[입지선정] 입지선정의 개념, 중요성 및 방법

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목차

1. 입지란?
2. 입지이론의 전개
1) 입지론의 발전
2) 근대입지론
3) 서비스입지론
3. 입지의 기본 요소
1) 편의성(便宜成)
2) 점용(占用, establishment)
3) 연관(聯關, linkage)
4) 배후지(背後地)
5) 공간비용(空間 費用)
4. 점포 입지의 조건
1) 입지조건의 구성요소
2) 적정한 상권 인구
3) 입지선정의 8원칙
5. 입지선정의 과정
1) 공간수요의 추정
2) 부지선정
6. 입지의 유형 및 특징
1) 산업특성에 따른 입지유형
2) 상업지역에서의 입지유형
7. 부지평가기법

참고자료

본문내용

의 유입에 불편하지 않도록 주차장을 확보하는 것이 필수이다(원융희윤기열, 2002).
이를 근거로 도시 상업지역 내에서 패스트푸드점의 입지특성에 따른 입지유형은 다음과 같이 8가지 유형으로 정리할 수 있다.
① 주거를 목적으로 형성된 지역으로 대단위 아파트 밀집지를 배경으로한 주거형으로 지역밀착형 소형 패스트푸드점의 입점이 유리한다.
② 전철역을 중심으로 형성된 지역으로 대중교통을 이용하는 젊은 층이나 샐러리맨을 상대로 한 역세권형으로 입지특성 상 신속한 서비스를 요하는 패스트푸드점이 입점하기에 유망한 입지이다.
③ 시외버스고속버스 등의 터미널 입지로써 교통이용객이 많은 터미널형으로 최근에는 전철 등 대중교통수단과 환승이 되는 경우가 많다.
④ 유행성 점포가 밀집된 지역으로 쇼핑이나 만남을 목적으로 고객들이 모이는 상업형으로 전통적으로 패스트푸드점의 주력 입지 중의 하나이다.
⑤ 사무실 밀집지역으로 중저가 메뉴를 주력으로 한 일반음식점들이 선호하는 오피스형으로 주중 점심시간대 매출은 높으나, 야간 및 주말 매출이 상대적으로 많이 떨어지는 특징이 있다.
⑥ 학교나 학원주변의 학생들을 타겟으로 한 학원가형으로 고등학교 및 대학교가 인접해 있거나, 외국어·입시전문학원이 밀집해 있는 입지유형이다.
⑦ 유흥가가 밀집된 지역으로 심야 영업 점포가 유망한 유흥가형으로 24시간 영업을 지속하는 대형 패스트푸드점이 늘고 있는 추세이다.
⑧ 대형 쇼핑몰이나 복합 상가26), 리조트 등 특수지형으로 최근 대부분의 패스트푸드 업체에서 가장 효율성이 높은 입지라고 평가되고 있으며, 입지특성 상 주말에 매출이 크게 상승하는 특징을 보인다.
그러나 상기의 입지유형들은 각각의 입지특성들이 혼합된 양상을 보이는 경우가 많아 실무 현장에서 정확하게 구분하기는 상당히 어렵다.
특히 주5일제로 인해 소비자들은 문화욕구, 개성추구, 여가활동 등 다양한 니즈를 해결하는 소비행위를 더욱 선호하는 경향이 있다. 따라서 최근에는 엔터테인먼트 등 복합적인 기능을 제공하는 복합 상가에 대한 필요성이 더욱 확대되고 있다(고정민정연승, 2002).
7. 부지평가기법
부지를 평가하는 기법은 6가지로 구분할 수 있다. 첫째, 경험법칙은 시간적 여유가 없을 경우, 입지에 민감하지 않은 경우, 시장 점유율을 빠른 시간에 높이고자 하는 경우, 그리고 목표시장이 불명확한 경우에 매상고에 영향을 미치는 주요인을 추출하여 이를 근거로 판단하는 기법이다. 예컨대 편의점을 위해서는 상권규모가 적어도 2,000가구는 되어야 한다든지, 병ㆍ의원 주 진료권 반경 600ｍ이내 도보 10분 거리, 패스트푸드점을 위해서는 반경 2마일 이내에 5,000가구는 있어야 한다든지, 혹은 카센터를 위해 상권의 규모는 2마일 이내 자동차 등록이 16,000대 이상이라든지 은행지점을 위해서는 15분 운전거리 내에 10,000가구 등의 상권규모가 있어야 한다든지 하는 것이며, 부지조건을 예로 들면, 디스카운트 스토어의 경우 매장 임대료가 평방 피트(SF)당 $5 이하라든지 하는 경우이다.
둘째로, 재고 기술법(descriptive inventories)은 확장중이면서 매상고에 대한 자료가 아직 축적되지 않고 본격적인 분석에 들어가지 않은 상태에서 입지분석을 하는 경우에 사용된다. 즉, 이 경우는 주요 변수에 대한 리스트를 만들고 이에 대한 기초통계를 분석하게 된다. 예컨대, 상권 내에 주요 변수인 토지 이용, 주택밀도 및 형태, 평균소득에 대해서 기초통계를 분석하거나 부지변수인 교통상황, 가시성, 경사도, 부지 전면의 상태 등을 분석하는 것이다.
셋째로, 순위 법은 항목별 평가를 한 후에 가중치를 적용하여 합산함으로써 종합점수를 가지고 평가하는 방법이다.
넷째로, 비율 법은 매상고와 주요 변수간의 관계를 정량화 한 것으로서, 예컨대 시장지역의 시장 포화도(market saturation)를 조사하는 방법이다. 즉, 1인당 판매액, 회전율(판매/재고), 단위면적 혹은 종업원당 판매액 등이 주요 지표로 사용된다.
다섯째로, 회귀분석은 상권별로 매상고에 영향을 미치는 요인을 정량적으로 분석하는 것이다. 이때 종속변수로서는 주당매상고, 독립변수로서는 보행밀도, 보행자인 고객의 비율, 자동차 접근성 및 도로조건, 일정범위(예컨대, 보행권)이내의 단독주택 비율, 주차대수 등이 사용된다.
부지평가기법 비교
구분
경험법
기술 목록법
순위법
비교법
회귀 분석법
입지-할당법
비용
최소
부지당
$100∼200
부지당
$100∼500
저렴
(현지조사 없을 때)
체인성공에
대한 역사적
자료 및 모델유지
필요 $10,000+α
$10,000+
α
전문성
없음
경험
가중치
부여필요
조정만 필요
입지분석
필요
경험 있는
입지 분석가 + 컴퓨터
대안 부지
비교
1부지/1회
1부지/1회
몇 가지
대안비교
부지보다
시장구역비
교 규범만 제공
비교
계산
다른 입지에의
영향측정
매출 잠재력
평가
불능
불능
간접적
직접적
보다
직접적
보다
직접적
회사형태
영세
성장
부지 와
성과평가
시작
신 시장
진입
대규모체인,
성과모니터
장기:
초대규모
체인합병 및
신규전략
자료 : Ken Jones and Jim Simmons, The Retail Environment, London : Routledge, 1990, p. 342.
여섯째로, 입지배분모형은 기업 합병 및 인수 시 어느 점포를 살리고 어느 점포를 합병하느냐 하는 문제를 동시에 결정하는 모형이다. 전체적으로 볼 때, 회귀분석법과 입지배분모형은 비교적 높은 기술수준과 많은 비용을 요하는 기법으로 나타나고 있다.
참고자료
고정민정연승, 주5일 근무와 소프트산업의 변화, 삼성경제연구소, 2002.
방경식장희순, 부동산학개론, 부연사, 2002.
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원융희.윤기열, 외식 산업의 이해, 두남, 2002.
이창석, 부동산관리론, 신광문화사, 2001.
이춘섭, 부동산입지론, 건국대학교 부동산학과, 2000.
이호병, 부동산입지론, 형설출판사, 2005.
임석회이우재, 상업용 부동산의 입지 및 상권분석에 관한 연구, 감정평가연구원 연구총서, 제13호, 1999.

키워드

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