뉴타운사업과 관계법규에 대한 이해

목차

뉴타운사업과 관계법규에 대한 이해
목 차
1. 연구배경

2. 뉴타운사업이란

3. 뉴타운사업관련제도

4. 도시재정비사업의 현황과 특성

5. 도시재정비촉진을 위한 특별법

6. 도정법, 도촉법, 뉴타운 사업간의 비교

7. 뉴타운 사업의 현황

본문내용

이 서울시 이외의 다른 대도시에서도 본격적으로 추진될 경우 소요되는 막대한 재원에 대한 대책이 없고, 특정 도시의 관점 보다는 전국적인 관점에서 주택공급 및 재개발 문제에 접근해야 한다는 인식의 차이에서 비롯된다. 이러한 의견 차이는 첫 번째 기본원칙에서 제시된 “상위계획 및 관련계획의 충실한 반영 및 연계추진”이라는 원칙이 충분하게 지켜지지 않고 있다는 것을 의미한다.
또한 평당 최고 1,500만원을 넘는 은평뉴타운의 분양가로 인하여 높은 분양가를 감당하지 못하는 저소득층 원주민이나 세입자들은 뉴타운 개발사업으로 인하여 삶의 터전을 잃어버리는 결과를 가져온다는 점이다. 따라서 “다양한 소득계층 및 세대가 더불어 사는 공간 조성”이라는 마지막 개발원칙 또한 잘 지켜지지 않았음을 의미한다.
8. 서울시 뉴타운 사업의 문제점
뉴타운 개발사업의 초기에는 서울시에서 제정한 조례(서울특별시 균형발전지원에 관한조례, 2003년 4월 23일)에 근거하여 추진되어 왔다. 그러나 서울시 조례만으로 시범뉴타운 3개소, 2차 뉴타운 12개소, 3차 뉴타운 11개소 등 26개소에 달하는 뉴타운을추진하기에는많은 무리가 따랐다. 은평뉴타운의 경우 도시개발법에 의한 전면수용 방식으로 사업이 진행되었으며, 길음뉴타운은이미 6개의 재개발구역이 지정되어 잇었던 곳을 하나의 뉴타운 지역으로 통합하였다는 특징이 있다. 따라서 부분적으로 분리되어 시행되어 오던 여러개의 재개발사업장을 하나로 묶어서 개발하고 있는 것이다. 왕십리의 경우도 재개발사업을위주로 하는 뉴타운에 해당한다 2차 뉴타운의 경우 대부분 도시개발법에 의하여 사업이 진행될 수밖에 없다.
시범뉴타운 중에서 은평뉴타운은 SH공사의 주도로 주민을 모두 이주시키는 전면수용방식의 개발사업이 진행되었다. 이러한 방식은 단기간에 뉴타운사업을 추진하는데는매우 효율적일지 모르나 주민들이 조합을 결성하여 주도적으로 개발을 진행할 수 있는 가능성을 원천적으로 봉쇄했다는 문제점을 안고 있다. 법적 요구절차 중의 하나인 주민공청회가 두 차례나 무산되는 등 주민들간의 첨예한 의견대립으로 추진과정에서 많은 문제점을 드러내었다. 이러한 문제점을 해결하기 위하여 2차 뉴타운의 경우 전면수용방식을지양하고 환지방식의 사업추진을 시도하고 있으나 입체환지 절차규정의 미비와 수익성 미흡 등으로 여전히 한계점을 드러내고 있다.
또한 개발사업의 추진 시점에 있어서도 시범뉴타운 3개소가 지정된 1년후에 바로 2차 뉴타운 12개소가 지정되어 시범뉴타운의 건설을 통한 시행착오를 2차 뉴타운에 반영할 시간적 여유도 가지지 못한 채 서둘러 사업을 시행하는 결과를 가져왔다.
서울시 조례에 근거하여 추진되던 뉴타운 개발사업의 법적 근거를 확실하게 마련하고 중앙정부의 재정지원을 확보하며, 사업을 보다 효율적으로 추진하기 위하여 2005년 6월 서울시는 뉴타운특별법 제정을 정부에 건의하였다. 그러나 뉴타운특별법, 도시구조개선특별법, 도시광역개발특별법 등 3개의 유사한 법안이 제출되어 3개 법안을 통합한 도시재정비특별법이 제정되었다. 이 특별법은도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선, 기반시설 확충, 도시 기능의 회복을 위해서 광역적으로 계획하고 체계적이며 효율적인 사업의 추진을 목적으로 하고 있다.
서울시에서 제안하였던 뉴타운특별법안은 기반시설의설치에 중앙정부가 50%의 재원을 분담하는 방안, 그리고 구역지정 요건이나 주민동의 절차를 완화하여 사업추진을 빨리 할 수 있도록 하는 방안이 담겨있다. 그러나 재원분담의 경우 개발에 따른이익이 제대로 환수되어 기반시설에 투자되어야함에도 불구하고 이를 중앙정부에서 분담한다면 결국 개발업자나 개인에게 돌아가는 개발이익을 전 국민의세금에서 부담해야 하는 모순에 빠지게 된다. 민간이 주도하는 뉴타운 개발사업이 제대로 진행되기 위해서는 적정 수준의 개발이익 확보가 필수적이므로 개발이익을 확보해주지 않으면 사업의 추진이 어렵고, 개발이익을확보해 줄 경우 기반시설 확보에 따른 비용을 중앙정부나 지자체가 부담해야 하는 상황에 처하게 된다.
특별법은 행정절차를 간소화하고 사업을 신속하고 효율적으로 추진하는데 필요하지만 정상적인 법절차를 뛰어넘는 것이기 때문에 범국민적인 합의를 필요로 한다. 서울시의 경우 행정중심복합도시 건설과 인구감소 등으로 새로운 경쟁력 확보가 필요한 시점이며, 이러한 경쟁력은 지금보다 밀도가 낮으면서 쾌적한 주거와 미래의 경쟁력 확보에 필요한 첨단기능의도입 등으로 해결되어야 할 사안이다. 그러나 용도에 있어서는 주택공급 위주로 추진되고 있으며, 용적률은 현재보다 상승하는 서울시 뉴타운 개발사업을 과연 특별법 체계로 가져가야 하느가에 대해서는 여전히 많은 반론이 존재하고 있다.
지금까지 택지개발촉진법에 의해 공공택지에 건설되는 공동주택은 분양가 상한제가 적요오디나 도시개발법에 의한 뉴타운지구는공공적 성격이 강한데도 분양가상한제의적용을 받지 않고 있어서 고분양가 책정을 방지할 수 없다는 문제점이 있다. 이러한 제도적인 맹점하에 SH공사가 최근에 발표한 은평뉴타운의 아파트 분양계획에 따르면 평당가격이 1,151만원~1,523만원에 달하여 서민들의 비줄능력을 고려하지 않은 분양가 책정이라는 비판을 받게 되었다. 은평뉴타운의 고분양가 논란은 강북 집값을 자극하여 과거 강남이 아파트 가격상승을 주도한 것과 비슷한 상황이 재개되었다. 경실련을 비롯한 시민단체들의 끈질긴 분양원가공개 주장에도 불구하고 서울시는 민간기업에 미칠영향을 고려하여 전면적인 분양원가공개는 바람직하지 않다는 견해를 견지하다가 결국 공개쪽으로 방향을 선회하였으나 아직까지도 공개항목에 있어서 시민단체의 주장에 미치지 못하는 제한된 항목에 대해서만 공개하겠다는 방침을 발표하였다.
이 문제는 기본적으로 서민들의 주택구입시 지불능력을 고려하지 않고 분양가가 책정됨으로써 결과적으로 원주민의 재정착을 저해하는 결과를 가져왔다. 서울시가 밝힌 뉴타운 사업이 지역균형개발 차원에서 낙후된 강북지역에도 강남수준의 고품격 주거지를 조성하기 위한 것이라면 강북지역 거주민들의지불능력에 맞는 수준의 주거를 공급해야 하며 원주민의 재정착이라는 큰 정책목표에 맞도록 적정한 주순의 분양가가 책정될 수 있어야 한다.

키워드

뉴타운사업,   도시재정비사업,   도정법,   도촉법,   뉴타운관계법