국토정책변화에 따른 용적률의 변화가 주택건설사업에 미치는 영향

목차

Ⅰ. 국토정책변화의 내용 및 대책
1. 국토 난개발 문제
2. 국토 난개발과 시장변화
3. 도시계획법 전면개정 및 지자체 도시계획조례제정
4. 수도권 난개발방지 종합대책 및 국토이용체계개편(안)

Ⅱ. 용적률의 변화가 주택건설사업에 미치는 영향
1. 정책변화의 파급경로
2. 국토정책변화에 따른 용적률의 변화
3. 용적률 변화가 주택건설사업에 미치는 영향
1) 주택사업의 수익성 분석 모형
2) 용적률 강화에 따른 주택사업의 수익성 하락
3) 수익성 확보를 위한 분양가격의 인상
4. 주택수요에 미치는 영향
1) 수도권 주택분양수요의 추정
2) 국토정책 변화가 주택분양수요에 미치는 영향
5. 주택공급에 미치는 영향
1) 국토정책변화의 영향권 파악
2) 용적률의 변화에 따른 공급물량의 감소
6. 주택가격의 전망

Ⅲ. 주택부문의 당면과제 및 대응방안
1. 주택부문의 당면과제
2. 주택부문 대응책

참고문헌

본문내용

정지구지정을 계획대로 추진하여 공공택지공급을 확대할 필요가 있다. '99년중 공급된 공공택지 625만평 중 272만평을 수도권에 공급하였고, 금년에는 450만평의 공공택지를 수도권에 공급할 계획으로 있다. 향후 2∼3년간의 택지수요를 감안하여 금년중 500만평의 택지개발예정지구를 지정하고 이중 수도권에 250만평을 지정하기로 계획되어 있다. 또한 민간부문 택지공급이 단기적으로 급감할 것이므로 지자체의 도시계획수립을 조속히 추진하고, 주택사업 승인에 관한 국토이용계획변경 및 사업승인 계획을 조기에 구체화해야 할 것이며, 도시개발법에 근거한도시개발구역의 개발을 활성화해야 할 것이다.
둘째, 쾌적한 주거환경을 가진 신도시를 계획적으로 개발할 필요가 있다. 작금의 난개발은 90년대의 수도권 5개 신도시 개발 이후 도시계획과 연계되지 않은 무계획적인 주택사업의 허용에 기인한다. 신도시의 급속한 개발과정에서 나타난 부작용에도 불구하고 신도시의 주거환경이 양호하며 여기에 사는 주민의 만족도도 높은 것으로 조사되고 있다. 또한 많은 수도권 주민이 신도시로의 이주를 희망하고 있는데, 이는 수도권 아파트의 전세난에서도 잘 나타나고 있다. 이렇듯 계획도시의 쾌적성이 입증되었음에도 불구하고 우리나라의 정치권에서 신도시 기피증을 앓고 있는 이유는 신도시 급속개발 과정에서의 부작용, 즉, 자재난 및 인력난으로 인한 자재수입 및 전반적인 인건비상승은 우리나라의 무역수지 악화를 유발하였으며, 함량 미달 및 규격미달 자재의 사용으로 부실아파트를 양산하였던 상처가 크게 남아있기 때문이다. 또한 신도시개발이 수도권 억제정책과 위배된다는 염려도 있다.
수도권 5개 신도시 개발은 서울지역의 주택난을 해결하고 주택200만호공급계획을 지원하기 위하여 시행되었다. 주택난을 단시일에 해결하기 위하여 5개 신도시 개발이 한꺼번에 시행되었고, 또한 5개년 계획기간 내에 이루어져야 했기 때문에 급속개발이 될 수 밖에 없었다.
우리가 주장하는 신도시 개발의 필요성은 이러한 사후대응적인 신도시개발이 아니라 사전계획적인 신도시개발을 의미하는 것이다. 국토난개발방지 종합대책에서도 선계획 후개발을 기본원칙으로 내세우고 있다. 여기에 충실하기 위해서라도 신도시 개발을 지금부터 계획해야 한다. 문제가 곪아 터지기를 기다렸다가 여론에 밀려서 시행하는 신도시개발이 아니라 수도권 주거환경의 쾌적성 제고 및 기반시설 확보를 위한 신도시개발이 계획되고 순차적으로 개발되어야 한다. 강화된 용적률하에서 신도시를 개발하기 위해서는 고급주택단지의 개발이 필요하며 쾌적성에 대한 비용을 지불할 능력이 있는 계층을 대상으로 해야 할 것이다. 경제능력에 관계없이 무주택자가 처음으로 내집마련을 위하여 신규분양시장으로 달려가는 일이 이제는 어려워질 전망이다. 이는 바람직한 시장정상화의 과정이라 하겠다.
셋째, 서민주택공급확대를 위하여 공공부문의 역할이 강화되어야 할 것이다. 신규주택의 고급화와 더불어 시장에서 소외되기 쉬운 서민주거에 주택정책의 관심이 높아져야 한다. 공급감소와 주택가격 상승으로 인한 서민들의 주거불안을 해결하기 위하여 공공부문에서 저렴한 주택을 공급할 필요가 있다. 용적률 보너스제도의 활용으로 공공용지를 저렴하게 확보할 수 있을 것이다. 특히 단기적으로 용적률 강화로 인한 주택공급감소가 전세값 상승으로 이어지는 것을 억제하기 위해서라도 공공임대주택의 확대가 요구된다.
넷째, 부동산금융제도의 도입이 시급하다. 그동안 우리나라의 주택건설금융은 제도권 금융자금의 부족으로 국민주택기금이나 주택선분양에 의한 구입자 자금의 활용에 크게 의존하여 왔다. 이는 주택에 대한 초과수요가 존재할 때에는 잘 작동하는 수단이다. 주택초과수요가 퇴장함에 따라 주택건설업체는 이러한 자금조달수단을 활용하기 어려울 뿐만 아니라 금융기관의 대출자금 활용도 어려워지고 있다. 주택건설부문의 유동성 부족은 주택건설산업의 붕괴를 염려할 지경에 이르고 있다. 이는 90년대 중반부터 나타나기 시작한 시장변화에 적극적으로 대응하지 못한 업체 스스로에게 1차적인 책임이 있으며, 또한 시장변화의 시그널을 주택정책에 반영하지 못하고 단기적인 문제해결에만 집착한 정부에게도 일부 책임이 있다 하겠다. 더 이상 정부주도의 주택경기진작책은 바람직하지 않다. 그대신 시장의 선택에 의해서 구조조정이 이루어지도록 지원할 필요가 있다.
이를 위해서는 건설금융의 정상화가 시급하다. 98년말부터 도입되기 시작한 자산유동화제도, 주택저당채권유동화제도와 더불어 도입논의가 되고 있는 부동산투자신탁(REITs)제도를 조속히 시행하도록 해야 하며 이와 아울러 프로젝트 파이낸싱(project financing)의 활성화도 요구된다. 부동산투자에 대한 일반인의 높은 관심을 REITs를 통하여 실현하고, 개발사업에 대한 투자 및 대출 등 다양한 참여수단이 활용되어야 할 것이다. 주택수요가 감퇴하였다 하더라도 어느 정도의 수요는 지속될 것이고 주택시장에서의 업체간 경쟁이 더욱 심화될 전망이다. 부동산금융이 활성화되면 업체규모에 따른 경쟁이 아니라 수익성있는 사업계획의 발굴로 경쟁함으로써 시장에 의한 구조조정이 이루어질 수 있을 것이다.
다섯째, 도시지역 용적률의 탄력적 운용이 필요하다. 새로운 도시계획법 및 국토이용계획하에서는 용도지역의 구분에 따라 일률적인 용적률을 적용하고 있어 획일적인 개발을 피할 수 없다. 따라서 규정상의 용적률을 탄력적으로 운용하여 개발사업의 수익성을 제고하고 토지이용의 효율화를 극대화해야 할 것이다. 이를 위해서는 용적률 보너스제도를 활용하여 도심 밀집지역에서의 용적률을 높이고 그대신 녹지율의 강화나 공공용지의 확보수단으로도 활용할 수 있을 것이다.
참고문헌
건설교통부, 「국토의 난개발종합방지대책」, 2000.5.31
건설교통부·국토연구원, 「21세기 국토이용체계 개편방안 공청회」, 2000.8.18
류해웅, 『도시계획과 도시개발법』, 국토연구원, 2000.8.31
윤주현·손경환·김혜승, 『국토정책변화가 주택시장에 미치는 영향 및 대책』, 국토연구원 2000.8(근간예정)
윤주현·김혜승·조판기외, 『서민주거안정과 주거기준 달성방안연구』, 건설교통부·대한주택공사, 1999.12

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