(채권각론 2학년) 甲과 乙은 2024. 9. 1. 甲 소유의 X 주택을 1억 원에 매매하기로 합의하였다.

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(채권각론 2학년) 甲과 乙은 2024. 9. 1. 甲 소유의 X 주택을 1억 원에 매매하기로 합의하였다.에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 본론

1. 부동산 거래 대금 관련 제도

2. 부동산 거래사고 - 기술적 측면의 사고

3. 쌍무계약에 따른 甲과 乙의 법률관계
1) 이행상의 견련성
2) 존속상의 견련성

4. 거래 대금에 관한 법적 분쟁 판례 분석

5. 쌍무계약의 위험부담
1) 물건의 위험
2) 대가의 위험
3) 로마법에 있어서의 위험부담
4) 자연법에서의 위험부담
5) 보통법에서의 위험부담

6. 외국의 위험부담 입법례
1) 독일 민법
2) 프랑스 민법
3) 오스트리아 민법

7. 부동산매매에 있어서의 위험부담
1) 쌍무계약의 위험부담 원칙의 적용
2) 후발적 불능과 위험부담의 적용

8. 나의 의견

Ⅲ. 결론

참고문헌

본문내용

우에는 후발적 불능이라고 분류되는데, 우리 민법에서는 이러한 분류는 제535조가 목적이 불능한 계약이 무효라는 것을 전제하고 있음으로 해서 의미를 갖는다. 그런데, 우리민법에서의 이러한 불능의 구분은 일본 민법학이 독일 민법의 규정과 그 법리를 수입한 것에 기초한 것으로, 독일 민법에서는 원시적 불능과 후발적 불능을 엄격히 구분하고 그 효과를 달리하고 있다. 우리 민법에서는 원시적으로 불능인 급부를 목적으로 하는 계약을 무효라고 선언하는 명문의 규정은 없지만, 그 타당성 여부는 차지하고서라도 독일 민법과 마찬가지로 이를 무효로 새기면서 쌍무계약에 있어서 성립상의 견련관계에 관한 문제를 다루고 있다. 그런데, 이때 계약을 무효로 만드는 원시적 불능은 모든 원시적 불능을 의미하는 것은 아니며, 원시적객관적 불능에 한정된다. 이는 제535조의 입법과정에서도 확인되는 바이며, 더욱이 원시적 불능에 따른 계약무효에 대한 타당성에 문제가 제기되고 있는 만큼 계약 무효의 범위를 확장할 것은 아니기 때문이다. 따라서, 당사자들은 합의에 의해 원시적. 주관적 불능인 급부를 목적으로 하는 계약을 유효하게 체결할 수도 있고 불이행시에 이행이익의 배상을 약속할 수도 있다. 이 경우에는 채무자가 급부가능성에 대한 일종의 담보를 인수한 것으로 볼 수 있으며, 그리고 그러한 약정이 존재하는지의 여부는 계약 해석에 의해서 판명된다.
8. 나의 의견
앞서 살펴본 바와 같이 부동산의 매매에 있어 계약금을 포함한 매매잔금지급 시로부터 소유권 이전등기가 완료되기까지의 기간 동안 매수인을 법의보호에서 제외시켜 방치하는 중대한 법적 맹점을 보완하기 위해 에스크로우(Escrow)제도의 의무적 도입이 필요하다. 에스크로우 제도는 부동산 거래의 제3자 대리 또는 부동산 거래대금의 제3자 보관인 제도로서 법률적으로 어떤 조건이 성립될 때까지 제3자에게 보관해두는 조건부날인 증서이다. 이는 중립적인 제3자 또는 기관이 쌍방 대리인의 자격으로 매매에 관련된 보증금이나 보증 또는 그것에 해당하는 재산과 서류일체를 계약조건이 종료될 때까지 보관하는 것을 의미한다. 따라서 에스크로우는 매도인 및 매수인 양측을 보호하고 부동산 거래와 관련된 금융업자, 변호사, 공인중개사 및 그이해당사자 간의 이해관계 등 부동산 거래와 관련하여 발생하는 모든 업무를 제3자 입장에서 공정하게 실행하는 역할을 수행한다.
이러한 에스크로우 제도가 의무화되면, 이것은 「민법」상 계약의 법원칙인 동시이행항변권(제536조)에도 부합되는 것이고, 부동산 매수인이 계약금을 포함한 매매대금 전부를 지급하고도 피해를 입는 일이 예방되어 안심하고 매매대금을 지급할 수 있게 된다.
우리나라의 경우, 에스크로우 제도가 현행 부동산 중개업법 제 19조의 2에서 계약금 등 반환채무 이행의 보장을 규정, 2000년 1월 28일 제 8차 개정시에 처음 도입되었다. ‘중개업자는 계약금 등을 중개업자 또는 제 3자의명의로 예치기관에 예치시키도록 거래 당사자에게 권고할 수 있도록 규정’하고 있지만 이는 첫째, 거래 당사자의 동의가 있어야 하고 둘째, 부동산 중개업자에 대한 중개의뢰인의 신뢰감이나 이를 받쳐줄 수 있는 제도마련의 시장환경 여건이 조성되어있어야 할 뿐만 아니라 셋째, 이 제도를 운영할 수 있는 인적 자원이 마련되어있어야 하는 등의 많은 문제점을 안고 있는 현실이다. 이러한 에스크로우 제도의 국내 도입 및 정착을 위해서는 다음과 같은 선결과제가 있다. 우선 법적 근거조항을 신설해야 한다. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제31조(계약금등의 반환채무이행의보장)이 있기는 하나 이를 에스크로우 제도의 근거규정으로 삼기는 어려우며, 에스크로우 사업을 본격화하기 위해서는 미국과 같이 에스크로우 사업자의 자격과 기준, 사업요건, 사업범위, 보수, 권한, 의무와 책임, 보상자력의 확보 등에 관한 별도의 규정이 마련되어야 한다. 또한 지역 간 갈등을 해소하고 유능한 사업자를 육성하여 필요한 제도라는 일반의 신뢰가 형성되어야 하며, 합리적인 수수료가 산출되어야 한다.
Ⅲ. 결론
지금까지 본론에서는 甲과 乙은 2024. 9. 1. 甲 소유의 X 주택을 1억 원에 매매하기로 합의하였으나 2024. 10. 10. 경 갑작스런 화재로 X 주택이 소실되었다면, 甲과 乙의 법률관계는 어떻게 되는가에 대해 논의해 보았다. 중개업이 발달한 선진 국가에서는 부동산거래의 중개를 의뢰하는 경우중개의뢰계약의 체결이 일반화되어있다. 특히 일본에서 부동산 거래는 중개의뢰에서부터 시작하여 계약의 체결까지 모든 것이 서면계약으로 이루어지는 문서계약위주의 부동산 유통제도가 뿌리를 내리고 있다. 이러한 방식은 중개서비스 수준을 담보하는데 크게 기여하고 있으나, 우리나라의 경우오랫동안 여러 중개업자들에게 구두로 의뢰하는 비능률적 방식이 사용되어왔다. 이러한 상황을 탈피하기 위하여 현행법은 ‘전속 중개의뢰계약을 명문화해두고 있으나 실제 사용정도는 거의 희박하다. 일반 중개의뢰계약의 문제점을 극복하고, 보다 높은 수준의 서비스를 제공하며 중개서비스 과정에서 발생하는 사고들을 줄이기 위해서는 전속 중개의뢰계약은 의무화되어져야한다. 계약서 내용에는 계약의 형태, 유효기간, 중개업자의 통지의무, 중개수수료, 중개수수료 지급시기, 특약사항 등을 명시하여 명확한 중개가 되도록 해야 할 것이다.
참고문헌
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키워드

부동산 거래,   부동산매매,   주택 소실,   법률관계,   화재