에스크로 제도의 정착방안

소개글

에스크로 제도의 정착방안에 대한 보고서 자료입니다.

목차

제 Ⅰ 장 부동산 거래사고를 줄이기 위한 에스크로 제도의 정착 방안
제 1 절 부동산 거래사고
1. 부동산거래사고의 정의
2. 부동산 거래사고의 유형별 사례
3. 중개 피해사례
제 2 절 에스크로(Escrow)제도
1. 에스크로 제도의 어원
2. 에스크로 제도의 정의
3. 에스크로의 절차
4. 권원보험
5. 에스크로 제도의 필요성 및 유용성
제 3 절 에스크로제도의 국내 도입
1. 새로운 비용에 따른 사람들의 인식
2. 각종 기관과 제도의 도입과 정비
3. 우리나라 실정에 맞는 에스크로 절차
4, 에스크로 제도의 활성화를 위한 방안

본문내용

비의 문제점을 보완해 주는 역할을 하면서도, 저렴한 비용으로 가입 할 수 있기 때문에 예상치 못한 큰비용의 지출을 걱정하는 소비자들에게 매우 인기가 높을 것이고 또한 실제로 그렇다.
우리나라에 도입된 에스크로는 절차의 간소화에 중점을 두었기 때문에 수수료 등 각종 비용에 대한 비례배분(proration)절차가 필요치 않으며 등기이전과 동시에 매도인에게 수표로 자금을 지불 해 주는 간단한 절차만이 필요하다. 따라서 자동적으로 에스크로 종결일도 매매대금 잔금지불일 혹은 23일 후가 되면 족하다.
또한 에스크로 청산서의 발송도 종결내용 서신정도로 간략하게 보내면 될 것이고 보험가입서, 등기부등본, 및 영수증 등을 매도인이 매수인에게 각각 한부씩 발송하는 것으로 모든 에스크로 업무는 끝나게 될 것이다.
4. 에스크로 제도의 활성화를 위한 방안
1) 정부차원의 대대적인 대국민 홍보
이 제도가 도입되어 있는 여러 국가에서는 부동산관련 사기나 거래사고의 예를 찾아보기 힘들다. 그러나 앞에서 언급했듯이 우리 국민들에게는 매우 생소한 제도이다. 따라서 제도가 정착되어 활성화단계에 이를 때까지는 국민에 대한 홍보에 많은 노력을 기울여야 할 것이다. 홍보의 방법으로는 대중매체를 통한방법, 정부간행물에 의한 방법 등이 있을 것이며 반드시 필요한 제도라는 점과 중개업자들의 부정적인 행위는 불가능하다는 점 등을 적극 홍보해야 한다.
2) 중개업자의 적극 활용
앞서 언급한 것처럼 이 제도의 활성화를 위해서는 홍보가 필수적이고, 이는 먼저 그 분야의 전문가인 부동산 중개업자들에 대한 교육을 철저히 시행함으로서 가능할 것이다. 에스크로 제도를 이용하는 것은 소비자들이지만 이 제도를 시행하고 실제적으로 이용하도록 이끄는 주체는 중개업자들이기 때문이다. 따라서 교육내용에 소비자에 대한 홍보역할을 담당해 달라는 내용을 포함시키는 것도 바람직할 것이다.
3) 수수료 차별화를 통한 활성화 방안
기본적으로 에스크로 제도 도입 초기에는 수수료가 저렴해야 한다. 또한 앞에서도 언급했듯이 이 제도에 대한 거부감을 제거하기 위해, 수수료를 이원화해야 할 것이다. 즉, 전·월세 등의 임대차 계약과 매매계약의 차별화를 말하는 것이다. 임대차 계약에서는 입주에서부터 이사에까지 계속적인 보호가 필요하게 된다. 따라서 이 에스크로 관련 상담서비스가 대중화 된다면 부동산 거래사고의 방지나 거래 투명화에 큰 기여를 할 수 있을 것이다. 다른 경우로 매매계약의 경우, 권리관계가 복잡한 관계나 일정금액 이상의 매물거래, 또는 외국에 매각하는 사례일 때에는 강행규정으로 정하여 반드시 에스크로 제도를 이용하도록 하는 것이 바람직 할 것이다.
4) 전문가 집단의 참여를 통한 활성화
에스크로 업무에는 단순히 중개업자만이 아니라 법무사, 변호사, 세무사, 일부 금융인의 업무 등 이 포함되어 있어 제도운영 주체가 어느기관이 되든지 법무사나 변호사의 제도내 참여는 필수 불가결한 것으로 보인다. 따라서 현재 업무영역의 축소에 민감한 반응을 보이는 변호사나 법무사들이 빚었던 갈등은 어느정도 해결할 수 있을 것이며, 여기에다가 세무사까지도 그 역할을 분담시키고 관련대상의 폭을 넓혀줄 수 있을 것이다. 또한 제도가 정착되고 일정기간 에스크로 직원들의 경력이 쌓인다면, 그들에게 자격증을 부여한다던가 하는 전문가양성 시스템을 운영할 수 있을 것이다.
제도의 활성화 방안에서 고찰해 볼 때 모든금융기관(심지어 신용금고와 같은 제2금융시장)에도 에스크로제도의 운영계약을 유치할 수 있게 한다면 기득권의 문제가 해결될 것이고, 보다 많은 금융기관이 참여하게 되서 이 제도의 활성화와 대중화가 잘 이루어질 수 있을 것이다. 이렇게 접근성이 높아진다면 소비자들이 느끼는 친근감은 더 커질 것이다.
6) 권원보장보험제도의 도입 및 정착
현재 우리나라에서는 임대차보장보험을 들고있는데, 이는 권원보장보험의 일부에 지나지 않으며 이러한 권원보장보험을 도입해야 소비자들이 보다 안심하고 계약을 체결할 수 있는 거래문화가 형성될 것이다.
7) 기타 방안
이 제도의 활성화에 걸림돌이 될 수 있는 요소 중의 하나가 바로 소유권 이전등기 지연의 문제이다. 에스크로 제도가 없던 우리나라에서는 여러 가지 절차 때문에 소유권 이전등기가 지연될 것이다. 그러므로 가급적이면 제도적인 간소화를 통해서 소유권 이전등기가 빠르게 이루어지고, 또한 여기서 얻어지는 부수적인 수수료 인하등의 효과도 노려볼만 할 것이다.
또 하나는 에스크로 업무의 범위를 확대하는 것과 당초의 취지와는 사뭇 다르게 흘러가고 있는 검인계약서 제도의 개선도 에스크로제도를 활성화하는 방안이 될 수 있을 것이다.
제 4 절 결 론
이제까지 에스크로 제도와 이 제도가 우리나라에 도입되려면 어떠한 문제점들이 있고, 또 활성화 방안에는 어떠한 것들이 있는지 알아보았다. 에스크로 제도는 현재의 투명성이 부족한 부동산거래시장, 여러 부동산 매매사기 및 기타 여러 가지 부작용에서 여러 이해관계인들을 보호해 줄 제도적 장치가 될 것이다. 또한 투기차단 및 공평과세로서의 역할도 충실히 이행해 갈 수 있을 것이다.
이러한 에스크로 서비스는 부동산 관련 금융기관 등에서 관련 법 테두리 내에서 자율적으로 제공될 수 있겠지만, 제도의 안착을 위해서는 정부에서 적절한 모델을 만들고, 에스크로 사업자의 자격기준을 마련하는 등 기본적인 가이드라인을 제시해 줄 필요가 있을 것이다. 그만큼 정부의 역할 또한 중요한 것이다.
벌써 국내의 전국부동산중개업협회가 미국에서 에스크로 서비스를 하고 있는 스튜어트의 한국법인(스튜어트코리아)과 에스크로상품을 개발하고 있다.
많은 효용성과 이점들이 있는 이 제도를 우리 실정에 맞게 잘 실행해 나가면서 여러 가지 문제점들을 해결해 나갈 수 있기를 간절히 바라는 바이다.
1) 이성근, 『부동산 금융론』, 부동산경제연구원, 2003, 9.
2) 강병기 외, 『부동산거래사고사례 및 분석과 예방』, 형설출판사, 2002, 12
3) 이성근,우진형,「에스크로(ESCROW)제도의 도입 및 활성화 방안에 관한 연구」,부동산정책연구 제1집, 제1호, 2000.3
4) 에스크로제도 속속 도입, 매일경제, 2004, 12, 11

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