[부동산시장과정책 공통] 1 부동산의 내재가치가 어떻게 결정되는지 설명하시오 (15점) 2 우리나라에서 부동산 가격 안정을 목표로 시행되고 있는 부동산정책을 설명하시오 (1

소개글

[부동산시장과정책 공통] 1 부동산의 내재가치가 어떻게 결정되는지 설명하시오 (15점) 2 우리나라에서 부동산 가격 안정을 목표로 시행되고 있는 부동산정책을 설명하시오 (1에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 본론

1. 부동산의 내재가치가 어떻게 결정되는지 설명하시오. (15점)
1) 부동산가격과 가치
2) 부동산의 내재가치의 결정요인
(1) 효용
(2) 희소성
(3) 유효수요
(4) 욕구

2. 우리나라에서 부동산 가격 안정을 목표로 시행되고 있는 부동산정책을 설명하시오. (15점)
1) 1 세대 다주택자 양도소득세 중과세 정책
2) 부동산실명법을 통한 정책
3) 분양가 상한제 정책
4) 보금자리주택 정책
5) 금융 정책(LTV와 DTI)
(1) ‘17년 6.19대책
(2) ‘17년 8.2대책
(3) ‘17년 10.24대책, 12.13대책
6) 조세 정책

Ⅲ. 결론

참고문헌

본문내용

서는 양도세율 인상과 비과세 요건을 강화하였고, 재건축 시장의 뜨거운 감자였던 재건축 초과이익환수제를 부활하였다. 투기과열지구에서 재건축 조합원지위 양도 금지, 중도금 대출 세대당 1건으로 제한하는 등 ‘지역·지구 지정’,‘대출 규제’,‘재건축 규제’,‘세율 인상’,‘공급확대’총 5종류의 정부에서 동원할 수 있는 모든 대책을 담은 강력한 규제대책이다. 서울지역 아파트 매매가격 변동률은 발표 전 7월에 0.86%, 발표 직후 8월에 1.05%였던 상승률이 9월에는 0.15%로 상승률이 낮아졌고 10월에 0.45%, 11월에 0.62%로 다시 소폭 상승세를 보였다. 자치구 아파트 가격 변동률은 발표 전 7월에 노원구, 동작구, 도봉구, 강서구, 강동구가 1%대 상승률을 보였고, 종로구, 중구, 강북구, 은평구 순으로 상승률이 낮았다. 발표 후 9월에는 노원구, 송파구, 강남구, 서초구가 하락하여 정책의 영향이 큰 것으로 나타났으며, 광진구, 마포구, 용산구, 동대문구, 강북구 순으로 소폭 상승하며 정책의 영향을 덜 받은 것으로 나타났다. 8.2대책은 지역·지구 지정, 대출 규제, 재건축 규제, 세율 인상, 공급확대 등 강력하고 종합적인 규제정책이다. 시장의 상승기류에도 불구하고 재건축 아파트 지역의 관망세가 확산되면서 강남지역을 중심으로 하락하였으며, 전체적으로 상승세는 줄어들었지만 1개월 후 부터는 다시 소폭 상승하는 것으로 나타나 향후 부동산 시장의 변화추이와 정부의 정책이 주목된다.
(3)‘17년 10.24대책, 12.13대책
10.342대책은‘대출 규제’대출규제 정책으로 핵심은 신DTI 적용이다. DTI는 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보대출의 이자만 반영해 대출 한도를 정했으나 신DTI는 신규 주택담보대출 원리금 상환액과 기존 주택담보대출 원리금 상환액을 합친 금액을 연간소득으로 나눈 것이기 때문에 대출한도가 줄어든다. 마지막으로 12.13대책은‘공급 확대’정책으로 장기임대시 혜택을 강화하는 임대사업 활성화 정책이다. 서울지역 아파트 매매가격 변동률은 9월에 0.15%, 10월에 0.45%, 11월 0.62%, 12월 0.66%로 소폭이지만 상승세가 이어졌다. 자치구 아파트 가격 변동률은 발표 후 12월에 송파구, 양천구, 성동구, 강남구, 금천구, 광진구가 오히려 1%대의 상승세를 기록했고 은평구, 구로구, 강서구 등은 상승폭이 가장 낮았다. 10.24대책과 12.13대책은 대출규제와 공급확대의 단일규제정책으로 시장에 미치는 영향이 크지 않은 것으로 나타났다.
6) 조세 정책
박춘구·박태진·강정규(2012)는 서울과 부산지역 아파트를 중심으로 양도소득세율의 변화가 주택가격에 미치는 영향을 분석하였다. 시간적 범위로는 양도소득세의 변화가 두드러진 1991년 이후부터 2008년까지의 기간으로 정하고, 분석방법으로는 교차분석과 회귀분석을 선택하였다. 종속변수인 주택가격은 부산과 서울의 아파트매매가격지수를 이용하였고 2008년을 기준(2008년＝100) 설정 후 사용하였다. 독립변수로는 세대수, 인구수, 소비자물가지수, 국내총생산, 양도소득세 평균세율, 토지거래량, 3년만기 회사채수익률, 부동산 정책더미를 사용하였다. 셋째, 교차상관분석 결과, 부산과 서울의 주택가격에 대해 모든 설명변수들은 선행 또는 동행하는 것으로 나타났다. 특히주택가격에 대해 양도소득세 평균세율은 부산에서 2년 선행하고 서울에서 3년선행하는 것으로 나타났다. 회귀분석 결과, 양도소득세 평균세율이 주택가격에 미치는 영향은 부산과 서울이 다르게 나타났다. 서울의 양도소득세율이 1% 상승하면 서울 주택가격은 0.59% 하락하는 것으로 분석하였다. 부산 지역 분석결과와 비교하면, 양도소득세율이 주택가격에 미치는 영향은 서울지역(－0.593%)지역보다 부산지역(－0.346%)이 더 큰 것으로 분석되었다
Ⅲ. 결론
지금까지 본론에서는 1. 부동산의 내재가치가 어떻게 결정되는지 설명, 2. 우리나라에서 부동산 가격 안정을 목표로 시행되고 있는 부동산정책을 설명해 보았다. 2006년 이후 안정적으로 유지되던 서울 및 강남의 아파트 매매 가격이 2014년부터 오르기 시작하여 2017~2018년에는 강남을 포함한 서울지역 주택 가격의 급격한 상승으로 국민들의 불안감이 점점 높아지고 있다. 또 주택 가격 급등 원인에 대한 객관적인 분석이 이루어지지 않은 상태에서 각 경제주체마다 다른 처방을 내놓고 있다. 이러한 다양한 부동산 처방은 또 따른 부작용들이 나타나고 있고 정부의 주택정책에 있어 큰 혼란을 야기 시키고 있는 것이 현실이다. 오래전부터 언론이나, 주택전문가들은 서울지역의 주택 가격 상승의 원인을 강남지역의 재건축 아파트 가격 상승이 도화선이 되었다고 하면서 강남 재건축 아파트의 가격만 안정되면 서울을 비롯한 수도권 주택 가격이 안정되는 것으로 생각하고 보도하고 있다. 서울을 비롯한 수도권 주택 가격의 상승이 강남 재건축 아파트 가격 상승때문이라고 하면 강남 재건축 아파트의 가격 상승을 억제할 만한 제도를 마련하면 최근에 나타나는 서울지역의 주택 가격이 안정된다고 생각된다. 그러나, 이는 주택시장의 현상을 객관적이고, 합리적으로 보지 못한 즉흥적인 대책이라고 말할 수 있다. 따라서, 좀 더 객관적인 자료와 실증분석을 통해 검증된 현상을 살펴보고 이를 바탕으로 부동산 정책에 반영하여야 할 필요성이 있다고 할 수 있다,
참고문헌
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오정석, 부동산정책이 부동산가격에 미치는 영향, 한국주택학회 학술발표대회 논문집, 한국주택학회, 2005.
윤문구. 2011. 「양도소득 중과세 제도의 개선방안에 관한 연구」. 경원대학교대학원 박사학위논문.
이재삼. 2017. “우리나라 주택정책의 변천과정에 있어서 파생된 문제점 및 보완사항”. 법학연구.
김경민(2017), “ 통화정책 및 실물금융변수와 주택가격간 동학적 상관관계 연구”, 부동산학보.

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