부동산 성공법칙

목차

성공법칙 1 대한민국 부동산, 변화의 흐름을 읽어라
1 I 대한민국에 고령화 폭풍이 다가온다
2 I 고령 사회에는 산업구조 대지진이 온다
3 I 돈 없이 오래 사는 것은 재앙이다
4 I 화이트칼라의 노후가 더 막막하다

성공법칙 2 부동산 투자 지형도, 10년 트렌드를 분석하라
1 I 정책을 읽으면 돈이 보인다
2 I 부동산에도 기본적인 투자 흐름이 있다
3 I 부동산은 일시적 유행보다 트랜드를 읽어라
4 I 대한민국 부동산에도 버블 붕괴가 올까?
5 I 부자가 되기 전에는 계란을 한 바구니에 담아라
6 I 롱테일 법칙보다는 파레토 법칙을 따르라
7 I 부동산 정석을 무시하면 쪽박 찬다
8 I 재료가 준비된 집은 투자가치가 있다
9 I 주관적 착각에 빠지면 부동산 필패한다
10 I 전세 가격은 매매 가격 향배의 리트머스 시험지다

성공법칙 3 부동산 거품에도 끄떡없는 투자 원칙은 있다
1 I 강남은 T자형으로 남쪽으로 더 확장된다
2 I 사는 집을 팔아 다른 곳에 올인하지 마라
3 I 급매물을 잡으려면 곳곳에 그물을 쳐놓아라
4 I 재건축, 재개발 투자의 성공 노하우는 따로 있다
5 I 일반 매매보다 안전한 경매에 주목하라
6 I 상가 주택은 다주택자에게 매력이 없다
7 I 오르면 뭐 하나, 세후 수익률이 관건이다
8 I 자식에게 함부로 집을 사 주면 큰 코 다친다
9 I 시골 땅, 싸다고 함부로 사지 마라

성공법칙 4 10년 후 대한민국, 부동산 전략도 달라야 한다
1 I 고령 사회에서도 아파트 인기는 식지 않는다
2 I 수도권 아파트 중대형 쏠림 현상은 10년 더 이어진다
3 I 고령 사회에서는 교외로 가지 말고 도심으로 들어와라
4 I 고령자일수록 전원 주택에 가면 후회한다
5 I 고령 사회에서는 1층 평지 상가에 눈독 들여라
6 I 오피스텔 헐값으로 사서 임대 사업이나 해 볼까?
7 I 인구가 줄어드는 지역은 거들떠보지도 마라
8 I 나이가 들수록 부동산 간접 투자에 눈을 돌려라
9 I 글로벌 투자 시대, 해외 부동산에 관심을 가져라
10 I 최고의 재테크는 이혼하지 않는 것이다

성공법칙 5 재테크, 연령별로 다르게 접근하라
1 I 본격적인 재테크를 위한 준비 시기, 20대
2 I 내 집 마련이 가장 큰 목표인 30대
3 I 재테크가 가장 왕성한 시기, 40~50대
4 I 보유한 재산 관리가 중요해지는 60대

본문내용

할 때에는 아직 개발 도상국인 만큼 컨츄리 리스크(Country Risk · 국가 위험도)를 고려해야 한다. 최근 중국 상하이가 외국인 주택 매입자격을 일정한 거주 요건을 갖춘 사람에게 허용한 것처럼 갑자기 외국인에게 불리한 대책이 나올 수 있다. 또 미 입주 상태인 신규 아파트나 콘도를 매입할 때에는 현지 대형 건설업체가 짓는지도 반드시 체크해야 한다. 우리나라처럼 주택보증제도가 없는 곳이 많기 때문에 부도라도 나면 구제 받을 수 없다. 국가마다 세금 규정이나 절차가 다르므로 미리 알아보고 투자하는 것도 잊지 말아야 한다.
성공법칙 5 재테크, 연령별로 다르게 접근하라
본격적인 재테크를 위한 준비시기, 20대
20대는 자산 축적을 위한 준비 기간이다. 즉 종자돈(시드 머니 · Seed Money)을 모으는 기간이다. 눈을 딱 감고 월급의 70% 이상은 저금을 해야 한다. 'O년 이내에 OOO만 원을 모으겠다'라는 분명한 목표를 세우고 시작해야 한다. 월급통장은 어음관리계좌(CMA)로 바꿔라. 대부분의 사람들이 월급통장으로 사용하는 은행권 통장의 예금 이자는 연 0.2%이지만, CMA는 하루만 맡겨도 연 4%대이다. 목돈 마련은 일단 세금 우대저축을 노리는 것이 바람직하다. 2007년부터 세금 우대 한도가 4,000만 원에서 2,000만 원으로 줄어들었지만, 그래도 메리트가 있다.
장기주택마련저축은 금리도 일반 예금보다 높고, 비과세나 소득 공제도 받을 수 있기 때문에 목돈 마련에 유용하다. 7년 이상 통장을 보유하면 이자소득에 대한 비과세 혜택을 준다. 20대는 목돈을 한꺼번에 예치하는 청약예금보다는 적금식으로 매달 일정한 금액을 납입하는 청약부금이나 청약저축에 가입하는 것이 낫다. 청약부금이나 청약저축에 가입하면, 2년 후에 전용면적 25.7평 이하의 아파트를 분양 받을 수 있다. '젊었을 때 고생은 사서도 한다'라는 옛말이 있다. 신혼 생활 처음부터 넓은 아파트에 전세를 살기보다는 다세대 주택이나 원룸 주택에 살아라. 한마디로 당장은 조금 불편하더라도 미래를 위해 주거비 지출을 줄이는 것이 좋다.
내 집 마련이 가장 큰 목표인 30대
30대는 내 집 마련을 최우선 목표로 잡아야 한다. 일단 작은 집이라도 장만하는 것이 좋다. 최근의 집값 급등으로 같은 30대라도 재산 규모의 차가 더 커졌다. 집이 있는 사람들은 평균 이상으로 재산이 늘었을 것이지만, 전 · 월세를 사는 사람들은 상대적으로 재산이 줄어든 셈이다. 내 집 마련이 늦으면 자산 축적도 그만큼 늦어진다. 거주지를 처음 선정할 때에는 당연히 남들이 좋아하는 인기지역을 골라야 한다. 대체로 강남권에서 첫 둥지를 튼 사람은 강남에서 집을 산다. 자신의 준거집단이 그 지역 사람들이 되기 때문이다. 강북이나 수도권에 한 번 자리를 잡으면 좀처럼 주거지를 옮기는 것이 쉽지 않다. 더욱이 자녀가 학교에 진학하면, 주거지를 옮기는 일이 더욱 어려워진다. 집은 현재가 아닌 3~10년 정도 내다보고 장만하기 마련인 만큼 집을 살 때에는 다소 무리라는 생각이 들 정도로 대출을 받는 것이 좋다. 대출을 많이 받으면, 빚을 갚아야 하기 때문에 어쩔 수 없이 근검 절약을 하게 된다. 그러다 보면 자연스럽게 빚을 갚고, 총 자산 중에서 부채 항목은 줄고 자본 항목이 늘어나게 될 것이다.
부동산은 눈덩이 굴리듯 계속 굴려야 커진다. 더 좋은 곳이 있다면, 3년마다 집을 옮겨도 좋다. 양도소득세 부담이 크지 않기 때문이다. 30대에서는 대체로 20~30평형 아파트에 거주한다. 40평대는 값이 너무 비싸 부담스럽다. 그렇다 하더라도 40대 이후를 위한 준비는 해두어야 한다. 40평형대로 넓힐 수 있는 통장으로 증액하는 것도 고려해볼 만하다. 큰 평형으로 통장을 증액할 때에는 변경일로부터 1년 후에 증액한 통장을 사용할 수 있다. 그 이전에는 종전 통장으로 청약하면 된다. 청약통장의 변경은 2년 경과 시마다 가능하다. 일반인은 부동산 현장 정보를 얻기 어렵다. 부동산으로 돈을 벌고자 한다면, 중개업자와 친구가 되어라. 자주 만나서 현장 이야기를 들어라. 그래야 현장감각을 익힐 수 있다.
재테크가 가장 왕성한 시기, 40~50대
40대는 본격적인 재테크 레이스를 시작할 때다. 40대에서 자산 축적의 적은 바로 과도한 사교육비 지출이다. 사교육비를 줄여 그 돈으로 노후 대비 적금을 드는 것이 장래를 위해 낫다. 40대는 자녀가 초등학교 이상을 다니며, 좀 더 넓은 평수로 옮기고 싶은 욕구가 강해지는 때이다. 일단 아파트를 중대형으로 옰겨 타는 전략을 세우는 것이 좋다. 도심의 중소형 아파트를 팔아 외곽의 대형으로 옮기는 것은 좋지 않다. 입지를 먼저 따져야 한다. 40대에는 일단 살 집이 마련된 만큼, 투자상품에 눈을 돌려 뉴타운이나 재개발 지분, 소규모 재건축 아파트에 투자하는 것도 좋다. 또 40대에는 정책흐름에 민감해야 한다. 대책이 나올 때마다 영향을 분석하고, 남들보다 한 발 앞서 움직이는 것이 좋다. 각종 정책 시행시기를 담은 월별 부동산 달력을 만들어 놓는 것도 좋은 방법이다. 50대는 재테크의 완숙기다. 집 늘리기는 어느 정도 마무리된 만큼 상가 등과 같은 수익성 상품에 관심을 두어야 한다. 다만 사는 집을 팔아 상가에 투자하는 일은 없도록 해야 한다. 상가 투자는 반드시 여윳돈으로 해야 한다.
보유한 재산관리가 중요해지는 60대
자산의 '불리기형 단계'에서 '관리형 단계'로 전환해야 할 시기다. 새로 투자를 하는 것보다 보유한 재산을 리모델링하는 것이 필요하다. 수익이 생기지 않는 보유 부동산을 팔아 현금 창출이 가능한 부동산으로 바꾸는 것이다. 60세가 넘어서면, 근로 소득 비중이 작아지는 만큼 일을 하지 않고 얻는 불로소득 비중을 늘려야 한다. 불로 소득의 가장 좋은 방법은 임대 소득일 것이다. 주택도 시세 차익 목적으로 여러 곳에 묻어 둔 것이 있다면 정리를 해서 똘똘한 주택 한 채를 압축하는 것이 좋다. 전문가에게 투자를 맡겨 수익을 챙기는 간접투자 비중을 높이는 것도 좋다. 번거롭고 복잡한 직접투자는 최대한 줄여야 한다. 정보 취득속도가 젊은 사람들보다 늦어 변화하는 환경에 대처하기 어렵기 때문이다.

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부동산,   성공,   법칙