주택 전세시장 침체의 원인과 파장

목차

서 언

주택임대료 장기 하락세는 이례적 현상

완공기준 공급과잉 시작단계

빈집 증가 다가구→오피스텔→아파트로 확산

전세수요의 구매수요 전환

실물경기 침체의 영향

기형적인 전세시장 소멸의 의미

본문내용

격과 매매가격 사이의 Granger 인과관계 검증결과(서울시, 전·월세 가격변화 예측모델개발 구축 및 임대주택 임대료 산정, 2002.4)를 보면 전세가격과 매매가격은 서로 영향을 주고 받는 것으로 나타났다. 즉 전세가격의 하락이 향후 매매가격의 하락으로 또 매매가격의 하락이 전세가격의 하락으로 나타날 수 있다는 것을 알 수 있다.
전세라는 임대료는 주택자산이 창출하는 주거서비스에 대한 가격으로서 임대료 흐름의 현재가치의 합이 주택자산의 가격을 결정하기 때문에 전세가격이 매매가격에 영향을 미치는 것이다. 주택자산의 가격(P)과 그것의 사용 대가인 임대료(R), 그리고 미래 임대료를 현재가치로 환산하는 할인율로 이용되는 이자율 사이에는 다음과 같은 관계가 성립한다.
P=R/i
주택자산의 가격도 일반 재화와 마찬가지로 수요와 공급에 의해 결정되고 또 수요와 공급은 주택의 내재가치(Fundamental Value)의 변화에 좌우된다. 내재가치란 주택을 보유할 때 얻을 수 있는 현재와 미래의 수익을 현재가치로 평가한 금액을 말한다.
주택의 현재수익을 좌우하는 임대료(전·월세)는 주택이 제공하는 서비스에 대한 수요와 공급에 의해 결정된다. 임대료가 떨어져 주택의 내재가치가 하락하게 되면 ‘내재가치-실제가격’ 만큼의 자본손실(Capital Loss)을 볼 수 있기 때문에 주택 구매 수요는 감소하게 되고 그 결과 실제 가격도 하락하게 된다. 주택의 내재가치는 주택의 보유로부터 얻을 수 있는 현재와 미래의 수익과 수익을 현재가치화 할 때 사용되는 할인율에 의해서도 결정된다. 할인율은 주택보유에 따른 기회비용을 나타내는 것으로 주로 시중금리에 의해 결정되므로 시중금리가 하락하면 기회비용이 작아지기 때문에 내재가치는 상승하게 된다. 주택의 미래수익은 임대료의 기대에 의해서도 좌우된다. 일반적으로 경제가 성장하면 주택 서비스에 대한 수요가 증가하기 때문에 임대료는 경제성장률 전망에 영향을 받는다.
결국 주택매매가격은 자산가격 상승(Capital Gain)에 대한 기대와 임대료(Income Gain)에 좌우된다. 다만 현재는 임대료 하락에 따른 내재가치 하락과 금리하락에 따른 내재가치의 상승이 엇갈리고 있어 전세가격 하락이 매매가격 하락으로 파급되지 않고 있다. 그러나 금리가 현 수준에서 추가로 떨어지지 않는다면 완공된 주택의 공급증가가 임대료에 영향을 미치고 이것이 매매가격에도 파급되는 과정을 거칠 것으로 보인다.

키워드

부동산,   주택전세시장,   역전세난