주택 청약에 대하여

목차

청약절차

청약통장

청약통장이란

청약통장의 병경과 전환

청약신청

당첨자 선정 방법

투기과열지구에서의 청약

주택공급계약 전 확인사항과 제출서류

아파트 계약자 구제제도

실전 아파트 청약 및 분양권 투자

본문내용

추진할 수 없게 된 경우 관할 관청과 보증회사, 입주예정자는 분양보증제도에 따라 환급이행이나 분양이행을 결정한다.

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환급이행은 분양계획에 따라 이미 납부된 계약금 및 중도금을 되돌려 주는 것이다. 환급이행이 결정나면 보증회사는 그때까지 입주예정자가 낸 계약금이나 중도금을 돌려준다. 이때 입주 예정자는 계약금 및 중도금 납부 영수증 등 보증 채무의 발생과 금액확정을 위한 증빙서류를 갖추어 보증금 청구서를 제출해야 한다.
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분양이행은 당해 주택이 사업(사용검사를 포함)을 책임지는 것이다. 분양이행이 결정되면 보증회사는 즉각 시공사를 선정해 재시공에 나선다. 당초 입주 예정일 보다 입주가 늦어지면 입주예정자는 사업주체인 시공사에게 지체보상금을 요구할 수 있다. 부도난 주택의 환급이행을 받을 경우 재당첨 금지기간의 적용을 받지 않고, 청약자격이 그대로 유지된다.
실전 아파트 청약 및 분양권 투자
1.아파트 분양공고 찾고 보는 법

1)분양공고 보는 법


신문공고
분양공고는 대개 청약접수를 1주일 정도 앞두고 일간신문에 게제
동시분양(제도)
각각 아파트의 분양공고에 따른 일반인의 이해를 쉽게하기 위해 분양에 참가하는 모든 사업장의 입주자 모집공고가 한꺼번에 신문에 게제되고, 청약접수도 같은 기간에 진행되는 제도
입주자 모집공고
해당 아파트의 평형별 가구수, 분양가, 대금납부 방법 및 시기 등 상세한 정보 와 주택유형별 신청자격과 청약접수시 필요한 서류와 일정 그리고 건설사의 모델하우스 위치 등 기타 세부적인 내용 개제
2)입주자 모집공고표의 항목해설

구 분
국민주택과 민영주택의 구분
주택형
각각 아파트의 분양공고에 따른 일반인의 이해를 쉽게하기 위해 분양에 참가하는 모든 사업장의 입주자 모집공고가 한꺼번에 신문에 게제되고, 청약접수도 같은 기간에 진행되는 제도
세대별 공급면적
- 전용과 주거공용을 합한 면적- 전용 : 등기부등본상에 등재되는 면적으로 소유자의 전유부분 베란다는..서비스면적으로 전용면적에서 제외됨
주거공용
계단, 엘리베이터, 복도 등 주거용으로 함께 공유하는 면적
세대별 기타공용면적
세대별 공급면적과 세대별 기타공용면적을 합한 면적으로 일반적으로 분양가 산정의 기준이 됨
세대별 계약면적
세대별 공급면적과 세대별 기타공용면적을 합한 면적으로 일반적으로 분양가 산정의 기준
대지지분
총 대지면적을 총 주택형(공급면적)으로 나눈 각 세대별 지분, 재건축시 수익성을 가늠하는 지표
공급세대수
일반 분양되는 세대수로 재건축 등은 조합원에게 먼저 분양되고 나머지 물량만일반분양되므로 총 세대수와는 차이가 있음
총분양 금액
대지비와 건축비 등을 총 합한 금액
계약금
총분양 금액의 20%
2.알짜 미분양 아프트 고르는 방법

1)미분양아파트의 장점

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미분양 아파트는 가격이 상대적으로 싸다. 분양 당시 가격을 그대로 적용받는 데다 일부 업체에선 계약금을 포함한 중도금에 대해 싼 금리의 대출알선도 해줘 금융비용을 줄일 수도 있다.
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청약통장이 없어도 살 수 있고 동과 호수를 고를 수도 있다. 여윳돈 투자자라면 대단지 미분양 아파트를 구입해 임대주택사업에 참여하면 짭짤한 수익을 기대할 수 있다.
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임대주택사업자로 등록하면 전용면적 60㎡(18평) 이하의 주택 매입에 대해 취득세 등록세가 전액 면제되고 재산세의 50%를 감면받을 수 있다. 또 전용면적 60∼85㎡(25.7평) 이하의 아파트를 구입, 5년 이상 임대사업을 벌인 후 되팔 경우 양도소득세가 전액 면제된다.
2)미분양 아파트 매입시 유의점
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미분양의 원인이 무엇인지 현장 답사를 통해 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다. 입지여건이 별로 좋지 않거나 주변에 혐오시설 등이 있을 경우 입주 후에도 가격상승을 기대하기 어렵기 때문이다.
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미분양 원인이 경기침체나 공급물량이 한꺼번에 몰려 비롯되었다면 향후 미분양 요인이 사라질 때 가격회복과 함께 발전 가능성도 기대할 수 있다.
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미분양 아파트는 단지 규모가 큰 곳을 고르는 게 유리하다. 대단지 아파트엔 편의시설이 잘 갖춰져 있으며 주거환경도 좋아 집값이 올라갈 가능성도 크다. 오랫동안 미분양으로 남아 있는 곳보다는 분양당첨자의 계약취소로 생긴 미계약분이나 분양 직후 잔여가구가 많지 않은 미분양 아파트를 노리는 게 좋다.
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분양조건이나 할인 폭 등을 확인한 뒤 상담을 통해 추가혜택을 받을 수 있는지도 알아봐야 한다.
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교통여건이나 편의시설 등을 꼼꼼히 살펴보고 값이 비싸더라도 로열층으로 구입하는 게 좋다. 서울권의 경우 지하철역과 가까운 역세권에 위치해 있거나 대중교통이 편리한 곳이 최우선 공략 대상이다.
3)미분양아파트 및 분양권 살 때 점검 사항

구 분
항 목
내 용
아파트환경
단지 규모
300가구 이상인가-주변이 아파트타운이라면 300가구 이하도 무난
평형 배정
지역 주민 소득과 평형 규모가 조화를 이루는가
동 배치
남향인가, 일조량은 충분한가
주차시설
가구당 주차대수가 충분한가
난방방식
지역난방인가, 개별난방인가
용적률
200% 이하여서 주거환경이 쾌적한가
단지 경사도
단지가 평평한가-경사진 곳은 애들이 놀기에 위험하다
조망권
베란다에서 산 강 녹지 야경 등 볼거리가 있는가
평면
방 거실 등을 효율적으로 이용할 수 있는가
분양가
인근 아파트 시세와 비교해 싼가
임대료
매매가 대비 전세금 비율이 높은가
환금성
거래가 활발하게 이뤄지고 있는가
발전 가능성
신설 도로나 지하철역이 계획돼 있는가, 장기 발전 계획이 있는가
교통여건
전철/지하철
도보로 10분 이내에 이용할 수 있는가
자동차
도심으로 출퇴근할 때 막히는 구간이 있는가
버스
도심과 연결되는 버스 노선이 많은가
환경조건
소음
자동차 전철 기계 항공기 등의 소음이 있는가
대기오염
공장 버스터미널 등이 밀집돼 있어 대기오염이 심하지는 않은가
주변시설
단란주점 등 유흥시설이 있는가
생활편익시설
교육시설
걸어서 이용할 수 있는 초ㆍ중ㆍ고등학교가 있는가
유통시설
걸어서 이용할 수 있는 대형할인점 시장 백화점 등이 있는가
문화시설
공연장 극장 체육시설 등을 쉽게 이용할 수 있는가
관공서
동사무소 시군구청 등이 가까운가
의료시설
인근에 병원 보건소 등이 있는가
금융기관
인근에 은행이 있는가

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