재개발 및 재건축사업의 경제논리와 사업타당성에 관한 검토

목차

[ 목 차 ]
Ⅰ. 서 론

Ⅱ. 재개발 및 재건축사업의 경제논리와 시장균형

Ⅲ. 사업후 용적률의 결정요인
1. 사업전 용적률
2. 단위주택규모의 증가율
3. 평당건축비
4. 평당지가 수준
5. 분양가 규제의 효과

Ⅳ. 공공개입과 재개발 및 재건축의 사업성
1. 사업타당성과 지가-용적률 관계
2. 모의실험

Ⅴ. 결 론

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Ⅴ. 결 론
본 연구는 현행 민간부문에 의한 재개발·재건축사업과 관련된 여러 가지 이슈 가운데 특히 물리적 공간차원에서의 도시계획적 파급효과를 분석하는데 초점을 맞추고, 주택의 생산요소시장에 서 조합원세대와 일반분양세대간 혹은 '토지'와 '자본'간 경제적 이해관계를 논리적 준거틀로 삼아 재개발·재건축 사업전·후의 용적률간 물리적 관계를 도출하였다. 이 과정에서 유도된 사업후 용적률의 결정식은 정태적 균형상태(static equilibrium)를 전제한 것임에도 불구하고, 재개발·재건축에 의한 토지이용밀도의 변화를 예측하고 각종 건축제한하에서 재개발·재건축사업의 타당성을 분석하는데 간단한 운용 준칙(rule of thumb)으로서 유용하게 활용될 수 있음이 예시되었고, 또한 이로부터 다음과 같은 몇가지 정책적 시사점이 제시되었다.
우선 사업후 용적률의 결정요인 분석을 통해 현행 분양가규제하에서 표준건축비(또는 대지감정가)가 실제 건축비(또는 지가)를 반영하지 못할 경우에는 재개발·재건축사업후 용적률이 부가적으로 증가하는 요인이 되는 것으로 나타났다. 그리고 모의실험을 통해 확인되었듯이, 장래 도시발전의 수준을 고려하지 않고 입지여건의 개선이 크게 기대되지 않는 저지가 지역을 고밀 개발하는 것은 추후 재개발·재건축 사업성 확보의 어려움으로 인한 슬럼화의 가능성 등 미래의 보다 심각한 사회문제를 잉태하는 것으로, 이는 특히 현재 준농림지역을 비롯하여 농촌지역에서 진행되고 있는 아파트 난립에 대해 우려되는 바이다. 이와 관련하여 수도권 신도시 지역이나 준농림지역에 대한 미래 지가수준 등의 예측을 통해 현재 이 지역에서 고밀 개발된 아파트들이 향후 경제적으로 재건축 가능한 시점을 모의실험하여, 이를 물리적 내구년한과 비교해 보는 것은 본 연구의 후속작업으로서 중요한 의미를 지닐 것이다.
현재 일부 시민아파트 등의 재개발·재건축 문제가 물리적인 시급함에도 불구하고 경제적인 우선순위에서 밀리고 있는 이유도 결국 따지고 보면 과거에 이 지역 입지조건에 비해 상대적으로 너무 집약적인 개발을 추구하였던 오류에 기인한다. 그러나 과거의 잘못에만 연연해 할 수는 없으며, 재개발·재건축 시장에의 참여가 어려운 노후불량주택에 대해서는 어떠한 형태로든 정부개입이 불가피할 것이다. 특히 이러한 정부개입의 범위는 재개발사업조례의 개정, 경관심의기준의 강화 등 각종 밀도규제의 강화 추세를 고려할 때 향후 점차 확대될 수밖에 없는데, 이는 <표 4>에 예시된 바와 같이 용적률 제한이 강화될수록 재개발·재건축의 사업타당성은 감소하기 때문이다.
구체적으로 본 연구의 범위내에서 이와같은 정부개입의 방법으로서 고려해 볼 수 있는 이론적 대안은 현금출자방식에 의한 재개발·재건축을 도모하기 위한 국가의 금융지원정책이다. 통상 건축법에 의한 新·改築을 통해 오래된 주택을 새로운 주택으로 대체할 때와 마찬가지로, 조합원세대가 현물(토지)출자 대신 현금(자본)출자를 통해 사업비를 충당하는 경우에는 일반분양세대(자본 제공자)와의 경제적 거래관계에 따른 제약으로부터 탈피할 수 있기 때문에 일반분양세대 수용에 의한 사업후 용적률 증가의 부담을 줄일 수 있다. 다만 이러한 경우 조합원세대의 초기 자금동원능력을 고려할 때 자본 제공자로서 일반분양세대의 역할을 대체해 줄 수 있는 국가의 금융지원이 요구되는 바, 이는 곧 현행 '조합원세대↔일반분양세대'간 비공식 금융관계를 '조합원세대↔정부(또는 금융기관)'간 공식 관계로 대체·흡수함을 의미한다. 이러한 점에서 현행 현물출자에 의한 재개발·재건축 방식은 공식 부문에서의 부동산금융 확보의 어려움을 해소하기 위한 비공식 금융의 한 형태라고도 볼 수 있다.
도시계획적 측면에서 용적률 제한 등 각종 밀도규제가 공공의 편익을 위한 것이라면, 현행 민간자본의 유입을 전제로 현물출자에 의존한 재개발·재건축 방식하에서 정부의 물리적 개입형태인 용적률 규제는 이의 완화 또는 강화 여부에 따라 재개발·재건축의 사업성을 보장하느냐(용적률 완화) 또는 도시경관 등을 포함한 공공의 편익을 보호하느냐(용적률 강화) 사이에 선택의 딜레마를 안을 수밖에 없다. 이에 비해 경제적 개입형태로서 정부의 금융지원과 연계된 현금출자방식의 재개발·재건축사업은 사업후 용적률을 크게 증가시키지 않으면서도 노후불량주택의 물리적 개량의 문제를 해결할 수 있는 대안으로서 향후 보다 구체적인 정책개발이 요구되는 부문이라 하겠다.
참고문헌
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