부동산의 토지이용계획

소개글

부동산의 토지이용계획에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 우리나라의 토지이용계획에 관한 법제

1. 근대적인 토지이용제도의 도입
2. 토지이용계획제도의 변천
3. 토지이용계획의 유형과 체계

Ⅲ. 토지이용계획법제의 국제비교

1. 토지이용계획제도의 유형
2. 용도지역제와 지구상세계획제도의 비교
3. 지구상세계획제도와 보완적 상세계획제도의 비교

Ⅳ. 토지이용계획제도의 문제점과 장기발전구상

1. 토지이용계획제도의 문제점
2. 토지이용계획제도의 장기발전구상
3. 계획에 의한 토지이용제도로의 전환에 따른 기대효과

Ⅴ. 결론

본문내용

된 이후에는 미개발지역에서 상세계획이 수립되어야만 토지를 개발할 수 있다. 지구상세계획은 일정규모의 지구를 단위로 확정하여 수립되며, 지구단위계획의 집합은 지역의 장기발전구상과 합치하도록 하여야 할 것이다.
기존의 개발지역에 대하여는 경과규정을 두어 토지이용을 규제하고, 점진적으로 지구상세계획을 수립하여 계획에 의해 관리하도록 한다. 그러나 이미 허가를 받은 것에 대하여는 경과조치로서 종전의 법률에 의해 개발이용이 허용될 수 있다.
3. 계획에 의한 토지이용제도로의 전환에 따른 기대효과
우리의 토지이용제도를 용도지역제에서 계획에 의한 토지이용제도로 전환한다고 하면 그 효과는 여러 가지 면에서 나타날 것이다. 이는 계획에 의한 토지이용제도가 지니는 장점인 토지의 계획적 개발과 통제, 토지공급의 확대 그리고 토지관리행정의 능률화이다.
(1) 토지의 계획적 개발과 통제
계획에 의한 토지이용제도는 무엇보다도 먼저 시가지의 계획적인 변화를 추구할 수 있는 장점을 지닌다. 계획은 도시계획에서 행하는 신개발, 재개발 등 적극적인 정비만이 아니라 건축물 등의 자립적 갱신을 계획적으로 유도하는 경우까지 포함하므로 시가지의 계획적인 변화를 유도할 수 있다.
예를 들어 토지이용계획에 있어서 계획적 토지이용이 기존의 토지이용과 다른 것이라고 한다면 당연히 이는 토지이용의 변화를 의도하는 것이다. 토지이용의 급격한 변화계획은 일반적 건축규제의 기능으로는 대응할 수 없으므로 미시적 계획과 관련을 갖게 할 필요가 있는 것이다. 따라서 계획에 의한 토지이용은 토지의 계획적인 개발과 이용을 도모할 수 있는 잇점을 갖는다.
이와는 달리 계획에 의한 토지이용은 변화를 억제하는 점에서 계획통제의 효과를 가져온다. 역사적 건조물이나 건조물군의 보전, 경관보전, 공지녹지 등의 보전이 주변의 토지이용과 관련을 가지지 않으면 안되는 경우 일반적 기준에 의한 통제로서는 충분히 보전목적을 달성할 수 없을 때 계획에 의한 통제가 가능하게 된다.
(2) 토지의 효율적인 이용과 계획적인 토지공급
경직적인 용도지역하에서는 토지의 최유효이용이나 토지공급의 원활화를 기대할 수 없다. 그러나 계획에 의한 토지이용제도하에서는 계획에 의해 토지이용이 강구될 수 있기 때문에 토지수급의 상황변화에 적극적으로 대처할 수 있을 뿐만 아니라 토지의 최유효이용도 기할 수 있다. 계획이 현재의 반영과 미래의 예측에 의해 이루어질 때 탄력적인 토지공급이 가능해져 토지공급의 확대를 가져올 수 있을 것이다.
(3) 토지관리행정의 능율화
토지문제는 실로 토지이용제도에 비롯된다 해도 과언이 아니다. 용도지역제하에는 각 필지의 용도가 부여됨으로써 기득권이 발생하고, 이로 인해 고지가의 현상을 낳게 된다. 그리고 개발이 예정되는 토지는 기대가치가 포함되어 토지시장에서 지가상승을 가져온다. 따라서 용도지역하에서는 토지문제를 더욱 어렵게 하고, 이의 시정을 위해 다양한 토지정책을 요구하게 된다.
그러나 계획에 의한 토지이용제도로 전환하면 이러한 문제의 발생을 최소화할 수 있다. 모든 토지의 개발과 이용이 계획에 의해 이루어짐에 따라 토지이용에 대한 기독권은 부여되지 않으며, 개발이 예정되는 토지에 대한 지가상승의 예방조치도 미리 강구할 수 있다.
그리고 계획청은 계획적인 토지이용이 가능함에 따라 토지공급을 조절할 수 있으며, 공공사업을 위한 토지의 취득도 용이해 진다. 따라서 계획에 의한 토지이용제도로 전환되면 지금과 같이 다양한 토지제도도 요구되지 않고, 토지문제의 해결을 위한 토지정책의 어려움도 들어주게 되어 토지관리행정의 능률을 기할 수 있다.
Ⅴ. 결론
좁은 국토공간에서 우리 모두가 다 함께 살아가기 위해서는 무엇보다도 토지를 효율적으로 이용하지 않으면 안된다. 토지의 효율적인 이용은 어떠한 토지이용제도를 채용하는가에 따라 정도의 차이를 보이고 있다.
토지이용제도의 비교를 통해 계획적인 토지이용을 강조하는 계획에 의한 토지이용제도가 용도지역제보다 효율적인 토지이용이 가능하다는 결론을 얻을 수 있다. 따라서 우리는 용도지역제를 계획에 의한 토지이용제도로 전환할 필요가 있음을 인정할 수 있다.
토지이용제도의 개편은 현행 제도를 부분적으로 수정하는 방안도 있을 수 있다. 그러나 단순히 국토이용계획을 10개의 용도지역에서 5개의 용도지역으로 축소조정하여 토지이용규제를 완화한다거나, 개발제한구역의 토지이용규제를 완화한다고 하여 토지이용의 효율화를 기대할 수 있는 것은 아니다. 토지이용제도의 개편은 계획적인 토지이용제도로의 전환을 통해 토지이용의 불합리를 해소하고 토지문제를 해결하는 방향으로 모색되는 것이 바람직하다.
그러나 계획에 의한 토지이용제도로의 전환은 과히 토지이용제도의 혁명이라 할 수 있다. 계획에 의한 토지이용제도가 지금까지 용도지역의 지정을 통해 부여해 온 기득권을 부정하는 것이기 때문이다.
용도지역제하에서는 당해 용도지역의 지정목적에 적합하게 토지를 이용하기만 하면 되었던 것을 계획이 수립되지 않으면토지의 이용을 현상동결함에 따라 많은 저항이 뒤따를 것임에 틀림이 없다. 그리고 아직 지방자치단체가 계획능력을 갖추고 있지 못한 실정을 감안하더라도 계획에 의한 토지이용제도로의 전환은 요원하다는 비판을 받게 될 것이다. 그러나 우리는 이러한 문제만을 생가하여 계획에 의한 토지이용제도를 처음부터 포기해 버려서는 안될 것이다. 이미 용도지역제의 문제를 인정하여 우리의 제도에도 지구상세계획을 부분적으로 도입하고 잇음을 간과하여서는 안된다.
우리의 실정에 비추어보더라도 현행의 용도지역제의 보완적 기능을 하고 있는 상세구역제와 도시설계제를 발전시켜나가면서 점진적으로 계획에 의한 토지이용제도로 전환해 나가는 방안을 고려할 수 있을 것이다. 보다 토지의 계획적인 개발과 공급의 확대를 위해서는 계획에 의한 토지이용제도로의 전환이 불가결하다.
이글은 단지 토지이용제도의 개편에 대한 문제제기와 지극히 초보적인 기본구상을 제시하는데 그치고 있다. 따라서 계획에 의한 토지이용제도로의 전환을 위해서는 보다 구체적인 제도구성과 도입방안에 관한 연구가 요구된다. 우리 모두 발전적인 토지이용제도의 모색과 남북통일에 대비하여 토지이용계획제도의 개편에 관심을 가질 때이다.

키워드

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