도시 및 주거환경 정비법

본문내용

편
비 고
안전진단신청
안전진단신청
↓
↓
사전평가
시도지사 평가여부 결정
↓
예비안전진단
예비안전진단
↓
↓
안전진단실시
시기조정
시도지사 조정여부 결정
↓
안전진단
안전진단 실시
↓
↓
안전진단결과 재검토
시설안전기술공단건설기술연구연
↓
재건축여부 판정
재건축여부
판정
※ 점선의 절차는 임의규정임
2. 안전진단 기준 개편
구분
현행 기준
개편안
명칭
안전점검 및 정밀안전진단 세부지침(시설물의안전관리에 관한 특별법)을 준용
재건축판정을 위한 안전진단기준(도시및주거환경정비법) 제정
예비안전진단
기준
없음
기준과 평가방법을 구체적으로 제시
위원구성
없음
분야별 위원분야 및 확보인원(최소 5인 이상) 규정 :
안전2인, 설비1인, 주거환경 1인
의결
없음
안전진단실시여부는 전원합의제로 결정하도록 명문화
본
안전진단
표본선정
안전진단기관이 동층부재 (기둥보벽체등)를 선정
예비안전진단 평가위원회가 선정
평가분야
구조안전외의 기준이 없음
구조안전외에도 설비성능주거환경비용분석 추가
평가항목
포괄적(책임기술자의 판단에 의함)
평가항목 구체화
(기울기, 내하력, 내구성 등)
종합평가
기준
종합평가 기준 없음
구조안전 : 45%
설비성능 : 30%
주거환경성 : 10%
비용분석(경제성) : 15%
판정
A, B, C, D, E 등급만 판정
※ D,E등급이 재건축
재건축 : 30점 이하
조건부재건축: 31～55점
유지보수 : 56점 이상
※조건부 재건축 : 구조안전에는 큰 문제는 없으나 재건축판정난 경우로서 시도지사 또는 시장군수가 인허가 시기를 조정가능
Ⅲ. 조합원의 권익보호 장치 강화
1. 조합단독시행방식으로 전환
□ 현 행
ㅇ 조합과 건설업체의 공동사업시행방식
- 조합이 구성되기 전부터 시공사가 참여하여 재건축등을 부추기거나 추진위원장과 결탁하여 각종 비리 및 분쟁발생
□ 개 편
ㅇ 시공자는 사업시행인가후 경쟁입찰로 선정
ㅇ 전문지식이 부족한 조합에 대한 자문역할을 수행하는
정비사업전문관리업 제도 도입
2. 조합설립추진위원회 제도화
□ 현 행
ㅇ 재건축사업을 추진하고자하는경우 주민 임의로 추진위원회를 구성하여 조합설립을 추진
- 사업추진에 따른 이권 등으로 주도권을 잡기 위하여 다수의 추진위원회 구성 및 주민간 분쟁발생
ㅇ 형식적인 동의서 징구로 조합원 피해발생 및 분쟁으로 인한 사업지연
□ 개 편
ㅇ 추진위원회는 토지등소유자의 1/2이상의 동의 및 시장군수구청장의 승인을 얻어 구성하도록 의무화하여 추진위원회를 둘러싼 각종 비리 및 분쟁발생
ㅇ 조합설립을 위한 동의서 징구시 조합원에게 밝힐 사항을 구체적으로 명시하여 결의의 정당성을 둘러싼 분쟁방지
- 설계의 개요
- 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 개략비용
- 비용의 분담에 관한 사항
- 사업완료후 소유권에 관한 사항
- 조합정관
3. 시공보증
□ 현 행
ㅇ 조합원에 대한 분양주택은 분양보증 대상이 아니어서 시공사 부도시 조합원의 피해가 발생
ㅇ 시공사와 조합의 공동사업의 경우 사업비는 조합원재산을 담보로 제공하여 조달하므로 시공사 도산시 차입금액은 조합원 부채가 되어 사업추진 곤란
□ 개 편
ㅇ 정비사업에 참여하는 시공사는 시공보증을 의무화
- 시공사는 대한주택보증회사의 보증서 등을 조합에 제출하고 시장군수는 착공신고를 받을 때 제출여부 확인
관리처분계획인가
□ 현 행
ㅇ 재건축의 경우 관리처분계획 수립에 대한 별도의 규정이 투명성 확보에 한계
ㅇ 철거후 관리처분계획을 수립하는 것이 관행화되고 있어 관리처분계획결정이 지연되는 경우 임시거주비 증가 등 조합원의 피해가 발생
※ 관리처분계획 : 토지등소유자가 가지는 종전의 토지 및 건축물에 대한 권리를 정비사업의 시행으로 조성되는 대지 및 건축물에 대한 권리로 변환시켜주는 계획
□ 개편
ㅇ 재건축사업도 관리처분계획을 수립하여 시장군수의 인가를 받도록 하여 사업의 투명성을 제고하고,
ㅇ 관리처분계획이 인가된 후 건물을 철거하도록 하여 조합원의 피해를 예방
Ⅳ. 사업추진절차의 개선
1. 매도청구 대상 확대
□ 현 행
ㅇ 토지 및 건축물을 소유한 자에 대하여 매도청구가 가능하나 토지만을 소유한 자에 대하여는 매도청구가 불가하여 거액의 보상가를 유가하는 알박기 사례발생
※ 매도청구 : 법원의 판결을 구하여 매매계약을 강제성립
ㅇ 단독주택지에 대하여는 매도청구 불가
□ 개편
ㅇ 토지만을 소유한 자도 매도청구대상으로 규정
ㅇ 단독주택지에 대한 재건축도 4/5 이상이 동의하는 경우 반대자에 대하여 매도청구 가능
2. 존치리모델링
□ 현행
ㅇ 재건축에 의한 공동주택건설은 각종 법령에 의한 기준을 준수하기 위하여 전면철거방식이 불가피
□ 개 편
ㅇ 사업시행을 위하여 필요한 경우 일부 건축물의 존치 또는 리모델링을 포함한 사업시행인가 가능
- 존치 또는 리모델링되는 건축물은 다음의 규정을 완화 적용
부대복리시설을 존치하는 경우 재건축시 부대복리시설을 추가로 건설할 필요 없음
건축선일조확보를 위한 높이제한 규제를 미적용
※ 존치 또는 리모델링되는 건축물의 소유자의 2/3 이상의 동의가 필요
3. 소유자 확인이 곤란한 건축물에 대한 처분조치
□ 현 행
ㅇ 행방불명자 등 소유자확인이 곤란한 건축물이 있는 경우 재건축사업의 시행이 불가
※ 주촉법에 의한 사업계획승인시 소유권을 확보하여야 함
□ 개 편
ㅇ 조합설립일 현재 건축물 또는 토지의 소재확인이 곤란한 경우
- 2 이상의 일간신문에 2회 이상 공고하고 공고후 30일이 지난 때에는 감정평가액을 법원에 공탁하고 사업시행
4. 상가소유자에 대한 주택공급
□ 현 행
상가소유자에게는 상가만 공급, 상가를 건설하지 아니하는 경우에한하여 주택을 공급
□ 개 편
상가소유자가 주택을 공급받을 수 있는 경우를 확대
- 조합원 전원이 동의한 경우
- 신규 부대복리시설을 건설하지 아니하는 경우로서 다음의 경우 공급
기존 부대복리시설의 평가액≥최소평형의 분양주택가격에 정관이 정한 비율(별도 정함이 없으면 1)을 곱한 금액
- 신규 부대복리시설을 공급을 받더라도 다음의 경우는 공급
(기존 부대복리시설의 평가액-신규 부대복리시설의 가격)≥(최소평형의 분양주택가격에 정관이 정한 비율을 곱한 금액)
신규 부대복리시설의 가격≥최소평형의 분양주택가격

키워드

도시 및 주거환경 정비법,   관리처분계획,   도시관련법