하게 되었다.
자본시장통합법은 자본시장을 규율하는 여러 법률을 통합하여 정하고 포괄주의 규율 체계를 채택함으로써 모든 금융 투자 상품을 법의 규율대상으로 한다. 기능별 규율 체계를 도입하여 경제적 실질이 동일한 금융기능은 동일하게 규율하는 체계로 전환하고자 함이다.금융 투자업무의 범위를 확대하여 금융 투자업 간의 겸영을 허용한다, EH한 자산운용에 제한이 없는 혼합자산 펀드고 허용된다. 그리고 투자자 보호제도도 선진국 수준으로 강화하는 것을 목적으로 한다.
3.간접투자시장의 발전 및 개선방안
부동산간접투자기구와 부동산투자회사의 전체규모는 2007년 말 기준으로 약 14조원에 이른다. 2002년 이루 성장 규모는 <그림 6-7>과 같다
자기자본투자의 대표적 상품인 부동산투자회사는 안정적 임대수일을 발생시키는 오피스와 상업시설 등에 장기 투자를 중심으로 발전해 왔다. 이레 반해 부동산간접투자기구는 실물에의 투자도 있지만 상당부분이 분양주택 등 개발사업에 대출 중심으로 시장을 확대해 왔다, 요약하면 <표6-17>과 같다.
부동산 펀드의 대표적인 제도인 부동산간접투자기구와 부동산투자회사는 도입과 성장과정에서 차이점을 가지고 있다. 또한 제도의 도입 취와 투자유형도 다르며 규율하는 법령도 다르다. 제도의 도입 초기에는 부동산간접투자회사가 형태 자본금 규모 그리고 자금운영 범위 등 여러 가지인 제도개선과 규제완화 노력으로 부동산투자회사는 개발전문 부동산투자외사와 자기관리 부동산투자회사가 설립되는 등 다양한 유형으로 확대 되어가고 있다. 두 제도가 서로 경쟁하면서 때로는 보완관계를 이루면서 초기 단계인 부동산 간접투자 시장을 이끌어 왔다. 그러나 문제는 구조와 운용형태에서 유사성을 가지고 있다. 따라서 일부 전문가들은 유사란 상품을 두 가지의 서로 다른 제도로운영하면서 시장에 불필요한 혼란을 주고 있는 문제점을 지적하고 통합을 주장하기도 한다.
자금의 모집 형태를 살펴보면 <그림 6-8>에서 보듯이 사모형이 대부분을 차지하고 있다. 부동산투자회사도 유사한 경향을 보이고 있다. 부동산간접투자제도의 도입목적은 부동산에 대해 일반 투자자들의 투자를 용이하게 하고 투자의 기회를 제공하기 위해서이다. 그러나 현재의 투자자금 모집 형태는 공모보다는 사모가 대부분을 차지하고 있는데 그 이유는 자금모집 절차 운용제도, 공시제도 등 공모가 사모에 비해 복잡함에도 불구하고 세제 등의 혜택은 동일하기 때문이다 따라서 자산운용회사나 판매회사들이 복잡한 공모보다는 사모를 선호하게 되고 부동산 펀드시장이 사모 중심으로 발전하게 된 것은 제도로부터 기인한 당연한 결과다. 당초의 제도 도입취지를 살려 새로운 투자상품을 만들어 소액의 일반투자자에 대한 투자 기회를 확대하고 부동산 산업의 발전을 선도하며 일반으로부터 지지를 확보하기 위해서는 사모와 대비하여 공모를 통한 펀드 설립에 대해 확실하고 차별적인 혜택이 필요하다.
부동산 펀드에 대해 지속적으로 지적되는 사항은 미비한 제공자료와 정보 그리고 투자자 보호 문제다. 부동산 펀드의 자금 모집과 운용에 관한 공식 서류에는 모든 투자와 이익은 투자자에게 귀속됨을 밝히며 위험을 경고하고 있다. 부동산 펀드에 의한 모든 투자는 투자자 자신의 판단과 책임으로 이루어져야 함은 원칙이다. 그러나 이러한 원칙이 투자자금을 모집하고 운용을 통해 이익을 창출하여 투자자에게 되돌려 주는 것을 주된 목적으로 하는 판매사와 운용사의 투자자 보호의 책임을 면제해주는 것은 아니다. 설명의무 부여와 공시제도 보완 등 투자자에 대한 서비스 강화는 물론이고 투자자의 이익보호를 우선시하는 방향으로 제도와 법규의 엄격하고 보수적인 해석과 적용이 요구된다. 이와 같은 방향으로의 지속적인 제도개선이 궁극적으로 부동산 펀드 산업전체를 확대시키고 성장시키는 발판이 될 것이다.
참고 문헌

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