부동산 감정평가

소개글

부동산 감정평가에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 검토평가사2. 미래수명법3. 예정부동산4. 종속변수
5. 기출환원율6. 지분가치7. 다공선성8. 월조소득승수법
9. 합성종합환원율10. 평균비율수정법11. 저당계수12. 저당환원율
13. 지분배당률14. 토지잔여법15. 건물잔여법 사용시 유의점
16. George L. Schmutz17. Hoskold법18. 부동산정보체계19. 개발이윤의 측정법
20. 비부동산 가치구성요소21. yield capitalization method
22. 투자결합법23. 소득률과 수익률의 차이24. 자본회수와 자본수익의 차이
25. 단위비교법26. 부동산세는 경비항목에 포함되나 소득세는 포함되지 않는 이유
27. 치유가능 기능적 감가상각의 추계28. 관찰상태법29. 미래에 대한 감가상각
30. 둘레승수31. 대상부동산의 전형적인 대부비율은 70%이며 저당상수는 12%이다. 만약 은행에서 요구하는 최소한의 부채감당률이 1.5라고 한다면, 대상부동산의 종합환원율은 얼마인가?32. 대상부동산의 경비비율은 40%이고 조소득승수가 10일 경우의 종합환원율을 계산하라.
33. 대상부동산의 현재의 자본환원율은 10%이다. 만약 대상부동산의 순영업소득이 매년 3%씩 영구히 증대된 것으로 예상된다면, 종합환원율은 어떻게 조정되어야 하는가?
⇒99년 부동산평가이론 기말고사 中
1. 부동산증권
2. 현금등가
3. 위험수익의 상쇄관계
4. 임대차평가
5. 기대수익률
6. 컨설팅
7. 가능매상고 추계방법

⇒부동산학 시험문제 中
1. 거미집이론
2. 경제기반
3. 기술적 분석
4. 부동산분석
5. 삼면등가의 법칙
6. 주거분리
7. 준강성효율적 시장
8. 차입자분석
9. 특수목적의 부동산
10. 평가가치에 대한 보증
11. 할당적 효율성
12. 합리적 이용

본문내용

영업소득에서 자본회수분이 포함되어 있다고 본다. 다만 전통적으로 회수방법상 직선법, Hoskold법, Inwood법이 있다.
③이들보다 정치하게 시장행태를 반영하는 저당지분환원법, DCF법에서는 보유기간 말에 대상부동산을 처분하면서 투자자본을 회수한다고 본다.
25. 단위비교법(unit comparison method)
1. 의의
재생산비용이나 대체비용 추계방법에는 총량조사법, 구성단위법, 단위비교법, 비용지수법 등이 있는데 이 중에서 단위비교법은 평방미터나 입방미터와 같은 총량적 단위를 기준으로 비용을 산출하는 방법이다.
2. 종류
①평방미터법(square feet method)은 주로 단독주택평가에 사용되나 매우 균등한 건축표준치로 설계될 수 있는 1~2층 정도의 창고, 매장용 건물, 사무실 등에 사용된다.
②입방미터법(cubic feet method)은 천장높이에 따라 건물비용이 차이가 나는 극장, 강당, 공공건물, 고층의 사무실, APT 등에 사용된다.
3. 장단점
사용이 간편하고, 시간과 비용이 적게 들 뿐 아니라 산출된 비용의 추계치도 용이하게 검증할 수 있기 때문에 가장 널리 이용되며, 건축실무에 기술적 지식이 없어도 사용이 가능하다.
다만 총량조사법이나 구성단위법에 비해 정확성이 떨어지는데 비용자료는 최근의 시장으로부터 충분히 지지될 수 있는 것이어야 유용성을 발휘할 수 있다.
26. 부동산세는 경비항목에 포함되나 소득세는 포함되지 않는 이유
1. 개요
부동산평가에서 영업경비(operating expenses)는 부동산의 운영과 직접 관계가 있는 지출만 인정하는바 일반회계와 차이가 있다.
영업경비항목 중 재산세는 영업경비에 포함되나 소득세는 영업경비로 취급하지 않는데 그 이유는 다음과 같다.
2. 소득세가 포함되지 않는 이유
소득세에는 법인소득세와 개인소득세가 있는바 개인이나 기업의 소득세는 소득의 크기에 따라 세율이 달라진다. 또한 영업소득 그 자체가 과세대상이 되는 것이 아니라 법인의 형태나 사업의 종류에 따라 공제 내역이 달라지기도 한다. 따라서 소득세를 영업경비에 포함시키게 되면 소득을 창출하는 부동산의 능력 즉 소득창출능력에 따라 부동산의 가치가 달라지는 것이 아니라 개인이나 법인의 세율형태 등 기타요인에 의해 부동산의 시장가치가 달라지기 때문이다.
27. 치유가능 기능적 감가상각의 추계
1. 의의
기능적 감가상각이란 기능적 피화의 변화에 따른 가치손실로 치유가능 감가상각과 치유불능 감가상각으로 나눌 수 있다. 치유가능인지 불능인지의 판단은 물리적 가능측면 뿐 아니라 경제성이 있느냐로 결정되어야 한다.
2. 치유가능감가의 요인
치유가능감가는 기능적으로 부적절한 것과 과적절한 것이 있는데 부적절한 것은 다시 부가물설치로 치유될 수 있는 것과 대체나 현대화에 의해 치유될 수 있는 것으로 나뉜다.
3. 감가상각추계절차
①부가물설치가 필요한 결함 ②대체나 현대화가 필요한 결함 ③과적절한 기능적 결함으로 분류해서 설명도 가능하나 동시에 설명하기로 한다.
a. 기존항목의 대체비용을 추계한다. 해당항목이 현재 없을 때에는 0이 된다.
b. 기존항목에 이미 발생한 물리적 감가상각은 대체비용에서 공제하며 없으면 0이 된다.
c. 해당항목의 결함이 치유가능인지 판단한 다음 치유비용을 가산한다. 치유비용에는 해당결함의 제거비용, 새로운 항목의 설치비를 더하고, 기존항목의 잔재가치를 차감한다.
d. 평가시점에서 새건물을 짓는다고 가정하고 해당항목을 신규건물에 설치시 대체비용을 추계한다.
e. 앞의 추계치에다 d의 추계치를 차감하면 치유가능 감가상각액이 된다.
4. 관련문제
기능적 감가상각에는 치유불능도 있는바 추계절차 역시 동일하나 c 항목에서 새로운 설치비 대신에 그로인한 가치손실을 더한다.
28. 관찰상태법(observed condition method)
1. 의의
연수수명법이나 분해법에 의한 감가상각추계치만큼 삭감한 값으로 시장에서 팔리고 있는가에 비판을 제기하면서 오히려 경험과 지식을 가진 평가사의 개인적 관찰에 더 중요성을 두면서 나온 방법이다.
2. 감가상각추계방법
관찰상태법은 연혁적 추론방법에 의해 감가상각치를 추계하는데 특정 유형의 여러 유사부동산으로부터 시간이나 경과같은 감가상각 요인에 따라 가장 전형적이고 지배적인 감가상각수준이 어떻게 달라지는가에 따라 일반적인 원리를 먼저 수립한 다음 평가대상이 되는 부동산의 상태를 면밀히 관찰하여 그것에 어느 정도에 해당하는지를 파악한 다음 적절한 감가상각율을 적용하여 감가상각한다.
29. 미래에 대한 감가상각
1. 의의
소득접근법에서 감가상각은 건물의 경제적 수명동안에 예상되는 매년의 가치손실을 의미하는바 이는 앞으로 발생할 것으로 예상되는 매년의 가치손실로 미래에 대한 감가상각이다. ‘과거에 대한 감가상각’인 비용접근법에 의한 방법과 구별된다.
2. 미래에 대한 감가상각처리방법
①자본환원율을 증가시키는 방법
감가상각에 해당하는 만큼 환원이율을 상승시키는데 이는 투자자본의 회수를 의미한다. 즉 소득접근법에서 매년의 감가상각율은 자본회수율을 의미한다.
②순영업소득에서 조정하는 방법
순영업소득에서 감가상각분만큼 공제하고 나머지는 적절한 환원이율로 환원하여 가치를 추계하는데 주로 전자만이 사용된다.
30. 둘레승수(perimeter multiplier)
1. 개요
비용추계의 방법으로 단위비교법이 흔히 쓰이는데 이 때에는 세가지 측면에서 비용수정을 할 필요가 있는데 ①단위당 기본면적과 바닥면적의 관계 ②단위당 기본면적과 건물의 둘레에 대한 관계 ③단위당 전체비용과의 관계이다. 그 중 둘레승수는 …
2. 둘레승수의 의의 및 둘레에 대한 수정
둘레승수란 바닥면적이 대상과 동일한 표준건물의 둘레의 길이와 대상건물의 둘레의 비율로서 대상건물이 둘레의 길이가 표준건물의 그것과 차이가 날 때 수정을 가하여야 한다.
비록 건물의 바닥면적이 동일하다고 해도 둘레의 길이가 다를 경우 건축비용이 달라지기 때문에 둘레차이에 대한 편차를 수정해야 하는 것이다.
3. 알아둘 것
①단위당 기본비용과 바닥면적과는 바닥면적이 증가할수록 기본비용은 감소(상벽면적비에 의해)
②단위당 전체비용과 바닥면적과는 비례과계에 있다.(추가적 특성에 의해)

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