[에스크로우] 부동산 에스크로우의 내용 및 활성화방안

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[에스크로우] 부동산 에스크로우의 내용 및 활성화방안에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 부동산 에스크로우란?
2. 부동산 에스크로우 제도의 원칙
1) 공평성과 독립성
2) 기록유지와 비밀보장
3. 에스크로우의 성립 조건
4. 에스크로우 절차
1) 에스크로우 개설
2) 사전권원 조사보고서 및 실행
3) 주택자금 대출관계 결정
4) 매매대금 예치
5) 보험가입 및 등기
6) 신탁증서 등록(등기)
7) 자금의 지급
8) 에스크로우 청산서 배부
5. 에스크로우 내용
1) 에스크로우 지침서 작성(Escrow Instruction)
2) 권원조사(Title Search)
3) 권원보험
4) 비례배분 및 할당(Proraton)
5) 에스크로우 종결
6. 우리나라 에스크로우제도의 비활성화 원인
7. 에스크로우 제도의 활성화 방안
1) 제도적․법적 측면
2) 부동산 에스크로우 회사 측면
3) 중개업자 측면
4) 거래 당사자 측면

참고자료

본문내용

따른 추가적 수수료 부담은 크게 느껴질 수밖에 없다. 더구나 큰 비용이 소요되는 부동산 거래에 있어서 공인중개사나 법무사 이용수수료뿐만이 아니라, 각종 세금과 부동산 구입에 따른 각종 대출이자 등 1회의 부동산 거래에 따르는 실비는 거래 당사자에게 적잖은 부담이 된다.
오랫동안 관행적으로 부동산 거래를 해 온 한국의 국민정서상 수수료의 추가 발생은 매도자 및 매수자에게 외면을 받게 될 가능성이 매우 크다. 뿐만 아니라 에스크로우제도에 대한 소비자들의 부정적인 인식 형성에도 적지 않은 영향을 끼칠 수 있다.따라서 에스크로우제도의 편리함과 안정장치에 대한 기대효과를 홍보하여 사회적인 공감대 형성하는 것이 선결될 필요가 있다. 또 이러한 공감대 형성과 동시에 에스크로우 업체의 수수료 인하에 대한 것과 마찬가지로 부동산 거래당사자들에게도 역시 에스크로우제도를 이용하는 경우 에스크로우제도의 이용으로 인한 수수료 증가분 만큼에 상당하는 양도세 감면이나 취득세 감면 등의 세제혜택 조치가 있다면 활성화에 적지 않은 도움이 되지 않을까 생각해 본다.
(3) 중개업자의 참여확대
에스크로우제도의 정착을 위해서 중개업자의 역할은 매우 중요하다. 결국 매매당사자들은 중개업자의 알선을 통해서 서비스를 이용하게 되기 때문에 에스크로우 서비스에서 중개업자의 역할은 매우 크다고 할 수 있다. 하지만 중개업자들에 대한 적절한 보상체계가 없다면 이들의 자발적인 참여를 기대하기는 매우 힘들 것이다.
중개업자들의 참여를 유도하기 위해서는 금전적인 보상도 필요하겠지만 이 서비스를 통해서 부동산 중개 서비스의 질도 함께 높일 수 있는 기회가 될 수 있다는 점에 대한 설득이 필요하다고 본다. 최근 시장개방, 국제화 등의 추세에 발 맞춰 수요자들의 부동산 중개서비스에 대한 욕구는 매우 종합화, 다양화되어 가고 있음에도 중개서비스 시장은 공인중개사들의 폭발적인 증가세와 더불어 무자격, 무허가 업체가 난립하는 등 경쟁은 더욱 치열해지고 있지만 그에 따른 경쟁력 확보는 매우 취약한 실정이다. 에스크로우 서비스를 통해서 매매의 안전이 보장된다면 그와 관련한 중개업자들의 부담은 훨씬 줄어들 것이고 중개서비스에 대한 소비자들의 신뢰도 높일 수 있는 방법이 될 수 있을 것이다.
4) 거래 당사자 측면
(1) 에스크로우제도의 이해와 실천
에스크로우제도 활성화가 어려운 이유 중에 하나는 기존의 거래관행을 바꾸기 어렵다는 것이다. 즉 다른 사람들이 거래하는 것처럼 거래에 실질적인 하자가 일어나지 않는다면 최소 비용으로 최대한 빨리 거래를 종결하고 싶어 하는 심리가 매우 강하다는 것이 에스크로우제도의 활성화를 가로막는 중요한 원인 중 하나이다.그리고 제도적으로 불완전한 상태임을 알고 있으면서도 관례적으로 행해오는 상황이니 지금 이 순간 나의 거래에 하자가 있다고는 생각하지 않는 일종의 안일함도 또 중요한 이유이다.
따라서 에스크로우 업무수행을 위해서는 부동산 거래관련 전문 지식과 경험을 가진 전문 인력의 꾸준한 홍보활동이 필요하다. 그리고 거래 당사자들은 에스크로우제도의 정확한 이해와 필요성 등을 인지하고 약간의 수수료를 지불하더라도 발생할 수 있는 부동산 거래사고를 사전에 방지한다는 생각으로 에스크로우제도를 적극 활용해야 할 것이다.
(2) 직거래의 불안 제거
부동산 거래사고는 사기와 같이 적극적으로 기망하여 피해자를 유발할 수 있지만,당하는 피해자 측의 관점에서 보면 피해자 측에도 여러 원인이 있다.98)또한 부동산은 그 특성상 복잡하고 어려운 권리관계를 지니고 있는 것이 대부분이며 거래단위 또한 높은 고가의 경제재이다.
그러나 현실에서는 대중매체에 수록된 것만 그대로 믿고 직거래를 하는 경우도 종종 일어나고 있다. 그러나 부동산 중개수수료를 절약하기 위해 광고에 기재된 것만 보고 직거래를 하게 되면 그 부동산의 권리분석이나 입지분석, 수익분석 등을 제대로 하지 못한 상태에서 거래하게 될 가능성이 있다.
이러한 경우에는 거래사고가 발생하더라도 이에 대한 책임을 져야 할 제3자가 없고 그 정보의 진정성에 대한 검증방법도 없다. 따라서 광고의 내용만 믿고 당사자끼리 직거래한다는 것은 부동산 거래사고를 당할 수 있는 위험이 매우 큰 것이다. 그러므로 전문지식을 갖춘 공인중개사사무소에서 공부에 의해 권리관계의 확인과 현황 등을 문서를 통해 정확하게 점검하고 거래하는 것이 필요하다.
(3) 중개업자 확인
중개업자는 공인중개사의 자격증과 중개사무소등록증, 중개수수료실비의 요율에 및 한도액표, 사업자등록증, 보증의 설정을 증명할 수 있는 서류의 게시 의무가 있다. 그러므로 거래당사자는 방문한 중개업소에서 위 게시물을 확인하여, 중개업자로서 준수할 규정이나 의무사항을 충실히 이행하는지를 확인해야 한다. 특히 거래당사자는 중개업소에 게시되어 있는 자격증에 첨부된 중개업자의 이름이 옥외광고물에 표시된 이름과 같은지 확인해야 한다.
그리고 인터넷 사이트에서 부동산 중개업소를 검색하여 부동산중개업소의 대표자의 이름과 비교하여 확인하고 영업 중인지도 살펴본다. 또한 의뢰한 물건에 대한 설명이나 권리관계를 확인해주는 중개업자의 이름과 얼굴이 자격증의 이름과 사진을 비교하여 동일인가를 확인해야 한다. 또한 거래당사자는 본인 스스로 무자격, 무등록 중개업소에는 계약뿐만 아니라 의뢰조차 하지 않는 것이 부동산 거래사고의 예방적인 측면에서 중요한 일이라 하겠다.
참고자료
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