[부동산법제] 甲은 2020년 5월 1일부터 주민등록을 마친 후 거주하고 있던 자신 소유의 Y 주택을, 2022년 5월 10일에 乙에게 4억 원에 매도하면서, 이를 다시 임대차(보증금 1억 5천만 원, 임대차기간 2년)하여 거주하기로 약정하였다.

소개글

[부동산법제] 甲은 2020년 5월 1일부터 주민등록을 마친 후 거주하고 있던 자신 소유의 Y 주택을, 2022년 5월 10일에 乙에게 4억 원에 매도하면서, 이를 다시 임대차(보증금 1억 5천만 원, 임대차기간 2년)하여 거주하기로 약정하였다.에 대한 보고서 자료입니다.

목차

[문 1] 甲이 자신의 임차권으로 A에게 대항할 수 있는지에 대해 설명하시오.
1. 대항력 개념 및 요건
2. 대항력 발생시기
3. 문제풀이
[문 2] 위 Y 주택이 3억 5천만 원에 낙찰되었다고 할 경우, (甲의 배당요구를 전제로) 경매대금 3억 5천만 원은 누구에게 얼마씩 배당되는지에 대해 설명하시오.
1. 우선변제권 개념
2. 우선변제권 요건
3. 우선변제권 효력 발생시기
4. 최우선변제권 개념
5. 최우선변제권 요건
6. 문제풀이
참고문헌

본문내용

첫째, 임차주택의 보증금이 주택임대차보호법 시행령에서 정하고 있는 금액 이하이어야 한다. 둘째, 경매신청 등기 전에 임차인이 대항력을 갖추고 있어야 하며, 대항력이 경락기일까지 존속되어야 한다. 셋째, 최우선변제권을 행사하기 위해서는 임차인의 임차주택이 체납처분이나 경매에 따라 매각되어야 한다. 마지막으로 임차주택이 매각되었을 때 체납처분청에 우선권행사를 신고하거나 집행법원에 배당을 요구해야 한다. 최우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위와 최우선변제금액은 주택임대차보호법 시행령 제10조와 제11조에 명시되어 있다. 해당 내용을 정리해보면 <표1>과 같다.
<표1> 최우선변제 대상 임차인의 보증금액 및 최우선변제금액 주택임대차보호법 시행령 제10조, 제11조
지역
임차인의 보증금액
최우선변제금액
서울특별시
1억6천500만원 이하
5천500만원 이하
과밀억제권역, 세종시, 용인시, 화성시, 김포시
1억4천500만원 이하
4천800만원 이하
광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시
8천500만원 이하
2천800만원 이하
그 밖의 지역
7천500만원 이하
2천500만원 이하
6. 문제풀이
Y 주택에 대한 甲의 대항력은 2022년 5월 16일, 00시 00분부터 발생했다. 반면 Y 주택에 대한 丙의 근저당권 등기는 2022년 5월 15일에 경료되었다. 즉, 丙이 甲보다 하루 앞서 근저당권 등기를 경료함으로써 선순위채권자임을 알 수 있다.
다음으로 甲이 최우선변제권을 행사할 수 있는지에 대해 알아보겠다. Y 건물은 경기도 용인시에 위치해있다. 甲의 보증금액은 1억 5천만원이고, 최우선변제권을 보장받을 수 있는 용인시의 보증금 기준은 1억4천500만원이다. 따라서 甲은 최우선변제권을 행사할 수 없다.
이에 따른 경매대금 배당은 다음과 같다. A는 Y 건물을 3억 5천만원에 낙찰 받았다. 이에 따라 Y 건물에 대한 선순위채권자 丙에게는 3억 원이 배당되고 후순위채권자인 甲에게는 5천만원이 배당된다.
참고문헌
- 민법 제621조 제2항
- 주택임대차보호법 제3조 제1항
- 주민등록법 제16조 제1항
- 대법원 1999. 5. 25., 선고, 99다9981, 판결
- 주택임대차보호법 제3조의2 제2항
- 대법원 1999. 3. 23., 선고, 98다46938, 판결
- 대법원 1997. 10. 10., 선고, 95다44597, 판결
- 주택임대차보호법 제8조 제1항
- 주택임대차보호법 시행령 제10조, 제11조

키워드

부동산법제,   한국방송통신대학교,   임차권,   배당요구,   경매대금,   근저당권,   근저당권등기,   소유권이전등기