부동산 담보신탁에 대하여

소개글

부동산 담보신탁에 대하여에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 개념

2. 담보신탁의 유효성
가. 양도담보법리상
나. 실정법상
다. 신탁본질상

3. 담보신탁의 본질
가. 담보신탁은 일반 신탁관계이다.
나. 담보신탁은 복합 사익신탁이다.
다. 담보신탁의 재산권은 일반적으로 부동산 소유권이다.
라. 담보신탁에서 채권자인 수익자가 갖는 수익권은 조건부 수익권이다.
마. 담보신탁의 수탁자의 의무는 적극적인 의무이다.

4. 담보신탁의 담보적 기능
가. 담보적 기능
(1) 저당권의 본질과 같은 기능
① 수익권의 물권성
② 수익권의 가치지배권성
(2) 저당권의 효력과 같은 기능
① 신탁재산의 독립성
② 신탁재산의 직접지배성
(3) 저당권의 특성과 같은 기능
① 신탁재산의 물상대위성
② 신탁행위와 피담보채권과의 견련성
(4) 수익권의 유통증권화
나. 부동산담보신탁대출의 장단점
(1) 금융기관 측면
(2) 차입자 측면

5. 신탁기간

6. 담보신탁의 설정
가. 원인이 되는 채권행위
나. 담보신탁설정행위
(1) 설정행위의 의의 및 법적 성질
① 의의
② 신탁계약의 법적성질
(2) 약정행위(담보신탁계약)의 방식 및 내용
(3) 계약행위의 성립 및 유효요건
① 신탁설정의 의사표시
② 신탁목적
③ 신탁목적 제한
④ 불법신탁 설정 금지

7. 담보신탁의 변경
가. 당사자변경
(1) 위탁자의 변경
(2) 수탁자의 변경
(3) 수익자의 변경
나. 신탁요소의 변경
다. 신탁재산 관리방법의 변경
라. 정형적 신탁약관의 변경

8. 담보신탁의 종료
가. 종료사유
(1) 신탁행위에 의한 종료
① 신탁기간의 만료
② 해지조건의 성취
③ 별도로 정한 사유의 발생
(2) 신탁목적에 의한 종료
(3) 전원합의에 의한 종료
나. 신탁종료의 효과
(1) 신탁종료의 불소급효력
(2) 신탁재산의 귀속 권리자 결정
(3) 신탁재산에 속한 채무의 귀속
(4) 신탁사무의 최종계산

본문내용

소멸하지 않는 한 약정한 신탁기간이 만료되어도 종료되지 않는다고 보아야 할 것이다. 따라서 신탁기간이 자체갱신 등을 명시하는 것도 사후 분쟁예방의 한 방법이 될 것이다.
② 해지조건의 성취
일반 신탁에서의 수탁자 사망이나 기타의 흠결, 위탁자의 사망, 파산 등은 물론 담보신탁에서는 피담보채권의 소멸 등을 해지조건으로 정하기도 하는 바 이러한 조건들이 성취되었을 때 신탁은 해지되어 종료하게 된다. 그러나 담보신탁에 있어서는 채권자인 우선수익자의 이익을 존중해야 하므로 이에 반하는 내용을 해지조건으로 정할 때는 반드시 우선수익자의 이익 보호를 고려하는 조건을 같이 정하여야 할 것이다.
③ 별도로 정한 사유의 발생
사전에 신탁행위계약에서 신탁의 해지에 관한 특별한 정함이 있을 때, 그 정한 바에 따라 신탁을 해지할 수 있다는 규정이다. 이 규정은 신탁법 제56조. 제56조 소정의 요건을 제한하는 특약을 정하여 해지권 행사의 범위를 축소시키는 작용도 할 수 있다. 담보신탁 및 영업신탁 일반에 있어서는 신탁의 해지에 관한 사항을 신탁계약서 등에 기재하고 있다.
(2) 신탁목적에 의한 종료
신탁의 목적은 신탁성립 단계뿐만 아니라 신탁의 존속 중에도 신탁의 존재 이유로서 대단히 중요한 요소이다. 그러므로 신탁의 목적을 달성하고 더 이상 신탁관계를 존속시킬 필요가 없게 된 때에는 신탁을 종료한다. 또한 신탁의 목적을 달성하기가 객관적으로 불가능하게 된 때에도 더 이상 신탁관계를 존속시킨다는 것이 무의미하기 때문에 신탁종료사유가 된다. 이러한 경우에 해당되는 것으로 다음과 같은 경우를 들 수 있다.
① 신탁행위의 효력발생에 무효요인이 발생한 경우
② 신탁재산이 멸실된 경우
③ 수익권이 일신전속적인 경우 수익자가 사망한 때
④ 수익자가 수익 향유를 거절한 경우
⑤ 수익자가 수익권을 파기한 경우
⑥ 단독 수익자의 지위와 단독수탁자의 지위가 동일인에게 귀속한 경우
⑦ 수탁자가 당해 신탁의 수익권을 취득한 경우
한편 담보신탁의 주요 목적은 우선수익자의 특정 채권을 담보하는데 있기 때문에 그 실행으로 인하여 신탁재산의 환가 및 교부가 끝날 때에는 목적이 달성된 경우에 해당되고 담보능력의 주체인 신탁재산의 가치가 상실되었을 때에는 목적달성이 불가한 경우에 해당되어 이로써 신탁을 종료한다고 보아야 할 것이다.
(3) 전원합의에 의한 종료
전술한 바와 같이 담보신탁은 자익과 타익이 복합된 신탁이기 때문에 위탁자나 수탁자의 일방적인 해제권이 부인되지만 설정행위 당시에 예상하지 못했다하여 어느 경우에도 중도해지가 불가하다는 것은 재산권의 행사 및 경제적 효용을 지나치게 제한하는 결과가 되므로 신탁관계인 전원이 합의를 하였을 때에는 해지할 수 있으며 이로 인하여 담보신탁은 종료된다고 보아야 할 것이다.
나. 신탁종료의 효과
(1) 신탁종료의 불소급효력
신탁은 신탁재산을 중심으로 하는 계속적 법률관계이기 때문에 신탁기간의 만료, 신탁목적의 달성 또는 달성 불능의 확정 등의 사유가 발생하여 신탁이 종료되었을 때에도 그 효과는 장래에 대해서만 발생해야 되는 것은 당연하다. 일본 신탁법에서는 국내 신탁법과 달리 해지를 해제라고 규정하고 있기 때문에 그 효력을 따로 신탁의 해제는 장래에 대해서만 그 효력을 발생한다(일본신탁법 제60조)라고 규정하고 있다.
(2) 신탁재산의 귀속 권리자 결정
신탁법 제60조에서는 신탁이 종료된 경우에 잔존 신탁재산의 귀속주체에 관하여 다음과 같이 정하고 있다. 신탁행위에서 신탁종료사유가 발생된 때 잔존신탁재산의 귀속주체가 정하여진 경우에는 그 사람이 귀속관리자(지정 귀속권리자)가 된다. 또한 귀속권리자로서 지정이 안 되어도 신탁행위에서 수익자로 지정하자는 별도의 규정이 없는 한 귀속권리자로 해석하고 있다. 지정 귀속권리자가 없는 때에는 위탁자 또는 그 상속인이 신탁재산의 귀속권리자가 된다. 신탁행위에서 신탁재산의 귀속권리자를 정하지 않은 경우에 수탁자가 그 잔여재산을 보유해야 된다는 것은 당사자의 의사에 합치된다고 볼 수 없고 오히려 신탁설정자이면서 재산의 출원자였던 위탁자 또는 상속인에게 복귀시키는 것이 당사자의 의사라 추정되며 형평에도 맞기 때문이다. 또한 이와는 별도로 신탁법 제59조는 동법 제56조, 57조의 규정에 의하여 신탁이 해지된 경우 신탁재산이 수익자에게 귀속된다는 뜻이다. 양 조문은 수익자가 신탁이익의 전부를 향유하는 경우에 그 신탁의 해지가 그 신탁의 해지가 수익자의 사정에 기한 의사로써 이루어지기 때문에 신탁종료 후 신탁재산의 귀속주체는 당연히 수익자가 된다는 생각에 근거한 것이다. 즉 제62조는 신탁 종료 된 경우에 잔존하는 신탁재산의 귀속주체가 누구인가에 대한 일반원칙을 규정한데 반하여 제59조는 제56조 제57조의 신탁해지에 있어서의 특칙을 규정한 것이다.
(3) 신탁재산에 속한 채무의 귀속
신탁재산에는 신탁사무의 처리에서 발생한 채무 등의 소극재산도 포함되어 수탁자는 개인으로서도 변제의무가 있다. 이러한 채무 등은 신탁존속 중에는 수탁자가 신탁재산으로부터 인출하여 채권자에게 변제하지만 신탁 종료 시 미변제채무가 남아 있을 수도 있다. 이러한 경우 신탁종료에 의한 수익자 또는 귀속권리자에게 귀속하는 재산 중에는 채무 등도 포함되나 채무는 채권과는 달리 채권자의 승낙 하에 채무자의 교체에 의한 경정계약에 응한 때에는 문제가 없지만 이렇지 않을 경우 신탁 종료 후에도 채권자에 대하여 수탁자는 변제의무를 지지 않으면 안된다. 수탁자가 이러한 부담을 질 때에는 수익자 등에 대하여 신탁재산의 매각 등에 의한 변제나 담보권의 설정을 요구할 수 있으며, 수익자 등이 이에 응하지 않을 때에는 적극재산에 대해서도 수탁자는 인도를 거절할 수 있다고 해석한다.
(4) 신탁사무의 최종계산
신탁이 종료한 경우에는 수탁자는 신탁사무의 최종계산을 하여 수익자의 승인을 얻어야 한다.(신탁법 제63조) 수익자가 이를 승인하면 수탁자는 특별히 부정한 행위가 없는 한 수익자에 대한 책임은 면제된 것으로 간주한다. 신탁사무의 최종계산은 신탁사무의 마지막 종결을 하는 결산의 의미로서 신탁 종료 시에 있어서 신탁사무의 내용 즉 신탁재산의 현황 및 그 수지계산 등을 명확히 하여야 한다.

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