재건축사업 추진의 합리화 방안

목차

Ⅰ. 서 론

Ⅱ. 재건축규제 관련 현행 법제도상의 문제점
1. 재건축대상 설정의 불합리성
2. 안전진단에 관한 규정 미비
3. 조합(원)의 부담가중에 관한 문제점
4. 재건축관련 분쟁의 적절한 해결기구의 부재
5. 재건축관련 법령의 산재

Ⅲ. `도시 및 주거환경정비법(안)`의 제정을 통한 개선
1. 법(안) 제정의 의미
2. 주요 특징

Ⅳ. 합리화 방안
1. 재건축대상인 노후·불량주택의 범위의 합리적 설정
2. 안전진단절차의 판단기준을 정비하여 실효성을 확보해야
3. 매도청구절차의 정비를 통하여 보다 원활한 사업추진이 가능하도록
4. 조합원의 자율적인 의사를 존중하는 방향으로 개선 필요
5. 재건축 관련 분쟁의 신속한 처리로 재건축사업기간의 단축 필요

Ⅴ. 새로운 재건축문화의 구축 및 향후 전망

본문내용

는 지속적으로 이어질 전망이다.
따라서 재건축의 부작용은 최소화하도록 하되, 재건축이 필요한 주택단지에 있어서는 사업추진이 신속·원활하게 이루어질 수 있도록 하여 조합원의 불편과 경제적 부담을 최소화하고 주거환경의 향상을 도모하여야 한다.
입법예고된 '도시 및 주거환경정비법'은 미동의자 등에 대한 매도청구를 규정하면서 현행 '집합건물법'의 규정을 준용하고 있지만, 이러한 규정의 적용에 있어서 상당한 문제가 있으므로 공탁법리를 활용하여 사업의 지연을 방지할 필요가 있다.
매도청구권의 행사는 명시적으로 규정되고 있지만 확정판결시까지 상당한 기간이 소요되고 이로 인한 사업추진에 부담이 적지 않으므로 조합이 일정한 금액을 공탁하고 사업은 계속 추진할 수 있도록 하며, 해당 재산의 정확한 금액산정을 위해서는 재건축의 부동산평가를 위한 공인감정기관을 미리 건설교통부장관이 지정한다거나 국가기관 등에서 합리적인 기준을 설정함으로써 절차 및 방법의 공정성을 확보하면 될 것이다.
4. 조합원의 자율적인 의사를 존중하는 방향으로 개선 필요
1) 상가 등 복리시설의 설치 등에 관한 규정은 임의규정으로
재건축단지 주변환경의 특성을 고려하지 않고 상가 등 복리시설의 일정 비율 건축을 의무화하는 것은 상가의 분양률 저조, 재건축에 따른 수익성악화 등 조합(원)의 부담만 가중시킬 우려가 있으며, 상가 등 복리시설은 주민들의 편의를 위한 것이지만, 신규택지에 의한 주택공급과 달리 재건축의 경우 주변 혹은 근거리에 기존상권이나 대형유통매장이 이미 충분히 형성되어 있음으로 인해 상가건축의 필요성이 그다지 높지 않은 경우가 많다.
따라서 조합(조합원)들이 재건축현장의 주변여건을 고려하여 자율적인 의사로 상가의 건축여부를 결정할 수 있도록 임의규정의 성격으로 전환시킬 필요성이 있다.
2) 소형평형 일정비율 건립은 시장기능과 재건축단지의 특성에 따르도록
소형평형 일정비율 건립의무화는 지역적 특성을 고려하여 조합(원)이 자율적으로 결정하도록 하거나 또는 자율적 결정에 의한 일정비율의 건립시 용적율의 상향이나 세제혜택 등의 인센티브를 부여하여 재산권행사의 제한에 대한 보완이 이루어져야 한다.
일정비율의 소형평형 의무공급정책은 본래 서민주택의 안정적 공급에 비중을 두고 있는 정책으로 강남 등 일정 지역에 있어서는 소형의 경우에도 상당히 높은 가격이 형성되어 서민의 주거안정이라는 본래의 의미와는 거리가 멀다.
이와 함께 소형평형 건립의무화정책이 백지화될 경우 야기될 수 있는 공급측면에서의 주택시장 동요를 방지하기 위한 별도의 보완책이 마련되어야 바람직하다.
신규주택의 건립시 임대주택이나 국민주택의 공급확대 등을 통하여 서민주거의 안정적 공급을 유지하고, 정책당국은 장기적 안목과 일관성있는 책임행정을 통하여 주택시장의 신뢰감을 획득할 수 있도록 노력하여야 한다.
5. 재건축관련 분쟁의 신속한 처리로 재건축사업기간의 단축 필요
재건축사업의 성공적 추진과 조합(원)부담의 최소화는 사업의 신속·원활한 진행을 통하여 얼마만큼의 사업기간을 단축시킬 수 있는가에 의존하는 바 크다고 할 수 있다.
재건축사업의 추진은 결의단계에서부터 조합해산 및 서류이관 등의 절차까지 장기간이 소요될 뿐만 아니라 비용 또한 상당한 수준에 이르게 된다.
이러한 비용들은 조합원의 부담으로 돌아가기 때문에 사업 전반의 투명성과 공정성, 조합원들의 신뢰확보, 효율적인 업무처리를 통한 사업기간의 단축 등이 요구된다.
따라서 재건축 뿐만 아니라 재개발이나 주거환경정비사업 등 분쟁을 신속하고도 전문성을 갖고 해결할 수 있는 종합적 기능의 분쟁해결기구를 입법화해야 하며,
제1안으로는 기존의 건설분쟁조정위원회나 건축분쟁조정위원회의 기능 및 업무영역을 확대하여 재건축 등에 있어서 야기되는 분쟁의 처리를 명시하는 방안을 들 수 있으며,
제2안으로는 '주촉법' 등에 별도의 분쟁해결기구를 두고, 재건축에 관여하는 민·관·시공사·학계 등 다양한 분야에서의 전문가를 참여시켜 현장중심의 실질적인 해결을 도모하는 방안을 들 수 있다.
새로운 재건축관련 분쟁해결기구를 신설한다면 분쟁의 사전예방측면에도 비중을 두어 상담 및 알선 등의 기능도 포함하도록 할 필요가 있으며, 기존의 분쟁해결기구가 조정기능만을 가지고 있어 그 실효성에 의문이 제기되고 조정결정의 법적 효력도 확정적이지 못한 점을 감안할 때 조정성립시 재판상 화해와 동일한 효력을 인정하고, 중재기능까지도 포함하는 종합적 분쟁해결기구로 만들어야 할 것이다.
Ⅴ. 새로운 재건축문화의 구축 및 향후 전망
주택공급량의 절대적 증가에 중요한 수단이 되었던 공동주택은 일정한 년수의 경과와 도시환경의 급격한 변화로 새로운 전환점에 서 있으며, 노후·불량한 공동주택을 철거하고 그 자리에 새로운 아파트를 건설하는 재건축은 주거환경 개선과 주택공급 확대는 물론 한정된 국토의 효율적인 활용과 건설업에 있어서 고용창출 효과 등 국가 경제적으로 긍정적 측면이 크다고 할 수 있다. 이러한 재건축사업의 성공적 수행여부는 조합원의 자유로운 재산권행사를 충분히 보장하면서도 보다 쾌적하고 환경친화적인 도시발전의 이념과 조화를 이룰 수 있는 지혜에 달려 있다고 할 것이다.
따라서 그 동안 도시재개발사업과 달리 개인의 재산권행사측면에서 접근되어 온 재건축사업의 특수성을 감안한다면, 도시계획적 측면에서 필요한 경우에도 최소한의 제한을 설정함으로써 조합(원)의 재산권침해와 부담을 줄인다는 기본적 원칙이 정착되고 유지되어야 한다.
이러한 원칙 하에서 재건축관련 법제도의 정비, 투명한 행정의 실시, 조합(원)에 대한 설득, 조합(원)의 의식제고 등이 함께 어우러져야만 바른 재건축문화가 형성될 수 있을 것이다.
이와 함께 재건축부문에도 project financing을 활성화하여 조합을 재정적 측면에서도 실질적인 독립적 실체로서 운영될 수 있도록 하는 방안의 검토가 필요할 것이다.
향후에는 아파트 등을 중심으로 하는 공동주택의 재건축뿐만 아니라 초고밀도의 주상복합건물에 대한 재건축에 대해서도 대비할 필요성이 있으며, 이러한 경우를 대비하여 리모델링의 비용절감방안이나 릿츠(REITs)제도와의 연계를 통한 자금조달의 원활화 등도 연구되어야 할 것이다. 끝.

키워드

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