부동산학개론(10회기출)

본문내용

교 등이 중요한 요건이 된다. ③의 경우 거래시점이 분명하여야 한다.
※ 거래사례자료의 수집기준
① 위치의 유사성 - 거래사례는 위치에 있어 평가대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 지역 내 에 소재하는 것이어야 한다. 즉, 인근지역 또는 동일수급권 내의 유사지역에서 거래사례를 선 택하여야 한다.
② 물적 유사성 - 거래사례는 평가대상물건과 물적으로 유사한 관계(개별적 요인의 비교가 가능) 에 있어야 한다. 즉, 건물은 구조·물리적·기능적 상태·구성재료·연수·설비·용도 등이 유사하여야 하며, 토지는 지목·면적·획지형태·이용상황 등이 유사하여야 한다.
③ 시점수정의 가능성(시간적 유사성) - 일반적으로 재화의 가격은 시간에 따라 변동한다(변동의 원칙). 따라서 거래사례는 거래시점이 분명하여야 하며, 대상물건의 가격시점과 유사한 시점 의 거래사례일수록 효과적이다. 또한 거래사례의 거래시점과 대상물건의 가격시점이 불일치 할 때는 시점수정의 가능성이 있는 자료이어야 한다.
④ 사정보정의 가능성 - 사정보정 가능성이란 거래사정의 개입으로 사례가격이 정상시가로부터 변위된 경우 그 변위된 크기를 계량화할 수 있는 것을 의미하는 바, 거래사례는 정상적인 것 으로 인정되는 것 또는 정상적인 것으로 보정할 수 있는 것이어야 한다. 아울러 거래사정이 개입된 경우로는 ㉠ 거래에 특별한 동기가 게재된 경우로서 급매·강매 등의 거래, ㉡ 연고자 간이나 특수이해관계자간의 거래로서 친척상호간, 회사와 사원 상호간 등의 거래, ㉢ 경매·공 매와 같이 일반인이 시장참여가 자유롭지 못한 거래, ㉣ 거래대금의 분할 지급조건의 거래조 건이 특수한 경우 등이다.
<정답> ③
38. 인근지역에 대한 기술 중 잘못된 것은?
① 인근지역은 대상부동산이 속하는 용도적 지역이다.
② 인근지역은 대상부동산의 가격형성에 간접적으로 영향을 미치는 지역범위이다.
③ 인근지역은 유사지역과 함께 용도적 지역을 구성한다.
④ 인근지역은 그 지역의 특성을 형성하는 지역요인의 추이·동향에 따라 변화하게 된다.
⑤ 인근지역은 하천 등 자연적 경계와 토지행정규제 등 공법상 규제에 의해 지역범위가 확정될 수 있다.
<해설> ②의 경우 인근지역은 대상부동산의 가격형성에 직접적인 영향을 미치는 지역특성을 갖는다.
※ 인근지역이란 ① 대상부동산이 속한 지역으로서 대상부동산의 가격에 직접적으로 영향을 미치는 지역이다. ② 도시 또는 농촌 등의 내부에 있고, 지역사회에 비하여 적은 생활권이다. ③ 주택·인구 등은 동질적인 특성을 가진다. ④ 주거·상업활동·공업활동 등의 특정용도에 제공될 것을 중심으로 집중된 형태이다. ⑤ 경직적이고 고정적인 것이 아니고, 유동적이고 가변적이다(보통지역은 5단계<성장·성숙·후퇴·천이·악화>로 100년을 주기로 변한다).
<정답> ②
39. 감가수정의 산정방법이 아닌 것은?
① 내용연수 기준 산정방식
② 물리적 감가액, 기능적 감가액, 외부적(경제적) 감가액을 구하여 합산하는 방식
③ 유사 경과년수를 가진 부동산의 거래사례를 이용하는 방식
④ 정액법 또는 정률법
⑤ 건물잔여법
<해설> ⑤의 건물잔여법은 복합부동산 전체의 연간 순수익에서 토지의 귀속하는 순수익을 공제하여 건물에 귀속하는 순수익을 산출하는 방법으로서 이는 실제로 감가된 건물 또는 토지의 최유효사용과 합치되지 않는 건물로서 복성식평가법에 의해 평가함이 곤란할 경우에 이용되는 수익환원법에서 적용되는 잔여법이다. 설문의 감가수정은 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우 물리적 감가·기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에 공제하여 가격시점에 있어서의 대상물건의 가격을 적정화하는 작업을 말한다(감정평가에 관한 규칙 제4조 4호). 아울러 감가수정 방법에는 내용연수를 기준으로 하는 방법과 관찰감가법으로 구분된다.
① 내용연수를 기준으로 하는 방법 - 이 방법에는 정액법·정률법·상환기금법이 있으나 어떤 방 법을 쓰느냐는 대상부동산의 실정에 따라서 선택된다. 내용연수에는 물리적·기능적·경제적 내용연수가 있다. 아울러 부동산평가활동에 있어서는 경제적 잔존 내용연수가 중요하며, 일반 적으로 내용연수라고 하면 이를 의미한다.
② 관찰감가법 - 이 방법은 대상물건의 모든 감가요인을 면밀히 관찰하여 감가액을 직접 구하는 방법으로서 내용연수에 의한 감가수정방법에 의한 경우 실제의 감가액과 불일치하다고 판단될 때 내용연수에 의한 계산상의 감가수정액과 실제의 감가액을 일치 조정시키기 위하여 채택된 다. 따라서 내용연수에 의한 감가수정방법은 감가대상물건의 감가형태에 따라 선택 적용하고, 관찰감가법은 내용연수에 의한 감가수정방법과 병용하게 된다.
<정답> ⑤
40. 부동산시장의 특성에 대해 틀리게 기술한 것은?
① 부동산시장은 부동산의 위치, 규모, 용도 등에 따른 부분시장이 형성되어 시장세분화가 이루 어진다.
② 부동산시장의 행정규제는 단기적으로 시장의 수요조절기능을 저해한다.
③ 부동산시장도 외부효과에 의해 시장의 실패가 발생한다.
④ 부동산 시장은 부동산의 유사성 및 대체성 때문에 완전경쟁시장으로 분류된다.
⑤ 부동산시장의 과거정보가 부동산가격에 정확히 반영되는 시장을 약성효율적 시장이라 칭한다.
<해설> 부동산 시장은 물리적으로 보면 개별성 때문에 독점시장이나 경제적인 측면에서 대체가능한 비슷한 위치가 있으므로 불완전경쟁이다. 완전경쟁시장의 조건(① 다수의 수요자와 공급자가 존재하여야 하며, ② 상품이 동질적이어야 하고, ③ 수요·공급자의 시장참여와 탈퇴가 자유스러워야 하며, ④ 정보가 완전히 확보되어야 한다)을 이해함으로써 부동산시장 방향 지향성을 음미할 필요가 있고 분석도구로써 유용하다. 따라서 부동산시장은 토지의 부증성으로 인하여 공급의 탄력성이 없어 균형가격의 형성이 불가능하고, 개별성과 고정성으로 인하여 대체물이 없어 일물일가의 법칙이 적용되지 않고, 이동이 불가능함으로 인하여 효용이 각기 다른 토지의 유통기구는 완전경쟁시장이 되지 못하고 불완전경쟁시장이 된다.
※ 부동산 시장의 특성으로는 ① 불완전한 시장, ② 추상적인 시장, ③ 비공개시장, ④ 부분시장, ⑤ 국지적 시장 등이 있다.
<정답> ④

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