도시개발사업에 대한 연구

목차

Ⅰ. 도시개발의 추진절차 1
1. 도시개발의 요소 1
2. 도시개발의 절차 4

Ⅱ. 도시개발사업의 집행 13
1. 개발기구 및 조직구성 13
2. 개발방식 17
3. 토지확보 20
4. 재원확보 23

Ⅲ. 우리나라의 도시개발사업제도 28
1. 토지의 형질변경 28
2. 일단의 주택지 조성사업 32
3. 주택건설(대지조성)사업 36
4. 아파트지구개발사업 39
5. 택지개발사업 42
6. 토지구획정리사업 52
7. 주택재개발사업 61
8. 주거환경개선사업 70

본문내용

결정 및 변경(개발제한구역은 제외), 도시계획사업 시행인가 등은 이를 받은 것으로 보고, 시장·군수는 조례가 정하는 바에 따라 건축법, 도시계획법, 주차장법, 주택건설촉진법상 각종기준을 완화할 수 있도록 하고 있다.
건축법에 대한 특례규정은 대지와 도로의 관계, 건축선의 지정, 거실의 채광·환기, 화장실의 구조, 건축재료품질, 지하층의 설치, 지역지구안의 건폐율과 용적율, 대지면적의 최소한도, 대지안의 공지, 건축물의 높이제한, 건축물의 열손실 방지 등이며, 주택건설촉진법에 대한 특례규정은 국민주택채권의 매입, 주택의 건설기준, 주택의 공급 등에 관한 내용이며, 주차장법의 건축물 부설주차장의 설치기준과 도시계획법의 도시계획시설 기준 및 개발제한 구역 행위기준 등이 적용배제된다.
주거환경개선지구안에 건설되는 주택은 일정기간 이상 당해지구 안에 거주하고 있는 주민을 우선으로 공급하고 남는 경우 타지구 주민 또는 주택공급에 관한 규칙에 의한 일반분양도 할 수 있도록 하고 있으며 주택의 공급, 공급조건, 방법, 입주자선정 기준 및 절차 등은 시·도지사의 승인을 얻어 사업시행자가 정하도록 하고 있다.
이외에도 공공의 지원책으로 비용의 일부를 국고 또는 국민주택기금에서 융자하고 있고, 구역내 국공유지도 사업시행자(지방자치단체 등)에 무상양여하여 그 매각대금을 공공기 반시설에 투자토록 하고 있다.
지구지정의 효과로는 개발제한구역 내를 제외하고는 도시계획법제17조의 규정에 의한 일반주거지역으로 용도지역이 변경된 것으로 보며, 지구지정일로부터 개선계획고시전까지 건축허가가 제한되고, 지구지정 고시일로부터 국·공유지는 주거환경개선사업 이외의 목적으로 이를 양도하거나 매각할 수 없게 된다.
또한 지구지정 고시 후 1년 이내에 주거환경개선계획이 수립되지 아니할 때에는 그 기간이 만료되는 날로부터 지구지정 효력이 상실된다.
주거환경개선계획이 고시되면 국·공유지의 용도가 폐지되고 공공용에 사용되는 재산을 제외하고는 사업시행자에게 무상 양여된다.
아울러 도시계획법 제12조(도시계획결정)와 제25조(실시계획인가)의 규정을 의제하며 농지의 보전 및 이용에 관한 법률 제4조(농지전용허가)가 있는 것으로 본다.
라. 문제점
. 기본계획이 없는 상태에서 지구선정 및 개선계획이 수립되어, 주변과 조화된 예측가능한 개발이 되지 못하고 국지적이고 산발적으로 시행되고 있다.
. 무리하게 건축기준을 완화하여 특례를 인정해 줌으로써 난개발에 따른 재불량화의 우려가 있다.
. 국가시책사업임에도 불구하고 정부의 실질적 지원이 소극적이며, 공공부문의 지원 역시 미흡하다.
국공유지 점유비율이 평균 15%이하로서 공공기반시설 사업비의 10%이하 수준을 감당하는 데에 불과하며, 불하조건이 20년 장기분할인 관계로 공공시설지원의 재원으로 지방재정을 대체하여야 그나마 활용이 가능한 실정이다. 또한 재정특별융자와 국민주택기금 대출 역시 총 사업비의 30%에도 못 미치고 있다. 따라서, 일정비용의 국고지원이 의무화되어야 함에도 임의규정으로 되어 있고, 더구나 개선수요가 많은 광역도시는 재정자립도가 높다는 이유로 배제되고 있는 실정이다. 또한 국공유지 불하대금의 공공시설에 대한 지원을 당해지구에 국한하고 있으나, 이는 지구마다 여건이 다른 점을 감안한다면 저소득층 주거안정을 위한 사회복지 차원에서 형평성을 잃고 있는 셈이 된다.
. 제도상의 구조가 불안정하고 운용 역시 부적절해 사업효과가 반감되고 있다.
현지개량방식의 경우 영세한 저소득층의 실정에 맞추어 주택개량을 지원한다는 명분하에 건축법 등의 특례를 인정하고 있으므로 증·개축에 한하여 이를 적용했어야 함에도 불구하고, 신축 건축물에까지 특례를 인정해 주어 중산층을 위한 고밀도의 중층 시가지를 조성해 버리고 말았다.
또한, 주거환경개선사업의 핵심 부분은 시장·군수가 수립하는 개선계획이나, 이 계획이 주민들의 생활 및 소득수준과 경제적 부담능력 및 기존의 도시여건을 고려하여 기존 도로를 활용하고 대수선, 개축, 개량을 위주로 한 최소한의 절약형 계획이 되어야 함에도 불구하고, 4m이상 도로확보, 4∼5층 주택의 신축 등 전면철거 재개발방식의 획일적 개선계획으로 방만하게 운용되고 있다. 이에 따라 공공재원의 부족으로 사업성과가 지지부진한 실정이다. 따라서 현지개량방식은 분수에 맞지 않는 재산증식 수단으로 이용되고 있으며, 공동주택건립방식은 원거주민과 권리자에 국한한 자격부여와 국민주택 규모로 제한한 원칙이 사업추진을 저해하는 요소로 오해되고 있다.
. 사회복지차원에서 저소득 계층간에 차별지원을 하여야 함에도 불구하고 가옥주 위주의 획일적인 사업시행으로 계층간의 위화감이 더욱 조장되고 있다.
주거환경이 질적이고 양적으로 개선되었으나, 거주민의 60%이상을 차지하는 세입자의 재정착율은 10% 정도로 낮은 것으로 볼 때, 이들은 사업의 혜택을 누리지 못했음을 알 수 있다. 이러한 현상은 전술한 개선계획의 방만한 수립과 주민참여가 결여된 데에도 기인한다.
. 공동주택건립방식의 경우 사업효과가 큼에도 불구하고 원거주민에 국한된 자격부여와 평형규모 규제 등의 각종 제도적 제약으로 인해 사업성이 떨어져 권리자들이 사업을 기피해 왔다. 더구나 토지주 등의 소유자에게는 전면매수방식과 마찬가지로 우선 보상을 하고 공동주택건립 후 입주할 수 있는 권리를 부여함으로써 높은 분양가로 입주가 불가능해질 경우 이에 대한 대책이 마련되어야 한다.
. 그린벨트 내 불량주거지는 건축행위는 허용되지만 개발제한구역 내 행위기준의 제한을 받아, 취락지구개선사업지구 내 건축행위 완화 내용과 비교해 상대적으로 불리하여 사업추진이 잘 안되고 있다.
주거환경개선사업은 주택개량이 불가능했던 대지 및 건축물도 개량이 이루어지고, 개발잠재력이 낮은 지역에서도 주택지정비가 가능해 지는 등 많은 성과를 거두었다. 그러나, 합동재개발이 경제적 논리에 입각한 개발이익의 창출을 통해 불량노후 주거지를 정비해 온 것과 마찬가지로, 주거환경개선사업 역시 사회복지 측면에서의 접근은 도외시한 채 규제완화를 통해 사업의 실효성을 추구하는 법 자체의 이율배반적인 모순으로 인해 최소한의 환경정비 밖에 이룰 수 없는 문제점을 스스로 내포하고 있다.

키워드

도시,   개발