최근 주택정책의 변화와 주택시장에 미치는 영향에 대하여

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최근 주택정책의 변화와 주택시장에 미치는 영향에 대하여에 대한 보고서 자료입니다.

목차

최근 주택정책의 변화와 주택시장에 미치는 영향에 대하여
Ⅰ. 최근 주택 정책의 변화
1. 2006년 11.15 부동산 대책
2. 2007년 1.11 부동산 대책
1) 공급 제도 개편
2) 청약제도 개편
3) 주택 담보대출 규제 강화
3. 2007년 1월 31일 임대주택 종합 대책

Ⅱ. 분양 제도 변화에 따른 주택 시장 파급 효과
1. 과거 분양가 상한제 성과 분석
2. 최근 주택 정책에 따른 주택 시장 파급 효과 분석
1) 공공택지 분양가 인하
2) 민간 택지 분양가 상한제
3) 분양권 전매 기간 연장
4) 청약 제도의 가점제 도입
5) 주택 담보 대출 규제 강화
6) 임대주택 확대 정책

본문내용

분양권 전매 기간 연장
○ 신규 분양 시장 영향
분양권 전매 제한 기간이 크게 증가해 청약 수요를 축소시키는 요인으로 작용할 것으로 보인다. 주택 가격이 일시적으로 하락하더라도 장기적으로 상승한다고 소비자들에게 인식되는 경우나 물가 상승률 정도로 지속적으로 상승한다는 가정이 성립이 되어야 장기적인 전매 제한에도 불구하고 분양 수요가 유지될 수 있겠으나 아파트 가격이 90년대처럼 장기적으로 하락한다거나 폭락을 하는 경우에는 전매 제한 기간이 길어 신규 청약 수요가 크게 위축될 것으로 보인다. 특히, 부동산 가격 하락이 뚜렷해지면 분양가 인하에도 불구하고 청약 수요가 늘지 않을 것으로 보인다. 또 전매 제한 기간이 길어 주택 수요는 실수요자 위주로 재편될 것으로 보인다. 전매 제한이 없는 주택 상품이나 오피스텔 등에는 청약 수요가 증가할 것으로 보이고, 하반기 이후 투기과열지역이 해제되는 경우 전매 제한 및 대출 규제까지 풀리면 청약 수요가 다소 증가할 것으로 예상된다.
○ 재고 주택 시장 영향
신규 공급 주택의 전매 기간이 연장되면 주택 중개 시장에 매물이 감소할 것으로 보이고, 이는 재고 주택 시장 가격에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 높다.
○ 지역 차별적 영향
전매 제한 기간이 긴 수도권 지역의 청약 시장에는 부정적인 영향을 줄 가능성이 높다. 특히, 수도권의 가격 하락이 수반한다면 청약 수요가 급격히 감소할 가능성도 높다.
4) 청약 제도의 가점제 도입
○ 신규 분양 시장 영향
청약 제도 개편에 따라서 주택 소유, 무주택 기간, 자녀수, 소득 등에 따라서 가산점이 주어지면 무주택 40대에는 유리해지는 반면 20～30대는 청약 경쟁에서 불리해 질 수밖에 없다. 민간 택지 분양가 상한제가 시행되기 전인 9월 이전에는 청약 가점이 높은 40대 이상의 청약 수요는 줄어들 것으로 보이나, 청약 경쟁에서 불리한 20～30대의 청약은 다소 증가할 것으로 보인다. 올해 분양 예정 물량도 분양가 인하 기대가 형성되면서 9월 이전에 분양 물량은 젊은 계층 중심의 중소형 평형이 인기가 높을 것으로 보이나 내년 이후에는 40대 이상 수요자들이 청약률이 높아질 것으로 보인다.
○ 재고 주택 시장 영향
청약 가점제에서 불리한 20～30대는 청약보다는 재고 주택 매입 수요가 늘어날 것으로 보이고, 40대 이상 세대는 청약 대기 수요로 변해 재고 주택의 중소형 평형의 수요는 증가하는 반면에 중대형 평형의 수요는 감소할 것으로 보인다.
○ 지역 차별적 영향
대도시 권역에서는 20～30대의 젊은 층은 가점제에 불리할 수밖에 없고, 지방의 경우에는 젊은 층의 인구 비중이 낮아 중장년층의 청약 기회가 더욱 늘어날 것으로 보인다.
<표 9> 최근 부동산 대책 시장 예상 파급 효과
분양시장 영향
재고 주택시장 영향
지역 차별적 영향
공공택지
분양가 인하
- 분양가 하락
- 청약 수요 증가
- 주택 매수세 감소
- 주택 부족한 수도권
공공 택지 아파트
인기
민간 분양가 상한제
- 분양가 하락
- 청약 수요 증가
- 장기 민간 공급
감소
- 주택 매수세 감소
- 2～3년후 가격 상승
압력
- 도심 위축, 지방
개발 사업 확대
전매 기간 연장
- 청약 수요 위축
- 청약 시장 양극화
- 주택 유통 물량 감소
- 전매 제한 없는
지역 분양 호조
청약 가점제 시행
- 20-30대 청약 감소
- 40대 대기 수요 증가
- 9월 이후 청약 불리한
젊은층 매수세 증가
- 대도시 젊은층 불리
- 지방 중년층 유리
LTV 및 DTI 확대
- 중도금 대출 축소로
청약 수요 위축
- 주택 매수세 감소
- 수도권 지역 수요
감소
임대주택
확대 공급
- 분양 수요 위축
- 민간 공급 감소
- 사적 임대 및 투자용
분양 수요 감소
- 전세가 하락
- 지방 투자용 주택
공급 위축
5) 주택 담보 대출 규제 강화
○ 신규 분양 시장 영향
총부채 상환비율(DTI) 강화로 기존 6억 원 이상 주택 담보 대출에만 적용되었던 것이 6억 원 이하의 주택 담보대출에도 적용되어 중소형 아파트의 주택 수요가 감소할 것으로 보인다. 다만, 투기지역 및 수도권 투기 과열 지구에서 6억 원 이하의 분양 아파트의 중도금 대출에 대해서 오는 7월부터 총부채 상환비율(DTI)을 적용하기로 했으나, 이 부문은 아직 명확히 결정되지 않았다. 한국경제신문, “중도금 대출 DTI 적용 유보”, 2007.2.28
중도금 대출에서는 6억 원 이상의 분양 주택에 대해서는 기존과 마찬가지로 중도금 대출에 담보인정비율(LTV), 총부채 상환비율(DTI)를 동시에 적용받지만, 6억 원 이하의 주택에 대해서는 담보인정비율(LTV) 60%만 적용된다.
○ 재고 주택 시장 영향
주택 가격 대비 소득의 비율이 높은 상태에 있기 때문에 DTI 확대 적용으로 인하여 재고 주택 수요가 크게 감소할 것으로 예상되어 향후 전반적으로 재고 주택 가격 안정을 촉진할 것으로 보인다.
○ 지역 차별적 영향
DTI가 확대 적용되는 수도권 지역의 주택 수요를 감소시킬 것으로 보이고, 규제가 완화될 것으로 예상되는 일부 광역시에서는 다소 수요가 증가할 것으로 예상된다.
6) 임대주택 확대 정책
○ 신규 분양 시장 영향
정부의 임대주택 중장기 비전을 밝힌 것이기는 하지만, 2007년부터 공공 택지내의 임대 주택 공급 비중이 늘어나 민간 분양용 택지공급량은 감소할 수밖에 없을 것으로 보인다.
○ 재고 주택 시장 영향
공공 임대주택 공급 계획에 따라 민간보다 저렴한 공공 임대 주택 수요가 늘어나면서 사적(私的) 임대 시장인 전세 및 보증부 월세 시장의 수익률이 하락할 것으로 보인다. 민간의 전세 및 보증부 월세 시장 위축은 투자용 부동산 수요 감소로 이어질 것이며, 다주택자 대출 규제와 겹쳐서 투자용 주택 수요를 크게 감소시킬 것으로 보인다. 특히, 2003년부터 확대 공급되기 시작한 국민임대 주택이 2008년부터 입주가 본격화하면서 주택 시장에도 상당한 여파를 미칠 것으로 보인다.
○ 지역 차별적 영향
주택 공급이 부족한 서울 수도권보다는 주택 보급률이 높고 최근 몇 년 동안 주택 공급량이 많았던 지방 주택 시장의 투자용 아파트 수요가 줄어들 것으로 보인다.

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