부동산시장분석기초 (부동산시장분석)

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목차

부동산시장분석

1. 부동산경기변동
(1) 개념
◦ 일반경제의 경기변동: i) 순환적 변동 ii) 계절적 변동 iii) 長期적 변동
iv) 無作爲적 변동
◦ 부동산경기에도 네 가지 변동이 혼합
◦ 부문별, 지역별로 경기변동이 상이
⇒ 일반경제의 경기변동은 부문별, 지역별 경기변동의 가중평균치임.

- 부동산경제는 일반경제의 한 특수부문이며 여러 특수부문으로 구분
부동산시장: 주거용, 상업용, 공업용시장 등
부동산활동: 건축활동, 평가활동, 매매활동 등

(2) 순환적 경기변동: 장기순환 (15-22년)과 단기순환 (3년)의 형태

≪ 그 래 프 ≫

[그림 6-1] 경기순환의 국면


- 측정지표: 건축착공량과 매매량; 부동산가격의 상승 ⇏ 부동산 경기호조

- 경기순환의 유형: i) 前순환적 ii) 동시순환적 iii) 後순환적 iv) 逆순환적
◦ 부동산경기는 일반적으로 後순환적으로서 일반경기 뒤에 진행됨.
◦ 주거용 부동산의 경기는 逆순환적임: 일반경기와 이자율과의 반비례 관계 →
투자 대상의 이동 및 주택금융의 용이성 변화
◦ 상업용 및 공업용 부동산의 경기순환은 일반경제의 순환과 일치

(3) 기타 경기변동
- 계절적 변동: 겨울철에 부동산경기가 상대적으로 둔화; 대학가 근처의 임대주택

- 장기적 변동 (50년 이상): 신규 개발이나 기존지역의 再개발시 나타남. 일반경제
보다 짧고 지역적으로 불규칙

- 無작위적 변동: 정부정책이나 지진, 홍수, 화재 등의 자연재해, 그리고 파업, 혁명,
전쟁 등에 의해 야기

(4) 거미집 모형: 부동산 착공과 완공사이에 시차가 존재 (상업용, 공업용이 더 심화)
- 부동산 수급의 조정과정: (R0, Q0)에서 수요의 증가 (D0→D1) → 임대료 상승
(R0→R1) → 시장진입과 부동산 착공량 증가(Q1) → 초과공급으로 공실률 증가와
임대료 하락(R1→R2) → ....

본문내용

량,
Qd = f(PVh; Ps, Pc, I, E, B)
PVh = 주택가치; Ps = 주택서비스의 대체재(주식) 가격; Pc = 보완재가격;
I = 실질소득; E = 부동산시장에 대한 기대; B = 주택저량에 대한 매수자수
- 수요곡선의 이동
- 주택공급의 결정요인:
Qs = f(PV; Pa, Pi, T, N, E, S)
PV = 주택저량 가치; Pa = 주택의 대안적 재화가격; Pi = 생산요소 가격;
T = 기술; N = 자연변화; E = 공급자의 기대; S = 주택저량의 매도자수
- 주택의 단기공급곡선: 일정시점의 주택저량의 공급곡선
〃 장기공급곡선: 일정한 기간동안의 주택유량의 공급곡선
[그림 6-6]
(3) 주택저량과 유량의 분석
- 저유량 모형
임대시장: 주택서비스에 대한 시장; 自家시장: 주택저량에 대한 시장
[그림 6-6]의 주택저량 Sh에서 일정기간의 주택착공량 (Qm)과 폐기량이 동일
주택착공량이 Qm이하로 떨어지면(유량곡선上의 이동) 주택저량도 Sh 이하로
감소함(저량곡선 자체의 이동).
- 거래량과 주택가치: 주택저량의 수요와 공급이 변하지 않은 한 거래량증감은
주택가치에 영향을 못줌; (b) → (a)
(4) 주택수요와 공급의 변화: [그림 6-8] [그림 6-9]
- 현 균형점 (PV0, H0, q0, Q0)에서 수요가 증가하면 (Dh→Dh') PV1, q1, Q1로 증가
→ 초과이윤 발생 → 신규기업의 시장진입 (초과이윤 = 0까지)으로 공급 증가
(저량: Sh→Sh' 유량: SC0→SC1) → 생산요소의 가격상승 → 단기한계비용곡선의
상승 (SRMC0→SRMC1) 및 평균비용의 상승 (SRAC0→SRAC1) → 주택가치의
하락 (PV1→PV2)으로 최종균형점은 (PV2, H1, q2, Q2)가 됨.
- 생산요소가격의 상승에 의한 공급감소(공급의 변화)도 유사한 과정으로 진행
3. 여과과정
(1) 개념
하향여과(filtering-down): 상위계층의 기존 주택이 하위계층의 사용으로 전환
상향여과(filtering-up):저급주택의 개수, 재개발을 통한 상위계층의 사용으로 전환
- 고가주택과 저가주택시장
고가주택시장과 저가주택시장으로 양분된 상황에서 고소득층의 수요곡선 (HD)
과 저소득층의 수요곡선 (LD)의 기울기는 동일함. 단 LD가 HD의 왼쪽에 위치
고소득층에 대한 주택공급原은 신규건설이고 저소득층은 하양여과된 주택
- 하향여과과정:
저소득층에 대한 주택보조금 지급으로 저가주택의 수요가 증가하면 (LD→LD')
임대료의 상승 (R0→R1) → 고가주택의 하향여과 (저가주택으로의 전환) →
고가주택의 공급 감소 (HS→HS') → 고가주택의 임대료 상승 → 새로운 기업의
시장진입 → 공급증가 (HS'→HS)로 임대료수준이 R0로 회귀.
마찬가지로 저가주택시장에서도 공급의 증가 (LS→LS')로 R0로 회귀
저가주택의 비중 증가
주택착공량은? SC → SC'; Q0 → Q1 → Q2 ?
주택착공량 따라 건축비용이 상승할 경우, 임대료? 고가주택량? 저가주택량?
- 상향여과는 저소득층의 소득증가로 인한 저가주택 수요의 감소로 발생
(2) 주거분리와 여과작용
- 주거분리: 고소득층 주거지역과 저소득층 주거지역간 분리현상
저소득층 주거지역이 도심주변에 주로 형성되는 이유:
산업화에 따른 도시로의 인구집중은 도심의 공간적 확장과 더불어 새로운
기능의 추가 진입을 야기 → 도심외곽에 위치한 주택 중 접근성이 좋은
일부는 다른 용도로 전환된 반면 그렇지 못한 주택은 하향여과되어 저소득층
밀집지역으로 변화됨.
시간적으로 대부분 고급주택지역은 계속 고급주택지역으로, 저급주택지역은
계속 저급주택지역으로 잔존, why? →외부효과 크기(수선후 가치상승분)의 차이
고급주택지역 ↔ 저급주택지역 ⇒ 遷移 (sucession) 현상:
고소득층 주거지역의 왼쪽 경계의 주택이 노후될 경우 주택가치 상승분이
개수비용보다 낮아 개수를 포기하며 이로 인해 가치가 점점 하락하고 결국
하향여과되어 저소득층 가구가 입주하게 됨; 侵入 (invasion). 저소득층 거주지역
의 재개발을 통한 반대현상도 가능
고소득층주거지역
경계지역
저소득층주거지역
L
[그림 6-14] 주거분리와 근린지역의 변화
- 불량주택의 문제는 저소득의 산물이지 시장실패의 산물이 아니므로 철거 등의
정부개입은 근본적 해결방안이 아님. 주거비용의 보조 등이 바람직
시장의 하향여과 메커니즘에 의해 저가주택 발생 ← 자원할당기능

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