상가 임대차보호법에 관하여

목차

■ 서 론

■ 본 론
1. 상가임대차보호법이 정책의제로 설정되기까지
2. 상가건물임대차보호법의 내용
3. 법 시행에 따른 문제점
1) 법 시행을 앞둔 임차료의 상승
2) 건물주와 은행연합회 등의 반발
3) 권리금 문제
4. 정부의 집행과정에서의 대책 마련
5. 시행령에서 법의 적용범위는 어떻게 될 것인가?
6. 임차할 상가건물의 부족과 영세상인들의 입장 변화

■ 결 론

본문내용

를 위한 보호장치가 마련되어 있음을 홍보하기로 했다. 현재 서울시 등 6개 도시에 설치되어 있는「주택임대차분쟁조정위원회」의 조직기능을 개편하여 상가임대차 관련 분쟁도 조정할 수 있도록 할 계획이며 동 위원회 미설치 지역에 대해서는 금년중 광역시, 도청 소재지까지 설치를 추진키로 하였다.
3) 국세청의 과세
국세청은 본청과 지방청, 세무서 등 212곳과 인터넷 홈페이지(www.nts.go.kr), 세금감시고발센터(080-333-2100) 등에 '임대료 부당인상자 신고센터'를 설치해 운영하고 있다. 한편 국세청은 내년 1월1일로 예정된 '상가건물임대차보호법' 시행을 앞두고 건물 소유자들의 임대료 부당인상 행위 등에 대한 감시에 나서 이르면 7월 1차로 건물주 대상으로 세무조사를 실시하겠다고 밝혔다. 국세청은 대도시 번화가 상가건물 임대사업자 등 5000명 정도를 골라 △부당 인상 임대료 수입 등에 대한 성실 세무신고 여부 △본인, 가족 명의 부동산 취득, 양도거래 부분 △가족간 각종 증여 등 탈세 여부에 대해 폭넓게 조사할 계획이다. 또 임대료 과다 인상을 부추기거나 중개수수료 부당요구, 영수증 교부 기피 행위를 하는 서울 등 임대료 상승률 과다 지역 부동산 중개업소에 대해서는 3년 간 세금 신고실적을 분석해 수입금액 탈루혐의가 있는 것으로 파악되면 곧바로 세무조사에 나서 세금을 추징하고 관계기관에 통보해 등록취소나 업무정지토록 할 예정이다.11)
4) 정부의 국세기본법 개정안 제출
정부는 2002년 5월 7일 국무회의를 열어 일정금액 이하의 소액 상가임차보증금에 대해서는 건물이 경매에 넘어가더라도 임차인들이 보증금을 국세보다 우선 변제받을 수 있도록 하는 내용의 국세기본법 개정안을 의결했다.12)
5. 시행령에서 법의 적용범위는 어떻게 될 것인가?
법에 의하면 적용 대상이 되는 상가임차인의 범위가 시행령에 의해서 정해지게 되어 있다. 법무부와 은행연합회의 입장은 영세상인의 상가임대차의 경우에만 이 법을 적용하자는 것이다.13) 상가임대차보호운동본부의 입장에서 보면, 되도록 법의 적용대상을 늘리는 편이 많은 상인들을 보호하는 것일 것이다. 하지만 영세하지 않은 상인까지 보호하자는 것에는 운동본부의 주요 구성원인 민주노동당 등은 동의하지 않을 지도 모른다.
6. 임차할 상가건물의 부족과 영세상인들의 입장변화
건물주들은 그동안 하나의 건물을 건축하고, 임대하면서 보증금을 받고, 또 건물을 담보로 은행에서 대출을 받아서 새로운 건물을 건축하는 식으로 자신들의 재산을 늘리는 경우가 있었다. 이런 행위를 통하여 상가건물의 상당수가 시장에 공급되어 온 것이 현실이다.
그런데, 은행연합회에서 경고한 것처럼, 임차인들의 보증금이 이미 건물을 담보로 임대인이 빌린 돈처럼 되어버려서, 은행에서 건물을 담보로 돈을 빌리기가 어려워졌다. 이것은 건물주들이 새로운 상가건물을 신축하는 행위를 저해하는 결과를 가져올 것이다. 상가건물임대차 시장에서 공급이 줄어들면 상인들로서는 높은 임차료를 감당하지 않을 수 없게 된다.
이처럼 새로운 상가건물의 공급이 줄어들게 되면 상인들로서는 높아진 임차료의 부담을 고통스럽게 여기게 될 것이다. 상인들이 나서서 법의 내용 가운데, 보증금을 보장하는 부분을 변경하여줄 것을 요청하게 될 수도 있다.
■ 결 론
대다수의 복지국가가 주택이나 건물의 사용관계에 대해서 계약의 자유영역에만 의존하지 않고 법을 통해 강행규정을 만들어 일정한 공평을 유도하고 있다. 우리나라에서도 이런 개념의 일환으로 영세상인들을 보호하기 위한 상가(건물)임대차보호법이 제정되었다. 하지만 이런 취지와는 달리 오히려 영세 상인들의 부담을 더욱 가중시킬 가능성도 없지 않다.
첫째, 건물주 입장을 전혀 고려하지 않았다는 점이 문제다. 즉, 자동계약 연장 기간이 5년으로 늘어나고 거기에 임대료 인상비율까지 규제를 받게 되면 건물주들은 계약기간 동안 임대이익을 얻을 수 없을 것을 생각해, 초기 계약시 임대료를 대폭 인상하려고 할 것이다.
둘째, 부도로 인한 경매시 영세 상인들에게 최우선 변제금을 주게 되면 은행에서 책정하는 상가의 담보가치는 하락하게 되고, 상가임대에 대한 투자매력이 크게 감소하여 상가 신축부진으로 이어지게 된다. 이런 결과가 벌어지게 되면 임대료 상승은 불가피하고, 영세상인들은 높은 임대료를 부담할 수밖에 없게 된다.
셋째, 권리금의 법적인 보장 부재. 즉, 현재의 상가건물임대차보호법은 임차인으로부터 임대인에게 건네지는 보증금이나 월세만을 간섭할 뿐, 임차인들 사이에 건네지는 권리금에 관여하지 않기 때문에 건물주들이 권리금을 중도에 가로는 문제가 발생 할 수 있다.
법이 시행되면 위와 같이 법 제정 목적에 역행하는 부작용이 발생할 수도 있으리라 예상되기 때문에 정부 관계기관에서는 향후 점진적으로 부작용을 해결할 수 있는 보완 작업이 요구된다.
1) 서울특별시옥외광고물등관리조례
http://www.signmunhwa.co.kr/law/seoul.php
2) 문화일보, 2002년 6월 18일자
http://www.munhwa.co.kr/content/20020509MW08060924339.html
3) http://www.r114.co.kr/z/offi/smemul/area1.asponly=0&kind=1&addr1
=01&addr2=19
4) 연합뉴스 2000년 9월 26일 보도
5) http://web.kdlp.org/~kdlp/technote/read.cgi?board=datatxt&x_number
=974793693
6) http://www.snpd.net/cgi-pub/wwwboard/board.cgi?db=pds&mode
=read&num=199
7) http://hotissue.lycos.co.kr/dot21_content.asp?idx=4054
8) 문화일보, 2002년 5월 14일자 보도
9) 한국경제신문, 2001년 12월 19일자
10) http://www.mofe.go.kr/mofe3/bbs/files/news4wcpb/5-6(보도자료-
상가건물임대차).hwp
11) 국세청 홈페이지
12) 연합뉴스
13) 서울경제신문, 2002년 5월 9일자

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