아파트 가격 결정요인 분석

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아파트 가격 결정요인 분석에 대한 보고서 자료입니다.

본문내용

때문에 학군 특수가 사라지고 있다. 이는 전·월세 시장에서도 나타나고 있다. 과거에 학군 인기지역의 전. 월세 값은 여름방학 전부터 강세를 보여 왔으나 올해 일부지역은 가격이 하락하는 등 인기가 시들해졌다. 경쟁이 치열한 8학군에서 나쁜 내신 성적을 받는 것보다 상대적으로 덜 치열한 다른 학군에서 좋은 내신 성적을 받는 것이 유리하다고 생각하는 수요자들이 늘어났기 때문으로 분석된다.
◇ 신흥도시 새 주거환경·교육환경 호재
8학군 지역과 새로운 주거지역으로 조성되고 있는 강북 뉴타운, 신시가지, 인천 경제자유구역 등은 주변 집값이 급등하고 있다. 이 지역들은 새로 만들어진 계획도시로 주거환경이 쾌적할 뿐 아니라 기존 우수 학군보다 교육환경이 더 좋아지고 있다. 각 지자체에서 교육환경 개선을 위해 자립형 사립고, 특목고 개교 및 국제학교와 외국대학 유치 등의 노력을 기울이고 있기 때문이다.
서울 강북 은평뉴타운에는 (주)대교가 2009년 3월 연건평 8000평 이상 규모의 기숙학교인 '대교 자립형 사립고'(가칭)를 설립한다. 길음 뉴타운에도 서울시가 자립형 사립고 설립을 추진하고 있다.
인천 송도신시가지에는 연세대와 인천대 등 대학과 국제학술 연구소가 들어오고 송도국제학교(NSCIS)가 건설된다. 청라지구에는 해외 대학들이 입주하는 '지식마을'이 들어선다. 청라지구 내 31만 3000㎡의 부지에 조성, 미국과 유럽 등의 주요 대학을 유치하기로 했다. 영종하늘도시에도 2008년 3월 인천 국제 고등학교가 개교한다. 평택 국제도시에도 특목고 등이 들어선다. 평택시는 현재 국제화지구 내에 국제학교ㆍ특목고ㆍ영어 마을 등을 설립하기 위해 10만평을 할애하고 토지 매입과 학교 신축을 위해 3000억 원의 예산을 투입하겠다는 야심찬 계획을 세웠다.’

위의 기사에서 보듯이 정부의 교육정책의 변화가 부동산에 미치는 파급효과는 실로 엄청나다. 과거 정부의 교육정책과 신정부의 교육정책과의 변화의 폭 만큼 새로운 주거 형태에 있어 큰 영향을 미치는 것이 사실이다. 이렇듯 교육의 중요성이 크면 클수록 교육환경의 변화는 더욱 더 커진다고 볼 수 있다. 누구나 좋은 환경 속에서 자녀들을 교육시키고자 하는 욕구가 큰 만큼, 교육인프라가 좋은 곳으로 이동하려는 학부모들의 마음은 더욱 간절하다고 하겠다.
이런 욕구가 부동산의 가격을 상승시키는 결과를 가져오며, 교육환경이 좋은 곳이 그렇지 못한 지역에 비하여 상대적으로 부동산 가격이 높게 형성이 되고 있는 것이 현실이다.

4. 교통
가. 역세권
아파트를 구입할 때 고려해야 할 요소 중 교통 여건의 중요성이 갈수록 커지고 있다. 과거 한정된 장소에서 생활할 때는 교통 여건이 그렇게 중요하지 않았다. 그러나 활동 영역이 점점 넓어지고, 도로 위의 교통체증도 심각해지며, 그런 와중에 지하철이 갖는 의미는 다양해졌다.
지하철은 목적지까지 가장 신속하고 정확하게 이동할 수 있는 대중교통 수단이며, 자산 증식의 한 방법이다. 지하철역이 가까운 아파트가 그렇지 않은 경우보다 거래가 활발하고, 가격 상승력이 높은 것이 일반적이기 때문이다.
이런 이유로 주거 선택 시 역세권의 인기는 교통 환경이 열악한 지역일수록 높다. 즉 주택을 고르는 데 교통에 대한 중요도는 교통 여건이 안 좋은 지역일수록 더 높아진다.
대도시인 서울과 부산에서는 주택을 고를 때 가장 중요한 이유로 교통 여건을 꼽는다. 사실상 지하철역을 끼고 있는 아파트는 수요가 많아 가격 상승폭이 크고 환금성도 뛰어난 것이 일반적이다. 인근에 지하철역이 없는 아파트보다는 다른 지역으로의 이동이 쉽고, 유동 인구가 많아 거래가 활발하게 이루어지기 때문이다. 또 지하철역을 따라 상권이 발달하고 문화시설이 들어서는 등 인구의 이동 및 유입이 지속적으로 이루어져 발전 잠재력도 크다고 할 수 있다.
이런 이유로 역세권에 위치한 아파트가 그렇지 않은 아파트보다 가격 면에서 강세를 보이고 프리미엄도 높게 형성되고 있다. 또한 같은 동(洞) 안에서도 역세권 여부에 따라 단지 간 차별화 현상도 뚜렷해지고 있다. 바쁜 현대사회에서 지하철을 이용해 편리한 생활이 가능하고, 추후에 시세차익까지 기대할 수 있다면 일석이조라고 할 수 있을 것이다.
‘스피드뱅크가 2005년 1월 8일을 기준으로 지난 1년 동안 서울지역 분양권의 매매가 상승률을 조사한 결과, 1호선 도봉역을 도보로 이용할 수 있는 도봉동 삼성레미안 40평형 분양권은 평균시세가 3억8500만원, 7호선 뚝섬유원지역과 가까운 자양동 현대아이파크 32평형 분양권은 4억7500만원으로 지난 1년 동안 각각 20.31%, 18.75% 상승한 것으로 조사되었다.’
이는 같은 기간 도봉구, 광진구의 평균시세 상승률은 13.65%, 6.75%보다 높은 수치이며 서울분양권 전체 상승률인 3.61%를 크게 웃도는 수치이다. 더욱이 지하철이 없던 지역에 지하철 신규노선 및 연장선이 건립될 경우 인근 아파트 가격이 오르는 것만 봐도 교통 여건 개선에 따른 가격 변화가 현저하다는 것을 알 수 있다. 그러므로 역세권의 의미는 교통이 열악한 서울이나 부산 같은 도시에서는 주택을 선택함에 있어 매우 영향이 크다.

나. 기존도로와 신설도로의 확충
부동산에 있어 교통의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않는다. 교통의 발달은 새로운 유동인구를 만들며 이 풍부한 유동인구로 인하여 상권이 형성되고 이러한 상권은 주거 편의시설로서 더욱 주변의 부동산 가치를 상승시키는 요인이 된다.
그리고 새로운 도로의 신설은 보다나은 교통체계를 만듦으로 교통의 확장으로 인한 접근성의 향상과 편의성이 새로운 추가 수요를 발생시켜 결국 인근 부동산의 가격 상승에 더 영향을 미치게 된다. 흔히들 “부동산은 도로를 따라 가치가 형성 된다”라고 한다. 이 말은 부동산의 가격에 있어 도로가 차지하는 비중이 워낙 크기 때문인 것이다.
결론적으로 아무리 좋은 자연환경을 가져도 교통의 편의성을 확보하지 못한다면 그 부동산의 가치는 하락할 수밖에 없다. 지하철역이 생기고 새로운 도로가 있음으로 인하여 유동인구가 늘어나고 그 일대가 발전하며 또한 그로 인하여 인근 부동산의 가치도 함께 상승하게 된다.

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