도시계획 손익조정체계에 관한연구

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도시계획 손익조정체계에 관한연구에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 개발권양도제 ………………………………………… 03
2. 결합개발방식 ………………………………………… 08
3. 특례용적률적용구역제도 …………………………… 11
4. 용적이전기법 ………………………………………… 19
5. 종합비교 …………………………………………………22
6. 참고문헌 ……………………………………………… 23

본문내용

원의 해결수단으로서 개발권양도제를 활용하기에는 긍정적인 효과보다는 형평성과 보상을 위한 민원의 제기 등 부작용이 오히려 클 것으로 예상되는 바이다.
이에 용적이전기법을 손실보상수단이 아닌 기존 도심의 역사문화보존과 도시환경정비사업구역의 활성화 수단으로 활용할 것을 제안한다. 도심의 분포되어있는 역사문화자원에 대한 보존 및 지원을 위해 개발압력을 막고 도시환경정비사업구역의 원활한 사업추진을 위해 다양한 인센티브제도의 도입이 필요한데, 이에 용적이전기법을 역사문화자원의 보존과 도심부의 효율적인 개발을 유도하는 인센티브제도와 연계한 도시계획수단으로 활용할 경우 도심이 효율적으로 관리 및 정비될 것으로 기대된다.
역사문화보존을 위한 용적이전기법도 결국에는 송출지역을 지정하고 보존에 따른 개발행위를 규제하여 그에 상응하는 보상이 필요하여 결과적으로 손실보상의 수단과 차이점이 없는 것처럼 보이지만 여기서 용적이전기법이 손실보상수단으로서의 개발권양도제와의 차이점은 다음과 같다.
첫째, 개발권양도제는 과거의 규제로 인하여 재산가치의 상실분에 대한 피해보상이며 용적이전기법은 향후 미래의 행위제한에 대한 보상이다.
둘째, 개발권양도제는 소유자의 의지와 관계없이 법적집행에 따른 보상이지만 용적이전기법은 소유자와의 협상에 따른 보상이다. 이렇게 자율적인 협상을 하게 될 경우 용적이전 대상을 성정하는 문제와 형평성에 관한 부작용 등이 해결될 것이다.
셋째, 개발권양도제는 광범위한 구역이 송출지역의 대상이며 이에 따른 수용지역의 규모 또한 광범위하게 지정되어야 하는 부담이 있지만, 용적이전기법은 개별 필지가 적용 대상으로 소규모이며 수용지역의 선정도 인접한 지역에 미시행된 도시환경정비지구가 분포하고 있어 유리하다.
용적이전제도가 성공하기 위해서는 민간의 자발적 참여와 적극적인 유인정책을 도모하는 것이 필요하다. 용적이전기법의 성패를 좌우할 중요한 요소는 용적이전 당사자간의 자발적인 거래의지, 민간시장에서 자율적으로 미이용 용적이 거래될 수 있는 여건의 조성, 송출하는 지역과 수용하는 지역을 적절하게 지정하는 것 등을 들 수 있다.
구분
개발권양도제
결합개발방식
특례용적률적용구역제도
목적
도시경관 및 자연환경 보호가 필요한 지역과 토지의 효율적 활용이 필요한 지역을 연계하여 개발하는 유연적인 도시개발
기성시가지의 역사건축물 보전 및 전통가로경관의 유지
다양한 목적 달성가능
(자연환경보전, 문화재보전, 기반시설용량관리, 도심활성화 등)
단일 목적을 위함
(용도지역 세분화 및 용적률과 높이제한 강화로 인한 구릉지역의 낙후 방지)
구역지정
공익목적에 따른 개발권의 제한과 개발압력이 높은 지역 등 모두 가능
도시재정비촉진을위한특별법 및 도시및주거환경정비법 내 사업부지
시가지재개발사업 내 특례용적률 적용구역
시행주체
민간주체 (공공의 간접적 개입)
공공기관의 개입주체
공공의 제도를 활용한 민간주체
작동원리
- 미이용 용적의 거래
- 개별필지의 개발권 거래
- 공익기여 관련 인센티브용적률 제공
- 단일 관리처분방식
미이용용적률의 민간토지소유자 간 쌍방거래
송출지역
보전지역 또는 개발권매도지역으로 지역여건 및 주민의견을 고려하여 실시가능성이 충분한 지역
자연경관지구, 최고고고지구, 문화재보호구역 등
역사건조물, 최고고도지구
수용지역
송출지역의 개발압력을 충분히 소화할 만큼 개발 잠재력이 크고 고밀도 개발이 가능한 지역
2·3종 일반주거지역, 준주거지역, 역세권지역
고도이용을 위한 건축계획구역, 도로확충구역
인센티브
- 미국에서 107개 지자체 중 52개가 수용지역에서 추가적 개발을 허용하는 밀도보너스를 부여
- 프로그램에 따라 낮게는 10% 높게는 2900%까지의 큰 차이를 보임 ( 평균적으로는 160%)
최고한도 50% 범위 내 용적률 보너스 →약5% 용적률
특례용적률의 한도 50%이상 수용지역 최고한도의 1.5배
개발이익 배분
개발권의 양도에 따른 손실보상과 개발권을 통한 법정허용밀도 이상의 개발가능
관리처분에 따른 소유권 재조정
-
송출지와 수용지의 지가와 용적률을 모두 고려
송출지와 수용지의 지가와 용적률을 모두 고려
동일지역의 동일용도로의 단순한 용적의 이전
최대상한용적률
개발권이양제도는 개발권 이전에 의하여 용적율의 분포가 어떻게 되든 그 총량은 일정하다는 논리에 근거하고 있음.
- 2종 주거지역: 250%
- 3종 주거지역: 300%
- 도시재정비위원회 등의 자문 을 거쳐 완화가능
각 특례부지의 특례용적률에 의한 총 용적량이 도시계획에 의한 총 용적량의 한도를 넘을 수 없음
적용 시 문제점
- 지방자치단체의 허가뿐만 아니라 단사자간의 계약을 통해 이루어져야하기 때문에 매매시장의 성립여부에 대한 문제
- 개발권 양도 가능지역이 제한적 이며 개발권 허용범위의 파악이 곤란하다는 문제
- 법적 소유권과 세법상의 문제
- 허가절차 상에 소요되는 시간과 비용의 문제
- 용적률의 적절한 배분문제
- 객관적 인센티브 산정문제
- 용적률 이전에 의한 구릉지 와 역세권 지역주민의 개발 이익 배분문제
- 동일한 대상지역(특례구역) 내, 동일한 용도지역으로 이전가능하다는 조건 때문에 개발제한구역, 생태계보전구역, 국립공원 등의 경우 구역지정의 한계가 있음
- 동일용도만의 지가를 고려하지 않은 단순한 용적률만의 이전으로 지가에 예민한 국내에는 부적절할 수 있음
[ 종합비교 ]
[ 참고문헌 ]
김인희, 용적이전기법의 도입 및 활용방안 연구, 서울시정개발연구원, 2005.
성준영, 도시재생의 촉진을 위한 용적이전제도 적용방안 : 서울시 중구 필동길을 중심으로, 홍익대학교 석사학위논문, 2010.
서울시, “구릉지 경관보호와 정비촉진을 위한 결합개발제도 연구, 2006
서울시, “지형특성을 고려한 서울시 도시발전 모델 연구”, 2009
서울시, “재정비촉진게획 수립을 위한 결합개발제도 운영기준 변경”, 2008
윤송희, “결합방식으로 개발되는 후암동특별계획구역”, 2009
고민구, “도심재개발사업에서 개발권양도제 활용가능성과 정책적 함의”, 서울시립대학교 석사학위논문, 2010
김창석·이삼수, “ 일본의 용적이전제도 운용실태와 우리나라에서의 적용가능성에 관한 연구”, 『국토계획』, 제40권 제4호, 2005

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도시계획,   손익조정체계,   개발권양도제,   결합개발방식,   특례용적률적용구역제도,   용적이전기법,   도시재개발