부동산투자회사(리츠, REITs)의 필요성, 감독규정, 부동산투자회사(리츠, REITs)의 자금조달구조, 자문사, 부동산투자회사(리츠, REITs)의 자산운용방식, 선진국가 사례, 향후 부동산투자회사(리츠, REITs)의 방향

소개글

부동산투자회사(리츠, REITs)의 필요성, 감독규정, 부동산투자회사(리츠, REITs)의 자금조달구조, 자문사, 부동산투자회사(리츠, REITs)의 자산운용방식, 선진국가 사례, 향후 부동산투자회사(리츠, REITs)의 방향에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 개요

Ⅱ. 부동산투자회사(리츠, REITs)의 필요성

Ⅲ. 부동산투자회사(리츠, REITs)의 감독규정

Ⅳ. 부동산투자회사(리츠, REITs)의 자금조달구조

Ⅴ. 부동산투자회사(리츠, REITs)의 자문사

Ⅵ. 부동산투자회사(리츠, REITs)의 자산운용방식

Ⅶ. 부동산투자회사(리츠, REITs)의 선진국가 사례
1. 미국의 사례 : REITs
2. 호주의 사례 : LPT
3. REITs와 LPT의 비교

Ⅷ. 향후 부동산투자회사(리츠, REITs)의 방향
1. 투자자 보호장치 강화
2. 예상되는 부작용 최소화
3. 개발사업의 제한적 허용

Ⅸ. 결론

참고문헌

본문내용

을 모집하는 수단으로 이용되는 신탁증권으로 자본시장에 상장되어 자유로이 유통되는 증권을 칭한다. LPT를 통해 조달된 자금은 신탁규약(deed of trust)에 의해 수탁자(trustee)가 관리하며 수탁자는 LPT 주주를 위해 부동산을 보유, 매입, 처분등을 통해 이익을 창출한다.
미국의 REITs와 마찬가지로 LPT의 주주는 부동산을 직접 소유하지 않고, 부동산에 대한 수익권만을 가진다. 따라서 수탁자는 LPT 주주를 대신하여 부동산에 대한 법률적 소유권 및 관리권을 행사한다. 이러한 점에서 LPT는 우리나라의 금전신탁을 통한 신탁증서와 유사하다. 다만 상장되어 자본시장에서 거래되는 것이 다른 점이다.
LPT는 주주, 수탁자, 경영자로 구성되어 있다. 주주들은 신탁의 수익자로 유한책임을 지며, 호주의 경우 주요 투자자는 금융기관, 연금이며 이들은 전체 주주의 70~80%를 차지하고 있다. 수탁자는 신탁규약이 규정한대로 주주를 위해 신탁기능을 수행하며 LPT의 총 자산가치에 근거하여 일정 수수료를 얻는다.
LPT는 일반적인 법인형태가 아니므로 외부로부터 경영자를 선임하여 부동산을 총괄하는 기능을 부여한다. 경영자는 부동산개발과 관련된 조직과 소유자와 관련된 조직으로 분류된다. 경영자의 경영실적이 만족스럽지 않을 경우 주주의 의결에 의해서 경영자를 해임할 수 있다. 역시 수탁자와 마찬가지로 총 자산가치에 근거하여 수수료를 받는다.
호주는 부동산의 증권화 측면에서 상장비율이 홍콩 다음으로 높은 국가로 부동산의 증권화가 활성화되어 있다. 홍콩은 부동산의 43%, 호주는 22%, 미국은 8.6%가 주식시장에 상장되어 있다. 이러한 점에서 호주의 LPT제도와 유사한 신탁기능을 활성화시킬 필요가 있다.
3. REITs와 LPT의 비교
구 분
회사 구조
법적 구조
조 세
경영자
REITs
회사 형태, 주주들에게 주식 발행
영속적인 유한책임, 소유권 등기이전 가능
과세대상 수익의 95%를 주주에게 배당할 경우 법인세 면제
내부 경영자, 비용은 일반경비로 처리
LPT
신탁구조, 주주들에게 신탁증권 발행
신탁규약에 의해 수탁자가 주주를 대신하여 자산을 소유, 비영속적 조직
과세대상 수익의 100%를 주주에게 배당할 경우 법인세 면제
수탁자가 외부 경영자 임명, 총자산가치에서 수수료 지불, 주주의결에 의해 해임 가능
Ⅷ. 향후 부동산투자회사(리츠, REITs)의 방향
용역과제 수행을 통해 부동산투자회사 제도의 도입취지, 부동산투자의 특징 및 자산운영 기준, 전문인력의 확보 필요성, 가치평가, 정보공시 및 투자자 보호 등을 종합적으로 감안할 때 기존 법률의 개정을 통한 제도 도입은 불가능한 것으로 판단된다. 따라서 선진 부동산간접투자 제도를 도입하고 부동산의 유동성을 제고하기 위해서는 새로운 법률인 가칭 \'부동산투자회사법\'의 제정을 추진하게 되었다.
다만 새로운 법률 제정시 고려하여야 할 정책방향으로서 투자자 보호 및 도덕적 해이를 방지하기 위한 제도적 요건을 어떻게 설정할 것인가와 예상되는 부작용 해소방안, 그리고 개발사업 허용여부 및 규모 등에 관한 원칙을 다음과 같이 설정하였다.
1. 투자자 보호장치 강화
투자자가 자기책임 하에 안심하고 투자할 수 있도록 각종 정보공시 요건을 강화하고 아울러 주주총회 및 이사회의 권한을 강화하여 소액주주의 권익을 보호한다. 또한 부동산투자회사의 대형화를 통해 주식시장의 상장을 의무화하고 건전한 자산운용이 가능하도록 엄격한 운용기준을 제정하며, 행정당국 및 금융당국에 의한 철저한 관리·감독이 이뤄지도록 한다.
2. 예상되는 부작용 최소화
제도 도입으로 예상되는 부작용을 최소화하기 위해 점진적·보수적으로 제도를 도입하고 추후 점진적인 활성화를 유도한다. 이를 위해 회사 설립 및 현물출자에 대한 제한 규정, 엄격한 자산운용기준의 설정 그리고 투자자를 보호하기 위한 자산보관기능의 위탁 등에 관한 내용을 입법에 반영할 필요성이 있다.
3. 개발사업의 제한적 허용
마지막으로 부동산투자회사의 경영의 안정성을 침해하지 않는 범위 내에서 개발사업을 제한적으로 허용한다. 이를 위해 개발사업에 대한 타당성 분석을 강화하고 투자위험성이 분산되도록 사전적 장치를 강구하며, 공공개발사업에 대한 투자를 유도한다.
Ⅸ. 결론
리츠는 자금모집 방법, 투자대상, 자산관리 형태에 따라 몇 가지로 나뉜다. 가장 대표적인 것은 자금 모집방법에 따른 구분으로 회사형과 신탁형이 있다. 회사형은 주식을 매입, 주주가 돼서 회사의 경영권을 갖는 방식이고, 신탁형은 수익증권을 매입해 경영에 참여하지 않고 이익이 발생하면 투자한 만큼 이익을 돌려받는 방식이다. 건설교통부는 회사형 리츠만 인정할 계획이다.
투자대상을 기준으로 할 때는 지분형과 모기지(mortgage)형으로 나눌 수 있다. 지분형은 투자대상이 대부분 토지나 건물 등 부동산이고, 수익은 이들로부터 나온 임대료다. 반면 모기지형은 투자대상이 MBS, ABS(자산유동화증권) 등 부동산 금융상품이며, 수익은 부동산 금융상품에서 발생한 이자나 배당이다. 우리나라에선 지분형만 허용될 예정이다.
리츠에서 투자한 부동산을 누가 관리하느냐에 따라 리츠회사가 직접 챙기는 자기 관리형과 전문 관리회사에 위탁하는 외부 관리형으로도 나눌 수 있다. 건설교통부는 두 가지 다 인정할 방침이다.
또한 자산운영 방식에 따라 개방형과 폐쇄형이 있다. 개방형은 투자자가 원하기만 하면 언제든지 자신이 보유한 지분을 리츠 회사에 환매해줄 것을 요구할 수 있는 형태. 반면 폐쇄형은 환매가 불가능하다. 우리는 폐쇄형이 될 가능성이 크다.
참고문헌
- 김관영 외 1명, 부동산투자회사의 수익-위험 특성에 관한 연구, 한국부동산분석학회, 2007
- 권호근 외 1명, 부동산투자회사(REITs)제도의 이론적 접근과 전망, 한국부동산학회, 2010
- 박훈, 부동산투자회사법상 부동산투자회사의 과세문제, 한국세무학회, 2005
- 이소한, 부동산투자회사 제도의 발전방향, 한국부동산분석학회, 2001
- 원필재, 재무분석을 통한 부동산투자회사 배당률 영향요인 분석, 단국대학교, 2010
- 임상순, 우리나라 부동산투자회사(리츠)에 관한 고찰, 원광대학교, 2007

키워드

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