용익물권

목차

1. 개 관

2. 지상권

3. 지역권

4. 전세권

본문내용

용·수익할 권리를 가진다(제303조 1항). 그 밖에도 상린관계의 규정에 의한 권리(제319조, 제216조 이하)와 점유보호청구권(제204조 이하) 등의 물권적 청구권, 유익비상환청구권(제310조)을 행사할 수 있다. 그 대신에 [현상의 유지]와 [통상의 관리에 속한 수선]에 대한 의무를 부담한다(제309조).
3) 처분의 자유 : 전세권자는 전세권을 타인에게 양도하거나 담보로 제공할 수 있고, 존속기간 내에서 목적물을 타인에게 전전세(轉傳貰) 또는 임대할 수 있다(제306조). 전세권은 기본적으로 용익물권이기 때문에, 전세권을 양도함에 있어 전세금반환청구권의 상대방인 전세권설정자의 승낙을 얻을 필요는 없으며, 그에게 통지를 할 필요도 없는 것이다(만약 담보물권으로 본다면 승낙을 얻어야 할 것임). 그리고 전세권자는 전세권과 분리하여 전세금반환채권만을 양도하는 것도 가능하다(대판 1997.11.25, 97다29790). 다만 존속기간의 경과로써 본래의 용익물권적 기능이 소멸하고 담보물권적 기능만 남은 전세권의 경우, 민법 제450조 소정의 절차를 거치지 않는 한, 그 전세권의 양도로써 전세금반환채권의 압류전부채권자에게 대항할 수 없다(대판 2005.3.25, 2003다35659). 한편 전세권설정자는 설정행위로써 전세권자의 전세권 처분을 금지할 수 있으며(제306조 단서), 이와 같은 처분금지의 설정행위는 등기함으로써 제3자에게 대항할 수 있다(부동산등기법 제139조 1항). 전전세의 경우 전세권자는 전전세하지 않았으면 면할 수 있는 불가항력으로 인한 손해에 대하여 그 책임을 부담하며(민법 제308조), 전전세권이 소멸하면 전전세권자는 원전세권자에게 목적부동산을 인도한다.
(5) 전세권의 소멸 : 전세권은 목적부동산의 멸실, 존속기간의 만료, 혼동, 소멸시효, 전세권에 우선하는 저당권의 실행에 의한 경매, 토지수용 등으로 소멸한다. 그 밖에 다음과 같은 원인에 의하여 소멸한다.
1) 전세권설정자의 소멸청구 : 전세권자가 용법에 따르지 않은 사용·수익을 하는 경우 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있으며, 이 경우에 전세권설정자는 전세권자에 대하여 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있다(제311조).
2) 전세권의 소멸통고 : 전세권의 존속기간을 약정하지 않은 경우 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있는데, 이 때에는 상대방이 그 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다(제313조).
3) 목적부동산의 멸실 : 전부멸실의 경우 전세권이 소멸됨은 당연하며, 일부멸실의 경우 잔존부분으로 전세권의 목적을 달성할 수 있으면 전세권은 잔존부분에 존속하고, 이 경우 멸실부분에 해당하는 만큼의 전세금은 감액된다. 반면 잔존부분으로 전세권의 목적을 달성할 수 없으면 전세권자는 설정자에 대하여 전세권전부의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있다(제314조 2항). 만약 전세권자가 멸실에 대하여 책임이 있으면 전세금은 손해배상에 충당된다(제315조).
4) 전세권의 포기 : 존속기간을 약정하고 있더라도 전세권자는 자유로이 그의 전세권을 포기할 수 있으나 전세권이 제3자의 권리(예를 들어 저당권)의 목적인 때에는 포기할 수 없다(제371조 2항). 그리고 용익물권으로서의 전세권의 포기가 전세금반환청구권의 포기까지 의미하지는 않는다.
5) 약정소멸사유 : 전세권의 소멸사유를 약정할 수 있으며, 약정한 소멸사유가 발생하면 전세권은 소멸한다. 하지만 이때에도 등기하여야 소멸의 효력이 생긴다.
6) 전세권소멸의 효과
가) 전세금의 반환 : 전세권이 소멸된 때 전세권설정자는 전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 한다(동시이행관계; 제317조). 만약 서류의 교부를 못 받았다면 전세금반환을 거부할 수 있으며, 그 기간동안 발생한 이자는 부당이득이라고 볼 수가 없다(대판 2002.2.5, 2001다62091). 만약 전세권설정자가 전세권의 부담 있는 부동산을 제3자에게 양도했다면, 전세금반환의무는 제3취득자가 부담하게 된다(대판 2006.5011, 2006다6072).
나) 우선변제 : 전세권자는 전세금반환채권에 관하여 대항력이 없는 일반채권자에 언제나 우선해서 변제권을 가지며(제303조 1항), 민사소송법에 의거하여 전세권을 경매하여 그 경락대금으로부터 우선변제를 받게 된다(제318조, 민사소송법 제742조 이하). 다만 건물의 일부에 대한 전세권의 경우 물권의 불가분성에도 불구하고 건물 전부에 대한 경매청구권을 인정받을 수 없다(大決 2001.7.2, 2001마212). 전세권설정자가 파산하면 별제권도 갖는다(파산법 제84조).
다) 저당권과의 경합 : 전세목적물에 저당권이 설정되어 있을 경우 전세권과 저당권의 우선순위는 설정등기의 선후에 따라 정한다. 따라서 전세권이 선순위인 경우 저당권의 실행에 상관 없이 전세권자는 전세권을 보유하며, 이때 전세권자가 배당요구를 하면 전세권은 매각된 것으로 보아 소멸된다(민사집행법 제91조 4항). 반면 저당권이 선순위인 경우, 저당권과 전세권 어느 쪽이 실행되더라도 전세권과 저당권 전부가 소멸된다. 또한 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권이 경락으로 소멸하였는데, 후순위의 건물 전부를 목적으로 하는 전세권이 있었을 경우, 아직 존속기간이 남아있는 후순위의 전세권은 함께 소멸하지 않는다(대판 2000.2.25, 98다50869).
라) 목적물원상회복과 부속물매수 : 전세권자는 그 목적물을 원상에 회복하여야 하고, 그 목적물에 부속시킨 물건을 수거할 수 있다(제316조 1항). 그러나 전세권설정자가 그 부속물건의 매수를 희망하여 이를 청구한 때에는 정당한 이유 없이 이를 거절하지 못한다(제316조 1항 단서). 따라서 전세권자는 전세권 설정자에게 그 부속물건을 매도해야 한다. 반면 부속물이 전세권설정자의 동의를 얻어 부속시킨 것이거나 전세권설정자로부터 매수한 것인 때에는 전세권자가 전세권설정자에 대하여 부속물의 매수를 청구할 수 있다(제316조 2항). 이러한 매수청구권의 법적 성질은 형성권이다.

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