주거생활과 법

소개글

주거생활과 법에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 주택임대차의 의의

Ⅱ. 주택임대차보호법
1. 주택임대차보호법의 목적
2. 주택임대차 보호법의 적용범위
3. 주택임차인의 대항력
4. 주택임대차의 보증금
5. 임차권등기명령
6. 주택임대차등기의 효력 등
7. 경매에 의한 임차권의 소멸
8. 주택임대차의 기간
9. 주택임대차계약의 갱신
10. 주택임대차의 차임 등의 증감청구권
11. 임차주택의 임차권의 승계
12. 임차인에게 불리한 규정은 무효(강행규정)
13. 일시 사용을 위한 임대차의 동법규정의 배제
14. 미등기 전세에도 적용
15. 소액사건 심판법의 준용

본문내용

대차의 종료원인을 살펴보면,
- 두 번의 차임의 연체 기타 임차인의 현저한 의무위반의 경우에 임대인으로부터의 해지통고가 있는 경우(동법 제6조 제3항)
- 임대차기간의 정함이 없는 경우에 임차인으로부터 해지통고가 있는 경우
- 임대차기간의 정함이 있는 경우에 임차인으로부터 기간만료 이전에 해지통고가 있는 경우 등이 있다.
그러나, 위의 원인이 존재하여 주택임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하게 된다.
9. 주택임대차계약의 갱신
1) 원칙
동법 제6조 제1항에 의하면 “임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신 전의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하고 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하고 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 아니 한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간 만료 전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다.” 또한 동법 제6조 제2항에 따르면 “이 경우에 임대차의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.”고 규정하고 있다. 따라서 임대인은 임대차계약을 갱신하거나 조건을 변경하려면 늦어도 임대기간만료 1개월 전에 임차인에게 표시하여야 한다.
2) 예외
동법 제6조 제2항에 의하면 “2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항의 규정을 적용하지 아니한다.”고 규정하고 있다. 이 규정에 따르면 임대인의 임대차계약의 만료일 1개월 전까지 아무런 통보가 없이 ① 두 번 차임이 밀린 경우 ② 임차인이 임차물을 훼손. 파괴하는 등 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 동법 제6조 제1항이 적용되지 않고 임대차 계약의 기간이 만료됨으로써 임대차기간이 종료하게 된다.
3) 묵시적 갱신의 경우 계약해지
묵시적 갱신의 경우(동법 제6조 제1항의 경우) 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지를 통지 할 수 있다(동법 제6조의 2 제1항). 그 해지는 임대인이 그 해지통지를 받은 날로부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다(동법 제6조의 2 제2항).
10. 주택임대차의 차임 등의 증감청구권
동법 제7조에 의하면 “약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세. 공과금. 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못 한다”고 규정하고 있다. 이 규정에 따르면 사정변경에 의하여 차임이 적당하지 아니할 때에는 그 차임의 증감을 청구할 수 있다. 그러나 주택임대차보호법 시행령 제2조에 의하여 차임 또는 보증금의 금액은 당초 약정한 차임 또는 보증금의 20분의1 즉 5%의 금액을 초과하지 못하고 증액한지 1년 이내에 또 다시 증액을 요구하지 못한다.
11. 임차주택의 임차권의 승계
동법 제9조에 따르면,
제1항은 임차인이 상속권자 없이 사망한 경우에 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자는 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
제2항은 임차인이 사망한 경우에 사망 당시 상속권자가 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 때에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족은 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
제3항은 제1항 및 제2항의 경우에 임차인이 사망한 후 1월 이내에 임대인에 대하여 반대의사를 표시한 때에는 그러하지 아니한다.
제4항은 제1항 및 제2항의 경우에 “임대차 관계에서 생긴 채권. 채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속한다.”고 규정하고 있다.
따라서, 동법 제9조 제1항에 따라서 임차인의 지위는 우선적으로 상속권자가 승계하나 그 상속권자가 없으면 사실상 혼인관계가 있는 자가 승계하게 된다. 여기서 ‘사실상 혼인관계’란 법률적으로 혼인하고 있지 않으나 사실상 혼인관계 즉 동거를 하고 있는 것을 말한다.
또한, 임차인이 사망한 경우 상속권자가 있으나 임대주택에서 함께 살지 아니한 때에는 그 주택에서 함께 살던 사실상 혼인관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족(예 : 임차인의 부모, 조부모, 현제자매 등)이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다(동법 제9조 제2항). 한편 임차인의 권리. 의무를 승계하지 않는다. 간혹 임차인의 권리. 의무를 승계자가 권리보다 의무의 부담이 큰 경우에 임차인의 권리의무를 승계를 포기하는 경우가 있다(동법 제9조 제3항). 그리고 승계인에게 임대차관계에서 생긴 채권(예 : 임차물의 사용. 수익)과 채무(예 : 지불임료. 보존. 원상회복의무 등)등이 귀속하게 된다(동법 제9조 제4항)
12. 임차인에게 불리한 규정은 무효(강행규정)
동법 제10조에 따르면“ 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다”고 규정하고 있다. “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다”고 규정하고 있다. 이 규정은 계약자유의 원칙에 대한 제한으로서 경제적 약자인 임차인을 적극적으로 보호할 것이다. 또한 반대해석에 의해 임차인에게 유리한 약정은 유효하다.
13. 일시 사용을 위한 임대차의 동법규정의 배제
동법 제11조에 따르면 “이 법은 일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 이를 적용하지 아니한다.”고 규정하고 있다. 따라서 일시사용(예 : 숙박업소의 임대)을 위한 임대차와 피서지의 민박시설. 공사를 위한 가건물 등의 임대차는 주택임대차보호법의 적용대상이 되지 않는다.
14. 미등기 전세에도 적용
동법 제12조에 따르면 “이 법은 주택을 등기하지 아니한 전세계약에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 전세금은 임대차의 보증금으로 본다.”고 규정하고 있다. 따라서 이 규정은 등기하지 아니한 전세입자를 보호하기 위한 것으로서 주택임대차와 같은 목적을 갖는 것으로 보고 있다.
15. 소액사건 심판법의 준용
소액사건 심판법 제6조.제7조.제10조 및 제11조의 2의 규정은 임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여 준용한다(동법 제13조).

키워드

주택,   주택임대차,   임대차보호법,   임차권등기,   임차주택,   전세,   소액사건 심판법,   대항력