시장성분석(대구동구-수요공급 및 타당성분석)

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목차

1. 지역의 개요

2. 인구 및 가구의 분석

3. 수요분석

4. 공급분석

5. 율하지구에 대하여,,,

6. 동구조 아파트 건설계획

본문내용

율
30%이하
용적률
및
높 이
구 분
용적율(%)
높이
최저층수
최고층수
평균층수
A-1 BL
165이하
-
15층
13.0층
A-2 BL
165이하
-
15층
12.5층
A-3 BL
135이하
-
15층
10.5층
A-4 BL
165이하
-
15층
11.5층
B-1 BL
135이하
-
15층
9.0층
B-2 BL
155이하
-
15층
11.0층
B-3 BL
160이하
-
15층
12.0층
B-4 BL
155이하
-
15층
11.0층
C-1 BL
170이하
-
15층
14.0층
C-2 BL
170이하
-
15층
14.0층
※평균층수 산정기준등 참조 : 게재생략
3. 세부사업내역
1) 주소 : 대구광역시 동구 율하동 377번지 일대
2) 용도지역: 도시지역-현 자연녹지지역( 택지개발지구 예정지역)
3) 부지현황 : 현 답- (대로 바뀔 예정)
4) 총면적 : 29,666.8 m2
5) 대지면적 : 동일
6) 연면적: 133,500.96m2 (40,383.9평)
7) 지상 15층 , 지하2층
8) 주차대수: 법정 1350대 , 계획주차 1500대
*. 노외주차장 계획
- 기정 : 6개소, 7,060㎡
4. 주변시장 동향(인근아파트 시장 동향)
아파트 명
평형
매매가(단위:만원)
상한가
하한가
영조주택
31
17500
13500
상록 APT
31
15500
12400
대경넥스빌
31
15800
13500
동화 해오름
31
14000
12500
-현장조사: 2004년 05월 20일 ..
**31평 대상
▷분양가 : 영조주택 분양가:11240만원
영조주택 판매가:16000만원대.
++분양가 판매가 차이나는 이유? 방확장 150만원, 등기부(세금): 700만원, 샷시비: 400만원 -->1250만원
즉, 내부공사 비용 1300만원 가량 듦
그 외, 아파트 사용전 거래로 인한 프리미엄이 3000~4000만원 붙었음!!
▷동호지구 세대: 4800세대
▷건설비: 평당 200~250만원 (자재비, 인건비 상승으로 큰 상승)
▷고도제한: 아파트 높이 15층으로 묶임
▷공시지가: 1년이 지나지 않았으므로 나오지 않았음
▶동호지구 상황
유치원: 2개, 초등학교: 3개, 중학교 1개, 고등학교 1개
근린공원 2개, 어린이공원 3개, 신생원 1개, 공용의청사 1개
상가주차장 2개
▶동호지구와의 비교
사업명
대구동호지구
대구율하지구
위 치
동구 동호동, 각산동, 금강동, 괴전동 일원
동구 율하동, 용계동 일원
면 적
633,970m2
307,280m2
계획인구
18,696인
14,588인
계획호수
5,342호
4,168호
비 고
2003년 하반기 입주함
설계진행중
5. 분양가 산출근거
비교요인
비교항목
상록APT
영조주택
대경넥스빌
본건
100
100
100
토지요인
가로조건
가로의폭, 구조등의 상태
93
81
87
100
접근조건
교통시설과 접근성
90
86
84
상과와의 접근성
93
88
90
공공 및 편의시설과의 접근성
88
84
93
환경조건
일조
90
90
90
자연환경
88
92
80
조망, 경관등
88
92
80
인근환경
88
92
80
인근토지의 이용상황
90
94
86
100
인근토지의 이용상황과의 접합성
공급시설 및 처리시설의 상태(상.하수도 등)
88
86
78
100
위험 및 혐오시설 등(쓰레기처리시설등)
획지조건
면적, 접면 넓이, 깊이, 형상등
-
-
-
기타
기타(장래의 동향)
92
94
83
100
건물요인
시공의 질적 양적,수준
90
95
86
100
설계 및 설비의 질적수준
인테리어등 내부마감 수준등
지수합계
902
890
857
1200
인근시세(만원/평)
상한가
500
565
510
하한가
400
435
435
평균가
450
500
473
6. 사업리스크 분석
사업위험
사업위험 완화방안
토지매매계약
일부토지에 대한계약 불가등
*전체토지의 매매계약 완결시 계약금 지급, 그 이전에는 계약금 공탁
*계약시 해당 토지에 매매계약 가등기
건축인. 허가
건축허가 불가시
*계약무효
*매매계약 가등기로 기지급된 계약금 회수
명도
명도지연등
*매매계약 후 잔금지급 이전까지 세입자 및 점유자에 대한 명도제소전 화해조서 작성 및 점유이전금지 가처분 신청
투자금 상환
시행사부도등의 경우
*건설사와의 합의로 투자금의 조기상환 가능
*건설사와 시행사가 신탁사와 에스크로우 Account를 개설하고 자금집행순서에 투자금 상환에 우선순위를 책정한다.
분양리스크
미분양의 경우
* 건설사의 책임완공 및 대물상환 약정체결
*대물상환시 투자자 지분 우선확보
완공위험
건설사부도등
*최우선 신용등급의 견실한 건설사 선정
*준공보증위험 가입
Ⅲ. 사업손익 추정
1. 현금유출.입 및 손익
구분
금액
산출근거
분양매출(1)
아파트
1,535억원
900세대*550만원/평
토지비
토지매입비
27억원
8,963평*30만원
종합토지세
종.토세(지방교육세, 농어촌특별세, 도시계획세등 포함)
11억4천만원
세율적용(분리과세)
건축비
공사비
775억원
900세대*250만원/평
취/등록세
토지비
12억원
일반세율
건축비
33억원
일반세율
분양비
분양비(광고비 포함)
15억3천만원
아파트분양매출액 1%
예비비
7억 3천만원
분양수입의 1%
기타비용
11억원
신탁수수료, 그 외 비용
유출합계(2)
892억만원
손익(1-2)
643억원
2. 현금흐름(반년 기준)-호당 기준
일시
내용
현금
비고
잔액
2004.1.1
계약금
1705만원
분양가10%
17,050만원-1705만원=15345만원
2004.7.1
1차중도금
1705만원
분양가10%
15345만원-1705만원=13640만원
2005.1.1
2차중도금
1705만원
분양가10%
13640만원-1705만원=11935만원
2005.7.1
3차중도금
1705만원
분양가10%
11935만원-1705만원=10230만원
2006.1.1
4차중도금
1705만원
분양가10%
10230만원-1705만원=8525만원
2006.7.1
5차중도금
1705만원
분양가10%
8525만원-1705만원=6820만원
2007.1.1
6차중도금
1705만원
분양가10%
6820만원-1705만원=5115만원
2007.7.1
잔금
5115만원
분양가30%
5115만원-5115만원=0원
완료

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