부동산의 권리분석과 입지선정

소개글

부동산의 권리분석과 입지선정에 대한 보고서 자료입니다.

목차

[1] 부동산 권리분석의 개념
1. 권리분석의 의의
2. 권리분석의 권리

[2] 권리분석활동의 특별원칙
1. 능률성의 원칙
2. 안전성의 원칙
3. 증거주의의 원칙
4. 탐문주의의 원칙

[3] 권리분석의 위험사례와 판독
1. 위험사례의 유형
2. 자료의 판독

[4] 부동산의 권원보증방법
1. 권원요약서
2. 권원증서
3. 권원보험
4. 토렌스제도

[5] 입지와 입지선정의 의의
1. 입지와 입지선정
2. 입지선정의 중요성
3. 입지경쟁
4. 입지조건의 평가기준

[6] 농업지의 입지선정
1. 농업지의 입지이론

[7] 상업지의 입지선정
1. 상업지의 입지이론
2. 상 권
3. 입지 유형별 점포

[8] 공업지의 입지선정
1. 공업지의 입지이론
2. 공업지의 입지 조건

본문내용

배 정도 떨어진 곳이 된다.
레일리 법칙을 정의하면 2개 도시의 상거래 흡인력은 두 도시의 인구에 비례하고 두 도시의 분기점으로부터 거리의 제곱에 반비례하여 형성된다는 것을 말한다.
2. 상 권
(1) 상권의 개념과 중요성
상권 또는 배후지(Hinterland)란 대상 상가가 흡인할 수 있는 실질적인 소비자의 숫자가 존재하는 권역으로 상업활동을 성립시키는 지역조건을 가진 공간적 넓이라고 할 수 있으며, 거래지역 또는 시장지역이라고도 한다. 상권은 수요가 평면으로 되어 있어야 하고, 어떠한 제품과 서비스에 대한 잠재소비자를 포함하며 교통센터를 가지고 있고, 소비자와 잠재판매액이 여러 가지 형태로 되어 있어야 한다.
1) 1차 상권
점포고객의 50~70%, 또는 60~80%를 포섭(包攝)하는 상권의 범위를 말한다. 점포에 가장 근접해 있고, 또한 고객 수나 고객 1인당 판매액상 밀도가 가장 높은 지역이다. 반면에 상권의 중복도는 가장 낮다.
2) 2차 상권
점포고객의 나머지 15~25%, 또는 20~25%를 포섭하는 상권범위로서 1차 상권의 외곽에 위치하여 고객의 분산도는 아주 높다. 편의점은 여기에서 약간의 고객밖에 흡인하지 못한다.
3) 주변상권
1ㆍ2차 상권에 포섭되는 고객 이외의 나머지 고객을 포괄하는 상권의 범위로서 고객은 아주 분산적이며, 편의점에 흡인되지 않는다. 5~10%의 고객을 포괄하는 것으로 본다. 이러한 상권의 크기와 모양은 업태, 점포규모, 경합점의 입지, 이동시간, 교통장애물(도로의 상태가 나쁜 곳) 및 매체의 이용가능성과 같은 여러 요인에 의해 영향을 받는다.
3. 입지 유형별 점포 김영진, 부동산학총론, 서울: 범론사, 1987, pp.383-387.
공간균배의 원리에 따라 점포를 유형별로 분류하면 다음과 같다.
(1) 집심성(集心性) 점포
집심성 점포란 재화의 도달범위가 긴 상품을 주로 취급하고, 배후지의 중심지에 입지하여야 유리한 점포를 말한다. 집심성 점포에는 도매점, 백화점, 고급음식점, 보석점, 미술품점, 고급의류점, 장식품점, 화장품점, 시계점, 대형서점, 약국, 영화관 등이 있다.
(2) 집재성(集在性) 점포
집재성 점포란 업무 연계성이 크고 대체성이 큰 업종으로, 동일 업종의 점포가 서로 한 곳에 모여서 입지하여야 유리한 점포를 말한다. 집재성점포는 은행, 보험회사, 상가의 사무실, 관공서, 서점, 기계점, 공구점, 가구점 등이 있다.
(3) 산재성(散在性) 점포
산재성 점포란 재화의 도달범위가 짧은 상품을 주로 취급하며, 서로 분산입지 하여야 하며 한 곳에 집재하면 서로 불리한 점포를 말한다. 산재성점포에는 잡화상, 어물점, 모자점, 양화점, 이발소, 공중목욕탕, 세탁소 등이 있다.
(4) 국부적 집중성(이심적 집재성) 점포
동업종의 점포끼리 도심지 외곽에 국부적 중심지에 입지하여야 유리한 점포를 말한다.
국부적 집중성 점포에는 농기구점, 석재점, 철공소, 비료상점, 종묘점, 기계공구점 등이 있다.
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공업지의 입지선정
1. 공업지의 입지이론
(1) 최소비용이론
베버(A. Weber); 공업입지에 관한 이론을 최초로 전개한 경제학자로 생산여건이 동일하다면 생산과 판매에 있어 최소운송비가 소요되는 지점에 공업은 입지한다는 이론이며, 수송비는 원료와 제품의 무게, 원료와 제품이 수송되는 거리에 의해 결정된다는 원칙이다. 최소운송비 지점은 원료의 운송비와 제품의 운송비의 합이 최소인 지점이다. 저렴한 노동력이 있는 지점은 운송비 증가폭을 노동비 절감으로 상쇄시킬 수 있는 지점이다(노동지향점). 공업입지에 영향을 미치는 요인으로서 어느 지역에서나 드는 일반적인 입지인자인 수송비와 노동비를 중시하였으며, 특정지역에서 나타나는 입지인자인 집적경제를 고려하였다.
베버는 또한 현실세계의 복잡성을 보다 단순화시키고, 그의 이론을 구조화시키기 위하여 다음과 같은 가정을 내세웠다.
㉮ 지형, 기후, 경제, 기술 조직 등은 모든 지역이 동일하다.
㉯ 원료산지, 동력산지, 시장은 일정한 곳에 고정되어 있다.
㉰ 노동력은 충분히 공급되나 임금의 지역 차이가 있다.
㉱ 운송비는 화물의 중량과 운송거리에 비례한다.
㉲ 생산자는 합리적 경제인으로 이윤의 극대화를 추구한다.
(2) 최대수요이론：뢰쉬(A. Losch)
뢰쉬는 최소비용이론을 부정하고 총소득이 최대가 되는 지점 즉, 수요를 최대로 하는 지점(시장확대가능성이 가장 풍부한 곳)이 이윤을 극대화시키는 최적지점이 된다고 주장하였다. 수요를 극대화하기 위해서는 집적이익 때문에 기업은 시장중심지에 근접해야 한다.
(3) 비용과 수요의 종합이론：그린헛(Greenhut)의 이론
그린헛은 공업입지요소로 수송비 이외에도 제조비용인자와 수요인자들을 고려하였다. 공장입지는 최대이윤지점을 지향하게 되는데, 이 지점이 총수익과 총비용의 차가 최대지점이라고 한다.
2. 공업지의 입지 조건
(1) 공업지의 일반적 입지조건
공업지의 일반적인 입지조건은 생산비용 및 시장에의 수송비용 등이 저렴한 곳이어야 한다.
(2) 자연적 조건
1) 기 후
기온, 습도, 우량, 일수, 적설, 결빙, 서리 등의 기간
2) 용 지
가격, 면적, 지반, 형상, 조달용이성
3) 용 수
수량, 수온, 수질(경도, 산도, 혼탁도, 미생물), 가격, 안정성, 배수용이성, 조달용이성
(3) 사회적 조건
1) 시 장
수요, 규모, 가격, 기호성, 안정성, 성장성, 접근성
2) 건 물
면적, 구조, 높이, 재질, 내용연수
3) 원재료
양, 질, 가격, 안정성, 접근성
4) 노동력
양, 질(숙련도, 기술), 종류(성별, 연령, 기질, 통근가능성, 비상근자 등), 임금, 노동조합관계, 접근성
5) 자 금
양, 질, 이자, 공공자금원조, 접근성
6) 세 금
지방세, 감면세 조치
7) 교 통
도로, 철도, 항만, 공항, 내륙수도
8) 통 신
우편, 전화, 전신
9) 정보기관
대학, 연구소, 관공서, 저널리즘, 업계단체
10) 관련산업
협력업자, 경쟁업자
11) 재 해
태풍, 홍수, 화재, 공해관계
12) 생활환경 및 지역사회
기후, 풍경, 관광자원, 학교, 병원, 소방서, 상하수도, 전기가스, 레크레이션, 지방당국 및 주민의 수용태도, 협력성, 지방정치상황

키워드

부동산,   입지선정,   부동산입지,   권리분석