재개발에 있어 수익성을 결정짓는 중요한 지표 '비례율'

소개글

재개발에 있어 수익성을 결정짓는 중요한 지표 '비례율' 에 대한 보고서 자료입니다.

목차

I. 비례율이란 …………………………………………………… 3
II. 비례율의 등장배경 및 현주소 ……………………… 4
III. 비례율 산정공식 ………………………………………… 5
IV. 비례율이 조합원들에게 주는 영향 …………………… 6
V. 관련 법적근거 ……………………………………………… 7
VI. 서울시 비례율 적용 사례 비율조사 …………………… 7
VII. 현재 비례율 적용시 생겨나는 문제점 ……………… 8
VIII. 추후 개선방향 ………………………………………… 9

본문내용

재산권을 보호받을 수 있도록 하고 있다.
지분의 감정평가액은 각 지분에 따라 다를 수 있지만 비례율은 해당 사업장에서 동일하게 적용되기 때문에 비례율이 높은 사업장은 평균적인 수익률도 높다. 이러한 비례율이 높으면 권리가액도 많아져 부담금이 줄어든다. 반대로 비례율이 낮으면 부담금이 늘어난다. 따라서 일부 조합에서는 분양가를 상식 이당으로 올려 비례율을 억지로 높이기도 한다.
사업완료후의 대지 및 건축물의 총 추산액의 산정 은 조합원분양가와 일반분양가로 구성하고 있으나 사업시행자가 개발이익의 정도에 따라 조합원분양가와 일반분양가의 가격을 조정하여 개발이익이 남지 않도록 하면서 시세차액에 해당하는 금액을 조합원의 개발이익으로 배분하는 문제점을 가지고 있다.
다른 한 편 많은 사업장에서는 비례율이 100%로 맞추려고 하는데, 이는 세금 때문이다. 관리처분계획으로 정한 비례율이 1이상으로 이전고시(종전 분양처분고시)되면 사업시행자인 조합의 법인은 법인세를 납부하고, 토지등소유자의 사업시행자는 소득세를 납부하도록 정하고 있다. 그러나 사업시행자 는 조세를 회피하기 위하여 개발이익이 남는 자산의 증가분을 조합원에게 공급되는 아파트 가격을 차감(시세차액)함으로써 개발이익이 남지 않은 것처럼 조정하여 세금을 탈루 한다.
자산 배분의 불균형
조합원이 구역안의 토지 또는 건축물을 조합에 출자하면 조합은 종전 토지 또는 건축물의 가액을 평가하여 권리가액을 정하게 되면 그 금액에 상응하는 아파트의 평형을 분양한다.
이 때 자산금액에 차이로 인해 출자금액에 의한 종전자산의 평가액에 상당한 차이가 있음에도 불구하고 조합원의간의 평형 배정은 같은 평형을 받도록 관리처분계획이 수립되어 종전 자산액과는 무관하게 개발이익이 평형에 따라 배분되는 형태가 발생하기도 한다.
이렇게 되면 많은 자산을 출자한 조합원과 적게 출자하여 같은 평형을 받은 조합원간의 개발이익은 동일하게 배분된다. 즉 배정받은 평형에 따라 시세차액(조합원분양가와 일반분양가의 차액)으로 개발이익을 배분하는 현 관리처분계획은 출자금액이 많은 조합원에게 불리할 뿐만 아니라 출자금액에 따라 개발이익이 배분되어야 할 금액이 상대적으로 적게 출자한 조합원에게 자산이 이동하는 불합리한 관리처분계획이 수립되고 있다.
추후 개선방향
관리처분계획 수립시 조합원 분양가와 일반 분양가를 다르게 산정 하여 개발이익이 외부로 노출되지 않을 뿐만 아니라 세금의 탈루 및 조합원 자산배분의 문제점 등을 개선하는 방안으로 개발이익(시세차액)을 비례율로 반영하도록 다음과 같은 개선방안을 제시한다.
조합원분양가와 일반분양가의 차이 조정
관리처분계획 수립시 조합원 분양가와 일반 분양가를 다르게 산정하여 개발이익이 외부로 노출되는 사항과 세금의 탈루, 조합원 자산 배분의 불균형 등을 초래한다. 따라서 조합원 분양가와 일반 분양가의 차이가 나지 않도록 최대한 차이를 줄여야 한다.
시세차액에 해당되는 개발이익이 관리처분계획의 비례율에 반영되어 개발이익이 조합원 자산 출자금액에 대비한 이익 배분으로 전환되어 균형 잡히고 합리적인 관리처분계획이 수립될 수 있을 뿐만 아니라 개발이익에 대한 세금의 탈루를 막을 수 있으므로 조합원분양가와 일반분양가의 산정에 있어서 그 차이를 최대한 줄일 수 있도록 해야한다.
공정한 감정평가
주택재개발사업으로 얻어지는 개발이익의 규모가 많을 경우와 조합원분양가와 일반분양가를 동일하게 산정하게 되면 개발이익에 대한 조세의 회피 수단 등으로 종전 토지 및 건축물의 가격을 높여 비례율을 낮추고, 개발이 익이 종전 토지 및 건축물의 가격으로 흡수될 수 있도록 감정평가기관의 회유(懷柔) 및 집단민원 등이 제기됨으로써 감정평가 금액이 왜곡될 소지가 있으므로 공정한 감정평가제도의 정착이 이루어져야 한다.
개발이익의 적정 환수 검토
개발이익이란 개발사업의 시행 또는 기타 사회 경제적 요인에 의하여 정상지가 이상의 상승 초과분의 이익이 발생되는 것에 대하여 정부가 환수하는 제도를 말한다.
따라서 공익사업이면서 도시계획사업인 주택재개발사업으로 개발이익이 과도하게 발생했다면 일정부분의 이익은 공공이 환수하여 원주민의 재정착과 사회적 약자인 생활보호대상자 또는 정비사업비 등의 재원을 확보하여 도시화로 계속 쇠퇴해 가는 도시문제의 해결 비용 등으로 사용될 수 있는 환수대책의 검토가 필요한 시점이라 할 수 있다.
총사업비의 현실화
주택재개발사업에서 총사업비의 현실화는 절실히 요구되는 사항이다. 주택재개발사업 시행에 있어서 총사업비는 조합장 또는 집행부의 비리와도 긴밀하게 연결되어 있으며, 이로 인한 분쟁 또는 고발이 끊이지 않고 있다. 구체적으로 총사업비와 조합장 또는 집행부와 연관된 문제 혹은 비리에 관해서는 각종 언론매체를 통해서도 확인해 볼 수 있는데, 이러한 비리는 총사업비 중에서도 ‘설계 감리’, ‘공사’, ‘조합운영’의 측면에서 집중적으로 나타나고 있다. 이러한 비리로 나타나는 총사업비의 증가는 결국 조합원들의 부담으로 이어지기 때문에 총사업비를 현실화하는 것이 관리처분계획상 필요하다고 할 것이다.
[ 참고문헌 ]
강선호, 정비사업에서의 갈등해소를 위한 감정평가제도 개선에 관한 연구: 주택재개발사업을 중심으로, 서울시립대학교 석사학위논문, 2008
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엄부섭, “주택재개발사업 관리처분계획의 효율화 방안에 관한 연구 : 비례율 개선방안을 중심으로:, 고려대학교 정책대학원 석사학위논문, 2010.
이원희, “재개발관리처분의 비례율 개선방안에 관한 연구”, 건국대학교 부동산대학원 석사학위논문,2006
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서석진, “재개발,비례율을 알면 수익이 보인다”, 오마이뉴스, 2002.10.15 http://kr.blog.yahoo.com/achim0033/24870,
서범일, “재개발 비례율이 뭐기에?”, 인터넷 한국일보, 2010.07.01http://kr.blog.yahoo.com/achim0033/24870,

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비례율,   재개발,   수익성,   지표,   도시재개발,   도시계획,   도시개발,   조합원