제9회 공인중개사-중개업법령 및 실무

본문내용

토지에 대한 미등기소유권의 존재여부를 확인하였다.
32. 현행 부동산중개업법상 중개업자는 법원의 경매부동산의 권리분석 및 취득에 관한 알선업무를 취급할 수 있다. 다음 중 경매참가절차로서 바르게 나열된 것은?
① 입찰공고－현지답사－경매참가신청－물건자료열람－개찰 및 최고가 입찰자결정－대금납부－낙찰여부 결정신고－소유권이전등기촉탁－소유권이전등기완료 및 인도명령
② 입찰공고－현지답사－물건자료열람－경매참가신청－개찰 및 최고가 입찰자결정－대금납부－낙찰여부 결정신고－소유권이전등기촉탁－소유권이전등기완료 및 인도명령
③ 입찰공고－물건자료열람－경매참가신청－현지답사－개찰 및 최고가 입찰자결정－대금납부－낙찰여부 결정신고－소유권이전등기촉탁－소유권이전등기완료 및 인도명령
④ 입찰공고－물건자료열람－현지답사－경매참가신청－개찰 및 최고가 입찰자결정－낙찰여부 결정신고－대금납부－소유권이전등기촉탁－소유권이전등기완료 및 인도명령
⑤ 입찰공고－경매참가신청－현지답사－물건자료열람－개찰 및 최고가 입찰자결정－낙찰여부 결정신고－대금납부－소유권이전등기촉탁－소유권이전등기완료 및 인도명령
33. 중개업자는 중개의뢰인에게 중개대상물에 대한 공법상의 이용제한 및 거래규제사항을 확인·설명하여야 한다. 다음 중 공법상의 거래규제사항이라 할 수 없는 것은?
① 토지거래허가·신고제 ② 부동산양도신고제 ③ 농지취득자격증명제
④ 택지소유상한제 ⑤ 외국인 또는 외국법인에 대한 토지취득허가제
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해답 32. ④ 33. ③ 34. ④
34. 다음 중 중개업자 甲이 아파트에 대한 매도중개를 의뢰받고 부동산거래정보망을 이용하여
매수의뢰를 받은 중개업자 乙과 공동중개로 거래를 성립시킨 경우 그 절차로서 바르게 연결된 것은?
㉠ 甲이 거래정보사업자에게 거래계약체결 보고
㉡ 甲이 매물정보 등록
㉢ 乙이 중개대상물 검색
㉣ 乙이 甲에게 매수인이 있음을 연락
㉤ 매도인과 매수인 간의 거래계약 체결
① ㉢－㉡－㉤－㉣－㉠ ② ㉡－㉢－㉠－㉤－㉣ ③ ㉡－㉠－㉢－㉤－㉣
④ ㉡－㉢－㉣－㉤－㉠ ⑤ ㉢－㉠－㉡－㉣－㉤
35. 1년 후에 신도시가 들어설 가능성이 있는 주변지역에 토지를 소유한 사람이 있다. 다음 조
건이 주어질 때, 투자자가 살 수 있는 가격도 되며 토지소유자가 팔 수 있는 가격도 되는 것은? (투자자의 요구수익률은 10%로 가정하고, 1년 후에 신도시가 들어서면 그 토지는 8,800만원이 되고, 들어서지 않는 것이 확실하게 되면 6,600만원이 된다고 가정한다)
① 7,000만원 ② 7,700만원 ③ 8,000만원 ④ 8,100만원 ⑤ 8,200만원
해설 신도시가 들어설 확률을 50%로 보면
{(8,800×0.5)＋(6,600×0.5)} over (1＋0.1)
36. 부동산의 셀링포인트(selling point)에 관한 설명이다. 틀린 것은?
① 부동산은 개별성이 강하므로 셀링포인트가 다양화되지 못하는 것이 단점이다.
② 중개업자는 중개대상물의 특성설명과 함께 고객의 잠재적 욕망을 자극하도록 셀링포인트를 조성하여 강조할 필요가 있다.
③ 부동산의 셀링포인트는 인공적인 것 외에도 자연적인 것도 많다.
④ 중개업자가 법률적 측면에서 권리분석을 하였다 하여 그에게 무한책임을 지울 수는 없다.
⑤ 건축공법 등 기술적 측면의 셀링포인트는 시간이 흐름에 따라 소멸하는 경향이 있다.
37. 중개업자가 중개대상물 확인설명서를 바르게 기재한 것은?
① 지적공부와 등기부에 표시된 지목이 달라 등기부를 우선하여 표시하고 상이한 점을 기재하였다.
② 거래예상금액도 기재하였다.
③ 주택임대차보증금에 관한 사항을 미공시 중요시설란에 기재하였다.
④ 등기부 갑구와 을구의 등기사항은 원인일자가 중요한 것이 아니고 접수일자가 중요하므로 접수일자별로 권리의 내용과 권리명의자 등을 기재하였다.
⑤ 등기능력이 있는 권리는 기재하였으나 등기부에 의해 확인할 수 없는 권리는 기재하지 않았다.
해설 ① 토지 등의 표시에 관한 사항：지적공부를 우선
권리에 관한 사항：등기부등본을 우선
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해답 35. ① 36. ① 37. ④ 38. ③
38. 검인계약서에 관한 다음 설명 중 틀린 것은?
① 부동산등기특별조치법에서 부동산투기와 탈세 등을 방지하기 위하여 규정하고 있다.
② 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 부동산소재지 관할시장·군수·구청장 등의 검인을 받은 계약서를 등기소에 제출하여야 한다.
③ 중개업자는 검인신청자가 될 수 없다.
④ 등기원인을 증명하는 서면이 집행력 있는 판결서인 때에는 판결서에 검인을 받아 제출하여야 한다.
⑤ 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결하고자 할 때에는 먼저 체결된 계약의 계약서에 검인을 받아야 한다.
해설 ③：중개업자는 자기가 중개한 중개대상물의 매매계약 등이 체결된 경우로서 중개의뢰인의 요청이 있는 때에는 부동산등기특별조치법이 정하는 바에 따라 계약서의 검인을 신청하여야 한다.
39. 토지매매를 중개함에 있어 중개업자가 확인한 사항이다. 옳은 것은?
① 토지의 경계를 확인하기 위해 토지대장을 열람하였다.
② 도로상황 및 지세를 확인하기 위하여 현장을 탐방하였다.
③ 지목·지번·지적 등의 물적 사항을 가장 정확히 확인하기 위하여 지적도를 열람하였다.
④ 토지용도를 확인하기 위해 관할관청에 문의하였다.
⑤ 공부상에 나타나 있지 않은 것은 확인하지 않았다.
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해답 39. ② 40. ①
40. 계약서 작성시 유의사항 중 틀린 것은?
① 등기부상의 소유자와 실제의 소유자가 다른 경우에는 등기부상의 소유자와 계약을 체결한다.
② 미성년자나 한정치산자와 계약을 할 때에는 원칙적으로 법정대리인의 동의가 있는지의 여부를 확인하여야 한다.
③ 법인과 계약을 체결할 때에는 법인격의 유무, 대표자의 처분권한 유무 등을 확인하여야 한다.
④ 대리인과 계약을 체결할 때에는 대리인에게 대리권이 있는지의 여부를 확인하여야 한다.
⑤ 합유인 재산에 대하여 계약을 체결할 때에는 합유자 전원의 동의여부를 확인하여야 한다.

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