[부동산 증권화][부동산][증권화][증권]부동산 증권화의 의미, 부동산 증권화의 유형, 부동산 증권화의 특징, 부동산 증권화의 목적, 부동산 증권화의 방법, 향후 부동산 증권화의 과제, 부동산 증권화의 한계 분석

소개글

[부동산 증권화][부동산][증권화][증권]부동산 증권화의 의미, 부동산 증권화의 유형, 부동산 증권화의 특징, 부동산 증권화의 목적, 부동산 증권화의 방법, 향후 부동산 증권화의 과제, 부동산 증권화의 한계 분석에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 부동산 증권화의 의미

Ⅲ. 부동산 증권화의 유형
1. 자산담보부채권(ABS)
1) 의의&범위
2) 자산유동화의 구조& 당사자
2. 주택저당채권담보부채권(MBS)
1) 의의& 구조
2) 주택저당채권 유동화의 유형
3) 주택저당채권 유동화회사
3. 부동산투자신탁(REITs)
1) 의의
2) 부동산투자신탁의 종류
3) 우리나라의 부동산투자회사법

Ⅳ. 부동산 증권화의 특징

Ⅴ. 부동산 증권화의 목적
1. 간접금융에서 직접금융으로
2. 보유 부동산 분리에 의한 자산압축(off balance needs)
3. 개인자산 1300조엔의 운용수단 확대
4. 수수료 비지니스 확대에 의한 부동산업의 새로운 전개
5. 부동산 투자시장의 자금투입에 의한 부동산 거래의 활성화
6. 실물 부동산 시장의 공정성․투명성의 향상

Ⅵ. 부동산 증권화의 방법

Ⅶ. 향후 부동산 증권화의 과제
1. 유동화 자산의 공신력 확보와 평가주체의 문제
2. 가치평가의 객관성 확보와 평가기준의 문제
3. 부동산 문화와 정보에 관한 문제

Ⅷ. 부동산 증권화의 한계

Ⅸ. 결론

참고문헌

본문내용

eter)가 조속히 개발되어야 한다.
다행히도, 건설교통부의 지원하에 한국감정원에 설치된 부동산정보센터(REIC; Real Estate Information Center)는 국내외 부동산 상품에 대한 투자정보거래정보 등의 체계화에 박차를 가하고 있으며, 감정평가연구소의 수익환원기법 전담반에서는 수익환원기법의 연구와 실무 적용을 위한 노력을 서두르고 있는 점 등을 볼 때, 앞으로는 보다 투명하고 객관적인 시장자료와 고도화된 평가기법을 기초로 한 공정하고 선진적인 거래질서가 확립될 것으로 기대된다.
Ⅷ. 부동산 증권화의 한계
이미 부동산 증권화라는 새로운 금융혁신은 기존의 규제나 비효율 등을 제거함으로써 국제 금융시장에서 중요한 부문으로 자리 매김을 하고 있다. 우리 나라에서 이러한 부동산 증권화에 대한 이해가 확산되고 용이하게 정착되기 위해서는 부동산에 대한 과거의 고착적 인식이 하루 빨리 불식되어야 하며 제도 운용에 필요한 각종 정보 등 인프라가 구축되어야 한다. 현실적으로 부동산시장에 대한 정보가 매우 열악한 상황에서 그 효과를 십분 거둘 수 있을지 아직은 다소 염려스러운 실정이다.
한편, 부동산 증권화를 통해 우리 나라 부동산시장에 대한 과거의 부정적 인식을 탈피하고 선진적 구조로 발전하는 계기가 됨은 분명하나 자칫 토지가 갖는 공공재로서의 성격이 희석될 가능성도 있다. 또한, 부동산 증권화가 우리 사회에 제대로 정착하기 위해서는 일물일권 주의에 입각한 기존의 재산권 개념 및 등기제도 등 재산권과 관련한 법적인 정비 역시 신중히 병행되어야 한다.
부동산의 증권화는 우리가 처한 여건 속에서 장단기적으로 유용한 전략이 될 수 있다. 그러나 부동산 증권화가 이루어지더라도 그것이 실질적으로 작동하기 위해서는 부동산의 수익성이 보장되어야 한다. 아무리 뛰어난 금융적 기법이라고 할지라도 부동산의 증권화는 결국 현금 흐름을 창출하는 수익성 있는 부동산이 존재하지 않는다면 성공할 수 없는 것이다. 이러한 측면에서 우리 나라에서는 아직 부동산의 수익성을 높이는 부동산 경영의 개념과 운영 노하우가 제대로 성립되거나 보급되지 못한 상태이다. 또한 이러한 부동산 경영을 지원할 수 있는 금융조세 지원책도 마련되어 있지 않다. 따라서, 향후 부동산경영 측면의 보완책이 뒤따라야 할 것이다.
Ⅸ. 결론
빌딩 가격의 상승은 리츠 시장이 조기 정착하는 데 큰 걸림돌이 될 가능성이 높다. 리츠가 도입되면 가장 큰 투자처는 상대적으로 안정적인 임대수요를 확보하고 있는 서울 도심의 대형 빌딩이 될 가능성이 높다. 그런데 경기 침체가 장기화하면서 서울시내 빌딩의 공실률(空室率)이 높아지고 임대료가 떨어지고 있다. 서울시내의 빌딩 공실률은 0.2%였으나 12월 말에 0.8% 수준으로 높아졌고 지난 4월 말에는 이보다 0.1%포인트 더 높아진 것으로 추정된다.
빌딩 투자정보분석 전문업체 알 투 코리아의 김병욱 이사는 지난해 9월 말까지도 1～2개월 뒤 입주할 사무실을 예약하는 임차인이 줄을 이었는데, 최근에는 빈 사무실이 나와도 임차인을 찾지 못하는 경우가 많다고 했다.
이처럼 수요가 큰 폭으로 줄어들면서 지난해 한때 폭등세를 보였던 임대료도 하향곡선을 그리고 있다. R114가 3월 말 500여 개 빌딩의 임대료를 조사한 결과 서울 강남구 대치동 D빌딩의 평당 임대가는 400만 원에서 300만 원으로 무려 25% 급락했다. 인근의 E빌딩, 삼성동의 F빌딩 등도 평균 10% 정도 떨어진 것으로 나타났다.
빌딩가격은 오르고 임대료 수입은 줄어든다는 말은 결국 빌딩의 투자수익률이 떨어진다는 것을 의미한다. 이는 곧 리츠가 약속한 수익률을 올리는 데 실패할 가능성이 커진다는 것을 의미한다. 이러한 상황을 고려할 때 서울지역의 빌딩 가격은 2～3% 상승하는 반면 빌딩 임대료는 2～3% 떨어질 것으로 예상되며, 이 경우 빌딩 수익률은 1% 정도 떨어질 것으로 전문가들은 보고 있다.
리츠에 대한 고율의 세금 부과도 빨간 불이 되고 있다. 재정경제부가 최근 발표한 부동산투자회사에 대한 세제지원방안은 CRV 리츠의 경우 배당가능이익의 90% 이상을 배당하면 배당금 전액을 법인세 과세대상에서 제외하지만 일반 리츠에는 이를 적용하지 않는다. 이에 따라 일반 리츠에 투자한 사람들은 투자수익에 대해 16% 또는 28%(현행 법인세율)의 세금을 물게 된다. 또한 CRV 리츠는 부동산 매입시 부과되는 취득세와 등록세를 전액 면제해주면서도 일반 리츠는 절반만 감면해주기로 했다.
리츠 투자 자문회사 저스트 알의 서후석 사장은 이런 세율이 그대로 유지된다면 리츠의 수익률은 1～2% 줄어들어 경쟁력을 잃게 된다며 일반 리츠에도 동일한 세제혜택을 주든가, 일반 리츠도 CRV 리츠처럼 페이퍼 컴퍼니 형태로 설립할 수 있게 해 법인세를 면제받을 길을 열어줘야 할 것이라고 말했다.
리츠를 조기에 정착시키기 위한 인프라도 부족하다. 무엇보다 투자자들이 신뢰할 만한 투명한 시장 시스템을 확보하는 것이 관건이다. 물론 제도 시행 초기단계에는 정부가 규제와 단속을 통해 투자자 보호에 나서겠지만 그런 방식으로는 한계가 있다.
리츠 선진국인 미국도 80년대 중반까지는 리츠회사 경영진의 모럴 해저드 때문에 골머리를 앓았다. 회사 경영진이 유망한 부동산을 몰래 매입해 자신들의 배를 채운 것.
이 때문에 운용중인 부동산에서는 수익이 제대로 나올 수 없었다. 이는 결국 리츠의 부실과 파산으로 이어졌고 투자자들은 큰 피해를 볼 수밖에 없었다. 따라서 리츠회사와 투자자, 자산운용사, 리츠주식 발행 증권사 등 리츠 참여자들이 스스로 감시하고 견제하는 투명한 시스템이 가동돼야 하지만 우리 현실은 그런 여건이 미흡하다.
참고문헌
ⅰ. 김미송(1999), 부동산 증권화 제도의 발전방안, 성균관대학교
ⅱ. 경록 부동산투자전략센터(2009), 똑똑한 부동산 투자분석, 경록
ⅲ. 이상구(2004), 부동산 증권화제도의 기본구조에 관한 고찰, 경남대학교
ⅳ. 이상영(2000), 부동산증권화에 따른 부동산투자정보의 발전방안, 한국부동산연구원
ⅴ. 이상영(2009), 내일의 부동산 파워, 로크미디어
ⅵ. 정상철(2003), 부동산증권화와 리츠(REITs)에 관한 연구, 호남대학교

키워드

부동산 증권화,   부동산,   증권화,   증권,   주식,   부동산 증권화의 특징,   부동산 증권화의 한계,   부동산 증권화의 유형