[부동산학개론]분양가 규제가 건설업에 미치는 영향 (A+리포트)

목차

1. 최근 부동산시장의 동향 분석
(1) 부동산 수요억제 정책 시행
(2) 향후 공급위주의 부동산정책 전환
(3) 중장기적으로 수급불균형에 의한 미분양증가 예상
(4) 분양가규제 이후의 부동산시장 전망
(5) 분양가 규제로 인한 건설업계의 수익성 악화

II. 분양가규제가 건설업에 미치는 영향
(1) 과거 분양가규제 사례
(2) 분양가 규제에 따른 안정성, 수익성, 성장성 전망

III. 분양원가 규제에 따른 주택건설업의 파급효과
(1) 분양가규제에 따른 가격인하 효과
(2) 건설업체의 원가절감 노력
(3) 중장기적으로 가격상승과 대량공급에 의한 매출상승
(4) 지역별, 건설업종별, 규모별로 수익성 차별화

본문내용

의 축소로 아파트의 수주는 감소할 것으로 예상된다.
그러나 주택공급위주 정책의 유지를 위해서 수도권에 연평균 32만호의 공급이 계획되어 있기 때문에 전체 수익성장 가능성은 높다. 특히 주택공급 물량의 60%가 민간에 의해 공급되기 때문에 민간의 공급이 위축된다면 이를 견인할 정부의 보완책도 예상된다. 또, 2007년에는 분양가 상한제가 적용되는 물량이 적어 2008년 이후에나 수익성에 영향을 줄 것으로 예상된다.
또, 건설업계는 공공, 민간 공동사업제도를 이용하여 매수가 어려운 잔여부지 매수가 가능하다. 이를 통해 토지매입비용 부담을 줄이고 사업을 신속히 진행함으로써 수익성을 유지할 수 있을 것으로 예상된다.
단기적으로는 건설업체는 ‘분양가 하락의 기대 -> 수요지연, 조기공급 -> 미분양 물량 증가 -> 수익성 감소’가 예상되나 중장기적으로는 대기수요에 의해 침체기 이후 매출과 수익성이 크게 개선될 수 있다. 분양성은 분양가 규제 시행이전에는 하락하나 시행이후에는 호재지역을 중심으로 회복되고 있다.
부동산정책의 발표로 건설시장의 불확실성이 일부 해소되었다고는 하나 여전히 수요 및 가격의 불확실성이 존재하기 때문에 건설업의 경영실태는 미지수이다. 단지 단기적으로 수익성 악화와 매출감소가 예상되며, 장기적인 수익성 개선과 매출 증가가 전망된다.
[표 13] 2007년 시중은행의 PF사업 목표 (단위 : 조원)
출처 : 한국은행
(4) 지역별, 건설업종별, 규모별로 수익성 차별화
일반건설업은 지반조성, 토목시설물, 건축물 등의 건설공사를 총괄수행하며 전문직별 공사업은 도급 위주의 토목 및 건축공사, 건물설비설치, 전기통신, 건축마무리 등 특정부문의 공사를 전문적으로 수행한다.
대형건설사는 턴키와 민자 등의 토지시장, 중동 등 해외플랜트 시장, 대규모 개발사업 등 다양한 사업 포트폴리오를 구축하고 반면, 중소건설사는 주택사업에 편중되어 있어 분양가 규제에 따라 수익감소가 예상된다.
중소건설사는 사업차별화 여력이 부족하여 입지가 약화될 것이며, 대형건설사는 일정 수익 부분을 제외한 주택부문은 축소할 것으로 보인다.
민간의 공급위축에 따라 신도시의 공영개발을 확대하고 있다. 따라서 기존 수주물량과 공공개발을 중심으로 주택이 공급됨으로써 도급물량은 일정부분 확보될 것으로 보이며 2006년 수준보다는 높을 것으로 판단된다.
[표 14] 건설업체수 현황 (단위 : 개, %)
주 : 2004년 기준
출처 : 중소기업청
일반건설업은 원도급 공사와 자체사업을 하며, 원도급 공사의 경우 건축비의 인하효과를 주로 받고 있다. 하지만 인하효과가 크지 않으며 하도급 업체와 나누기 때문에 부담정도가 적다.
자체사업의 경우, 택지비를 감정가보다 크지 않은 수준에 매입 가능하고 호재지역이라면 사업진행이 가능하다. 이는 시행사가 갖던 수익을 일반건설업체가 가져오기 때문에 전체적 사업수익성은 떨어지더라도 건설사의 수익성은 상승하기 때문이다.
반면, 서울 및 수도권의 경우 대지 매입비가 감정가보다 큰 사업장이 존재하기 때문에 분양가 상한제가 적용되면 수익성이 하락하여 뚝섬지역과 같이 사업을 진행할 수 없는 곳이 존재한다.
따라서 일반건설업체 영업이익률은 6~7% 사이 수준을 유지할 것으로 보이며 안정성과 비용성은 업체의 노력으로 유지될 것으로 판단된다. 하지만 성장성은 단기적으로 공급 위축이 예상됨에 따라 둔화세가 유지될 것으로 판단된다.
[표 15] 일반건설업체 경영상태
출처 : 대한건설협회
택지비의 감정가 안정으로 일정부분 시세를 인정함으로써 수요가 충분한 지역의 대지를 저가매입 후 자체 사업시 수익성이 개선될 것으로 보인다. 이에 수익성과 매출을 확보하기 위해 개발호재가 있는 토지를 확보자체사업을 계획하고 있다. 이는 토지시세차익에 의한 수익으로 분양가 하락 및 분양성을 보전받을 수 있기 때문이다.
자체사업에 있어 자본, 기술, 인력 측면에서 우수하고 자금력과 신용에 있어 우위에 있는 대형건설사의 선점이 예상된다. 따라서 자금력에서 열위에 있는 중소기업의 사업부지 확보는 더욱 어려워지며, 사업에 대해 수익성이 있더라도 수주물량이 부족현상이 지속되어 매출은 감소하고 대형건설사와 양극화는 더욱 심화될 것으로 보인다.
즉, 대형건설사는 저가대지매입을 통한 자체사업 및 수요가 풍부한 수도권의 공공택지 사업을 통해 수익성과 성장성을 유지할 수 있다. 반면 중소건설사는 수도권의 자체사업이 어려우며, 수도권보다 대지비가 저가인 지방광역시 위주의 자체사업과 공공택지사업이 가능하다. 따라서 미분양 물량 증가 시점에서 중소건설사의 성장성 유지는 어려울 것으로 보인다.
[그림 11] 종합건설업 매출액 증가율 추이 [그림 12] 전문직별공사업 매출액증가율 추이
출처 : 중소기업청
전문건설업은 대부분이 원하도급 공사 위주이기 때문에 일반건설업보다 건축비 인하효과에 더 영향을 받는다. 특히, 전문건설업체의 중소기업은 대부분이 하도급공사이기 때문에 원도급이나 발주사의 분양가 인하에 따른 원가절감 압력을 받고 있다.
따라서 전문건설업종에서는 공영개발의 수주를 확보하면서 원가절감을 통해 수익성을 보전하고 수익과 매출을 확보하는 것이 유리하며 다각화가 요구된다. 하지만 건설경기 부진에 따라 그동안 원가절감 압력이 지속되었기 때문에 평당 도급금액의 변화가 크지 않을 것으로 예상되어 도급업체의 급격한 수익성 하락은 없을 것으로 판단된다. 단지 ‘분양가 검증 -> 사업지연 -> 금융비용 증가’는 새로운 수익성 하락요인이 된다.
전문건설업체는 업체 종류별로 안정성, 수익성, 활동성이 차이가 나지만 평균 각각 119.8%, 3.9%, 1.4회로 모두 낮은 편이다. 따라서 매출이 유지되어도 원가절감 압력에 의해 영업이익률은 3.9%보다 더 하락할 것이고, 하도급 구조상 부채비율도 증가할 것으로 보인다.
특히, 실내건축 미장방수 조적, 금속구조 창호 등 주택관련 하도급 업체의 원가절감 압력은 높아 수익성은 3%대로 하락할 것으로 판단된다. 수주감소로 자산 회전률도 감소할 것으로 보인다.
[표 16] 전문건설업체 경영상태
주 : 2006년 기준
출처 : 대한전문건설협회
[표 17] 분양가 규제에 따른 건설산업의 리스크 분석
출처 : 현대증권

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