용도지역제

목차

용도지역제(지역지구제 Zoning)
개념
역사
지역별 건축물의 형태, 규모, 용도 규제
우리나라 용도지역제
용도지역제의 문제점
용도지역제의 보완 및 다양화
유동지역제(Float Zoning)
계획단위개발 (PUD)
개발권이양제도(Transfer of Development Rights)
성과주의 용도지역제(performance zoning)
혼합용도지역(mixed use zones)
◦ 복합용도
장◦ 단점

본문내용

교통량 유발 등 불편초래
계획수립과 집행사이의 시간차이로 융통성의 결여
전국 도시에 거의 일률적인 적용으로 독자성 상실
현상유지적인 규제조치로 개발을 유도할 수 있는 적극성 부족
전통적 용도지역제(유클리드 지역제)의 문제점
사전확정주의 : 용도를 사전에 확정적으로 계획
누적주의 : 상위용도를 하위용도로부터 보호(주거 >상업 > 공업)
개발억제주의 : 과도한 민간개발 방지
부지주의 : 개별부지를 토지이용의 규제단위로 함
용도순화주의 : 용도별 토지이용 분리
지역주의 : 지역제의 목적이 주민의 이익추구에 있다고 봄(미국)
용도지역제의 보완 및 다양화
유동지역제(Float Zoning)
특정지역이 용도상으로는 필요하다고 규정만 해두고 배치결정은 유보하는 기법
지구의 요건을 만족시키는 토지개발이용을 신청하면 심의를 통해 지정
용도지역제의 유연성 제고
계획단위개발 (PUD)
토지이용규제의 단위를 개별필지나 지구가 아닌 일단의 사업지 전체로 하여 전체에 대한 용적률, 건물형태, 건폐율, 공지율 규제, 세부적인 사항은 개발주체의 재량권 부여-> 개발주체의 창의성 유도
주택, 상업, 업무, 공장 등의 용도와 커뮤니티 시설 등을 포함하는 다기능적인 종합적인 토지이용
개발허가를 필요로 하기 때문에 광역적인 지역계획과 정합성을 도모할 수 있음
지역개발을 촉진함으로써 지방세수 증대
공공스페이스나 공공서비스의 자주적 관리가 가능함
민간주도형 토지이용규제, 시장수요에 부응한 설계자유부여, 용도의 복합화, 대규모 동시개발
보상지역제(incentive zoning)
일정 조건을 갖춘 우수한 계획에 대해 보너스 제공
개발자에게 용도지역제에서 허용한 개발한도 이상의 개발권을 허용함으로써, 공공에게 필요한 쾌적요소를 개발토록 유도하는 것
공개공지(광장, 아케이드), 보행자공간, 냉난방시설, 방재시설
공공과 민간개발업자의 협의에 의해 운용
공공시설의 필요성은 높지만 확보가 어려운 도심지에서 주로 활용
개발권이양제도(Transfer of Development Rights)
역사적 건조물, 농지, 자연환경 등의 보전을 위한 제도
개별 획지의 실현 가능한 개발 총량을 규제하는 반면, 당해 획지에 있어 미이용의 개발가능용량을 다른 획지로 이전하는 것을 인정하는 제도
토지소유권에서 토지이용에 대한 개발권 분리
성과주의 용도지역제(performance zoning)
일반적으로 요구되는 최소한의 조건과 최대 허용한도만을 미리 설정 → 전통적인 지역제(All or Nothing)에 융통성 부여
인근주변지역에 미치는 실질적인 영향만을 규제하기 때문에 impact zoning이라고도 함
도심주변의 신개발지, 농촌취락지역 등 세밀한 토지이용규제가 필요없는 지역
혼합용도지역(mixed use zones)
사업타당성이 있는 상호 보완적 용도를 3종 이상 포함하여 규모, 밀도 등을 규정
→ 토지의 고도이용 도모 / 보행자 동선 등 구성요소가 물적, 기능적으로 일관된 종합적인 개발계획
복합용도의 예
- 주택, 오피스, 호텔, 레스토랑, 극장, 집회시설
- 서로 다른 기능, 공간, 주체가 도로, 철도 등 공적인 도시시설이나 준공적인 공개시설 공간과 일체가 되어 행해지는 개발사례 등
복합용도개발의 장점
- 도심지역의 평면적 확산 방지
- 토지이용효율 증진
- 주차장의 시간대별 이용
- 주거시설과 복합용도로 개발하여 도심공동화 방지
- 직주근접으로 교통난 완화와 도시의 하부시설 공유
- 운영상 규모의 경제 유도
복합용도개발의 단점
- 사업계획 복잡, 사업기간의 장기
- 다양한 기능 혼합으로 이용자 동선 혼란, 불필요한 동선발생
- 이용시간대가 다른 경우 건물의 유지 관리의 어려움
- 주거시설과 혼합시 주거환경의 침해 우려

키워드

용도지역제,   계획이론,   지역지구제,   재산가치이론,   계획단위개발 (PUD),   유동지역제(Float Zoning),   개발권이양제도(Transfer of Development Rights),   토지이용계획