아파트 하자보수청구의 법적쟁점

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아파트 하자보수청구의 법적쟁점에 대한 보고서 자료입니다.

목차

아파트 하자보수청구의 법적쟁점
<목차>
1. 하자보수와 관련된 소송유형
가. 하자보수 보증금 청구소송
나. 하자보수에 갈음(병행)하는 손해배상 청구소송
다. 보증금 청구소송과 손해배상청구소송의 병행제기

2. 손해배상 청구소송의 원고와 관련된 논란
가. 주택법의 규정
나. 입주자대표회의의 손해배상 청구 가능여부
다. 하급심의 태도
라. 차이점

3. 하자의 내용
가. 주택법상 하자(발현된 하자)
나. 사용검사전 하자(미시공, 변경시공, 설계상 하자 등 내재적 하자)
다. 사용검사 전 하자의 인정여부
라. 5년차, 10년차 하자
마. 분양팸플릿, 모델하우스와 달리 시공된 하자

4. 주택법상 하자담보 책임기간의 의미
가. 학설의 대립
나. 판례의 입장
다. 권리의 행사기간(소멸시효의 문제)
라. 입증책임문제

5. 하자보수 비용의 산정

6. 하자종결 합의와 관련된 문제점
가. 입주자, 구분소유자의 동의 없는 하자종결 합의
나. 일부 하자를 누락한 경우의 합의 효력
다. 하자종결 합의에 따른 보수공사 후 재하자

7. 분양전환 아파트의 하자문제
가. 문제점
나. 임대주택 분양전환 후 손해배상 청구 가능
다. 분양전환 전에 발생한 하자
라. 기타

8. 하자소송의 절차
가. 하자소송의 진행절차 개관
나. 소송 소요기간
다. 하자감정
라. 판결금의 수령

9. 개정 주택법의 위헌법률심판
가. 문제되는 주택법 규정
나. 서울고등법원의 위헌법률심판제청이유
다. 위헌법률심판의 결과가 하자소송에 미치는 영향

본문내용

령령이 정하는 담보책임기간 안에 공사상 잘못으로 인한 균열·침하·파손 등 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 때에는 공동주택의 입주자 등 대통령령이 정하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다. [개정 2005.5.26, 2005.7.13]
② 사업주체는 제1항의 규정에 의한 담보책임기간 안에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 때에는 하자발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다. [개정 2005.5.26]
부칙 [2005.5.26 제7520호]
③ (담보책임 및 하자보수에 관한 경과조치) 이 법 시행 전에 「주택법」 제29조의 규정에 의한 사용검사 또는 「건축법」 제18조의 규정에 의한 사용승인을 얻은 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 제46조의 개정규정을 적용한다.
나. 서울고등법원의 위헌법률심판제청이유
2005. 5. 26.부터 개정·시행된 주택법 제46조 제1항에 의하면 입주자(구분건물의 소유자)의 하자보수 청구기간은 분양자의 하자담보책임(10년)을 규정한 집합건물법 제9조의 규정에도 불구하고 대통령령으로 정한 훨씬 짧은 기간(1년 내지 3년)을 적용하도록 되어 있고, 주택법 제46조 제3항은 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 때 사업주체가 손해배상 책임을 지도록 규정하고 있으며, 부칙 제3조는 법 시행 전에 이미 사용검사를 받은 아파트에도 법 제46조를 적용하도록 규정하고 있다. 그런데 개정 주택법 제46조 제1항은 법령의 취지와 근거 등이 전혀 다른 주택법상의 담보책임규정으로 집합건물법상의 담보책임을 전면적으로 대체하도록 규정하여 해석상 혼란을 가져오므로 법률명확성의 원칙에 반하고, 하자담보 책임의 발생과 존속기간, 권리행사기간, 청구권자와 하자의 범위 등을 대부분 대통령령에 위임하는 것은 포괄위임금지원칙에 반하며, 주택이 아닌 집합건물의 하자담보 책임기간이 10년임에 반해 공동주택의 하자담보책임은 오히려 더 짧아 평등의 원칙에 반하는 등 재산권의 본질적 내용을 침해하는 위헌적 조항이다. 주택법 제46조 제3항은 시공자의 잘못으로 인하여 발생한 하자가 명백하다면 하자의 정도가 중대하거나 경미하거나에 관계없이 모두 손해배상을 하여야 할 것임에도 손해배상의 대상을 내력구조부에 발생한 모든 하자가 아니라 중대한 하자만으로 규정한 것도 소유권의 내용을 침해한 것으로 위헌이다. 주택법 부칙 제3조는 법 시행 전 이미 사용승인을 받은 아파트에도 위헌적 규정인 제46조를 적용하게 함으로써 하자담보 책임기간과 하자책임의 범위 등이 구법에 비할 수 없이 단축되어 이미 공동주택에 발생한 하자에 대하여 법령상 허용된 범위 내에서 보호받을 것을 기대하고 있던 소유자들의 신뢰를 완전히 무너뜨리는 결과이므로 위헌이다.
다. 위헌법률심판의 결과가 하자소송에 미치는 영향
현재 아파트 하자소송을 진행하고 있는 하급심에서는 개정 주택법이 위헌임이 의심되더라도 헌법재판소의 위헌결정이 내려지지 않은 이상 개정 주택법의 적용을 법원이 배척할 수는 없다는 이유에서 개정 주택법을 적용하여 판결이 선고되고 있다. 개정 주택법의 적용에 따라 ① 원고측은 기존 10년의 기간 내에 하자가 존재한다는 사실만을 입증하면 족하였으나 현재 1, 2, 3, 5, 10년의 각 하자별로 기간 내에 하자발생 사실을 입증하여야만 하고, ② 사용검사전 하자에 대하여는 인정하는 판결과 부인하는 판결이 엇갈리고 있으며, ③ 내력구조부 하자는 무너지거나 무너질 우려가 있어야 하는지에 대한 판단도 나뉘고 있다. 그나마 1~3년차 하자를 다투는 아파트의 경우는 개정 주택법을 적용하더라도 큰 문제없이 소송을 진행하고 판결을 받을 수 있으나 5년 이상 경과한 아파트의 경우에는 하자발생시기 입증, 시효기간 만료, 내력구조부 하자의 중대성 등에 있어 개정주택법 적용에 따른 불이익이 매우 크다. 헌법재판소가 개정 주택법 제46조 제1, 3항과 부칙 제3조를 위헌으로 결정할 경우 다시 집합건물법 적용 시절로 돌아가 아파트 하자소송이 더욱 활성화될 여지가 있으나 만약 합헌으로 결정된다면 1~3년차 하자를 다투는 것 외에 5년차, 10년차 하자보수 문제는 거의 제기되기 어렵게 된다. 헌재는 소장의 공백으로 인한 파행운영의 문제를 극복하고 다시 정상운영되고 있으나 주택법 위헌결정 문제는 집합건물법, 주택법, 민법, 건설산업기본법 등으로 나뉘어진 건축물의 하자담보 책임에 관한 각 규정들의 합리적 해석을 염두에 두어야 하는 법리적으로 매우 복잡한 사건이어서 언제 마무리될지는 전혀 예측이 불가능한 실정이다.

키워드

고려대,   하자보수청구,   민법,   부동산법,   아파트 하자보수청구의 법적쟁점,   대학원