매매와 관련한 민법 전반 사항 검토

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매매와 관련한 민법 전반 사항 검토에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 매매일반 개요
Ⅱ. 매매의 성립
Ⅲ. 매매의 효력
Ⅳ. 환매
Ⅴ. 특수한 매매

본문내용

(1) 환매의 목적물특약의 시기환매대금
제한이 없으며, 부동산동산은 물론이고 그 외의 재산권도 가능하다. 그리고 환매의 특약은 매매계약과 동시에 하여야 한다(본조 1항). 다만 매매계약 후에 특약을 한 경우 모두 무효가 되는 것은 아니며, 재매매예약으로서는 유효할 수 있다. 환매대금은 매매대금과 매수인인 부담한 매매비용이지만, 그보다 고액으로 약정하더라도 유효하다(본조 2항). 그리고 환매권 행사시에 매도인과 매수인은 서로 목적물의 과실과 대금의 이자를 청구할 수 없다. 이는 상계된 것으로 보기 때문이다(본조 3항)
(2) 환매기간
제591조 [환매기간] ① 환매기간은 부동산은 5년, 동산은 3년을 넘지 못한다. 약정기간이 이를 넘는 때에는 부동산은 5년, 동산은 3년으로 단축한다. ② 환매기간을 정한 때에는 다시 이를 연장하지 못한다. ③ 환매기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 부동산은 5년, 동산은 3년으로 한다.
1) 환매기간은 그 특약이 성립한 날로부터 기산한다. 환매권은 형성권이므로 그 행사기간은 제척기간이다. 일반적으로 소멸시효는 그 권리를 행사할 수 있는 날로부터 진행되지만, 제척기간은 그 권리가 발생한 날로부터 기산한다(총칙 소멸시효 부분 참조). 예컨대, 일정한 거치기간의 경과 후에 환매할 수 있다는 특약(시기부특약)을 한 때에도 본조의 환매기간은 환매특약이 있는 때로부터 기산된다. 환매권의 발생에 관하여 停止條件을 붙인 경우에도 마찬가지다.
2) 환매권의 행사로 발생한 소유권이전등기청구권은 그로부터 다시 10년의 소멸시효에 걸린다는 것이 판례의 태도이다(대판 91.2.22. 90다13420).
2. 환매의 실행
(1) 환매권의 행사방법
제594조 [환매의 실행] ① 매도인은 기간내에 대금과 매매비용을 매수인에게 제공하지 아니하면 환매할 권리를 잃는다. ② 매수인이나 전득자가 목적물에 대하여 비용을 지출한 때에는 매도인은 제203조의 규정에 의하여 이를 상환하여야 한다. 그러나 유익비에 대하여는 법원은 매도인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
환매권의 행사는 의사표시로써 하되, 상대방에게 환매대금을 제공하여야 한다.
(2) 환매의 등기를 한 경우
제592조 [환매등기] 매매의 목적물이 부동산인 경우에 매매등기와 동시에 환매권의 보류를 등기한 때에는 제3자에 대하여 그 효력이 있다.
환매권 보류등기를 한 때에는 전득자에 대해서도 환매권을 행사할 수 있다.
(3) 환매권의 대위행사
제593조 [환매권의 대위행사와 매수인의 권리] 매도인의 채권자가 매도인을 대위하여 환매하고자 하는 때에는 매수인은 법원이 선정한 감정인의 평가액에서 매도인이 반환할 금액을 공제한 잔액으로 매도인의 채무를 변제하고 잉여액이 있으면 이를 매도인에게 지급하여 환매권을 소멸시킬 수 있다.
환매권은 양도성이 있고 일신전속권이 아니므로, 매도인(환매권자)의 채권자는 이를 대위행사할 수 있다. 이에 대해 매수인은 목적물 가액에서 환매대금을 공제한 잔액으로 매도인의 채무를 변제하고 나머지가 있으면 이를 매도인에게 지급함으로써 환매권을 소멸시킬 수 있다.
(4) 공유지분의 환매
제595조 [공유지분의 환매] 공유자의 1인이 환매할 권리를 보류하고 그 지분을 매도한 후 그 목적물의 분할이나 경매가 있는 때에는 매도인은 매수인이 받은 또는 받을 부분이나 대금에 대하여 환매권을 행사할 수 있다. 그러나 매도인에게 통지하지 아니한 매수인은 그 분할이나 경매로써 매도인에게 대항하지 못한다.
공유물의 분할은 현물분할을 원칙으로 하고, 그 밖에 경매를 해서 그 대금으로 분할할 수 있다(269조). 전자의 경우에는 환매의무자가 그 분할로 받은 부분에 대하여, 후자의 경우에는 환매의무자가 받을 배당금에 대하여 환매권을 행사할 수 있다(595조 본문). 다만 환매의무자가 분할 등에 대한 통지를 게을리 한 때에는, 환매권자는 분할이나 경매가 없었던 것과 같이, 여전히 공유지분을 환매할 수 있다(595조 본문). 분할이나 경매는 이로써 그 효력을 잃는다. 다만 분할이나 경매에도 불구하고 제3자에 대하여 환매권을 가지고 대항하기 위해서는 이를 등기해야 하는 것으로 새긴다(김형배 378면, 이은영 236면).
[ 환매와 재매매의 예약 ]
⒜ 재매매의 예약
어떤 물건 또는 권리를 매각하면서 미리 장차 매수인으로 하여금 그 매매목적물을 다시 매도인에게 매각반환케 하는 매매의 예약이다. 이 예약도 원칙에 따라 일방예약으로 추정되며, 보통 매도인이 豫約完結權을 가진다. 환매에 대해서는 제590조 내지 제595조에서 이를 규정하고 있으나, 재매매의 예약에 대해서는 아무런 규정이 없다. 따라서 계약자유의 원칙상, 재매매의 예약에 관해서는 환매에 관한 규정에 구애받음이 없이 그 내용을 당사자가 자유롭게 정할 수 있다.
⒝ 환매와 재매매예약의 비교
a) 목적물의 범위 양자 모두 부동산동산 기타 재산권 등을 목적물로 할 수 있으며, 차이가 없다.
b) 계약의 동시성 재매매예약은 환매와 달리 매매계약과 동시에 할 필요가 없다(계약자유의 원칙).
c) 대금의 동액성 폭리행위가 되지 않는 한, 재매매예약에는 대금액에 제한이 없다. 그러나 환매대금에 대해서도 특약을 인정하므로(제590조 2항), 양자 사이에 큰 차이가 없다.
d) 존속기간 재매매예약에는 예약완결권행사의 존속기간에 제한이 없다.
e) 등 기 환매는, 목적물이 부동산인 때에 환매권보류의 등기를 하는 것이 인정되나(제592조), 재매매예약에 관해서는 일반 청구권의 보전문제로서 가등기를 할 수 있을 뿐이다.
Ⅴ. 특수한 매매
1. 계속적 공급계약
매기의 서로 대립하는 급부 사이에 이행상의 견연관계가 인정됨은 물론, 그 밖에 전기의 급부가 없었음을 이유로 금기의 또는 차기의 반대급부를 거절하는 것도 가능하다.
2. 동산의 소유권 유보부 매매
대판 96.6.28. 96다14807 소유권이전의 물권적 합의는 목적물 인도시에 이미 성립하지만, 代金완급을 정지조건으로 하므로…, 매도인은 대금이 모두 지급될 때까지 매수인뿐만 아니라 제3자에 대해서도 그 소유권을 주장할 수 있고, 다만 대금이 모두 지급되면 별도의 의사표시 없이 그 소유권이 매수인에게 이전된다.

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