분양가상한제의 문제점과 개선방안에 관한 연구

목차

Ⅰ. 서론 4

Ⅱ. 분양가상한제의 이론적 고찰 4
1. 분양가상한제의 의의 4
2. 분양가상한제의 도입과정과 배경 5
1) 상한가 규제기간 5
2) 원가연동제 시행기간 6
3) 규제완화기 7
4) 규제의 재강화기 8
5) 분양가 상한제 및 원가공개 확대 ․ 시행 8
3. 분양가상한제 구성항목 및 산정방법 10
1) 택지비 10
2) 건축비 11
3) 선택품목제도 13

Ⅲ. 분양가상한제에 대한 검토 13
1. 분양가 상한제의 타당성 13
2. 분양가상한제의 주요 쟁점 14
1) 주택분양가 상승요인의 진단 오류 14
2) 주택공급 축소에 따른 시장 불안정성 증대 16
3) 브랜드 가치, 기부채납, 사업위험 등의 적절한 반영의 한계 17
4) 분양원가 적절성 판단 혼란 17
5) 주택의 품질저하 18
6) 시세차익을 위한 투기수요 증대 18

Ⅳ. 분양가상한제의 개선방안 19
1. 건설비용과 품질저하에 따른 개선방안 19
1) 가산비용의 현실화 19
2) 기본형 건축비의 적정화 20
3) 기본형 건축비 고시 기간의 조정 20
2. 분양가상한제 적용범위와 개발비용에 따른 개선방안 20
3. 수요가격 구조에 대한 개선방안 21
4. 민간택지의 감정평가 시점 수정 22
5. 공공택지 선납대금 기간이자 및 적용 기간의 개선 23
6. 분양가심사위원회 전문성 결여 및 기능 한계 개선 23
7. 사업의 안정성 보장 장치 마련 24

Ⅴ. 결론 24

참고문헌

본문내용

008, 52p.
결국 금융비용을 과소하게 반영하는 문제가 발생하므로 금융비용 가산 기간 연장 조정이 필요할 것이다. 또한 금융비용에 대한 인정범위를 실제 대출이자율이 아닌 1년 만기 정기예금 이자율로 한정하고 있어 사업에 직접적으로 발생하는 금융비용을 제대로 인정하지 않고 있다. 이것은 오히려 사업의 투명성을 저해하고 원가를 적절히 반영하지 못하는 문제점을 발생시킨다. 권주안, 「분양가상한제 부작용 최소화를 위한 제언」, 대한주택보증, 2007
따라서 정기예금금리 평균 금리를 적용하는 대신 사업주체가 실제 지급하는 금리를 반영하여 기간이자를 산정하고 공공택지 선납대금으로 발생하는 금융비용은 분양매출이 원활하게 이루어지지 않은 경우 부담 비용은 증가할 수밖에 없으므로 선납대금을 지급하는데 활용한 대출금 상황시점까지 기간이자의 산정을 확대토록 개선해야 할 것 권주안, 전게서, 52p.
이며, 대출금리 전체를 금융비용으로 인정하는 것이 분양가상한제의 진정한 의미와 취지를 살릴 수 있을 것이다.
6. 분양가심사위원회 전문성 결여 및 기능 한계 개선
분양가심사위원회 구성 인원은 전문성을 확보하고 있으나 건축원가에 대한 전문성은 한계를 가질 수밖에 없으며 결과적으로 인근 아파트의 공급 가격이나 시세 등을 기준으로 분양가격의 적정성을 판단하는 문제가 발생한다. 분양가격의 적정성 판단의 기준이 인근 시세나 신규아파트의 분양 가격이 될 경우 원가에 대한 적정성 판단에 기초하지 않는다는 점에서 분양가심사위원회의 기능이 원래의 취지에서 벗어나 수행되는 모순이 발생되므로 분양가심사위원회의 심의 기능을 자문 기능정도로 축소해야 할 것이다.
7. 사업의 안정성 보장 장치 마련
분양가상한제로 인한 주택사업의 안정성 저하에 대한 대책이 필요하다. 즉, 규제가격에 따라 소품종 대량생산이 불가피한바 이는 자칫 소비자의 외면을 받아 미분양의 양산을 초래할 수 있다. 가격규제에 따라 개별 사업장 단위로 경영과 수지균형이 불가피한 상황에서 한 개 현장에서의 미분양과 자금 압박은 자칫 기업이 건설하고 있는 전체 사업장의 부도와 공사 중단을 초래할 가능성이 있다. 2007년 6월 신일건설의 경우도 정부의 급격한 수요억제정책으로 미분양이 누적되고 자금경색이 일어나면서 결국 최종부도 처리되어 전체 사업장의 공사가 중단된 것이다.
이를 미연에 방지하기 위해 정부와 주택업계는 미분양이 발생했을 때 자금난을 극복할 수 있는 안전장치를 만들어야 할 것이다. 그 대안으로서는 정부가 미분양주택을 매입하여 자금난에 빠진 주택건설업체의 자금 경색을 해소해줄 필요가 있다. 정부는 미분양 주택을 사들여 국민임대주택으로 활용하거나 주택가격 상승에 대비한 비축용 물량으로 활용할 수 있을 것이다. 아울러 정부는 사업계획 승인 이후 주택건설 및 입주단계 사이에서 발생하는 예기치 못했던 비용의 발생을 억제하기 위해 각종 행정 처리의 투명성을 제고하는 한편 발생한 비용에 대한 회수 대안을 마련해야 할 것이다. 정성수, 「분양가상한제 시행에 따른 주택업계에 대응방안」, 주택산업연구원, 2007, 54p.
Ⅴ. 결론
분양가상한제는 우리에게 낯선 제도가 아니다. 원가연동제라는 이름으로 1990년대 중반까지 시행돼 오던 것이다. 이 제도는 무주택자들에게 저렴한 신규 주택을 공급한다는 점에서 긍정적이었다. 하지만 획일적이고 질 낮은 주택의 양산, 분양 프리미엄(시세차익)을 노린 투기적 수요와 암시장 형성, 주택산업의 위축, 미분양 발생 등과 같은 대가를 치러야 했다.
최근 국토해양부는 내년 2월 임시국회에 민간택지 분양가 상한제를 백지화하는 주택법 개정안을 제출할 예정이라고 한다. 개정안이 국회를 통과하면 내년 3월부터 시행될 전망이다. 민간 개발택지에 분양가 상한제를 적용하지 않는 것은 신규 분양주택의 공급을 늘리는 것 이상의 의미가 있다. 우선 소비자의 선택의 기회를 넓힌다는 점에서 사회적으로 바람직하다. 값이 싸기는 하지만 주택의 질이 상대적으로 낮은 주택을 분양받을 것인지 값이 비싸더라도 주택의 질이 높은 주택을 분양받을 것인지를 선택할 수 있는 것이다. 나아가 둘 간의 경쟁에 의해 주택의 질적 수준과 분양가격을 일정 수준으로 유지할 수 있을 것으로 전망된다.
이렇듯 다시금 분양가상한제의 폐지가 운운되는 현 시점에서 저렴한 택지의 안정적인 공급 없이 사업자의 건축비만 규제하는 것은 가격안정을 위한 실효성이 없고, 가격규제로 인한 기업 활동의 자율성 억제 및 시장왜곡 현상의 부담이 소비자에게 전가될 수 있으므로 이러한 부작용 발생에 따른 사회적 비용을 최소화 하는 세부 내용의 충분한 검토가 필요할 것이다.
따라서 분양가 상한제도는 운영방식에 따라 상당한 유연성이 보장될 수 있는 제도이므로 분양가 상한제를 통해 과연 무엇을 얻고 무엇을 잃는지 다시 한 번 곰곰이 짚어보고 당장의 실효성만을 보고 폐지할 것이 아니라, 그 제도의 운영에 있어 부작용을 최소화하려는 노력들이 필요할 것이다.
<참고문헌>
건설부, 「주택분양가 원가연동제 실시방안」, 1989, 11.
국토해양부, 「분양가제도 개선관련 교육자료」, 2008.
권주안, 「분양가상한제 부작용 최소화를 위한 제언」, 대한주택보증, 2007.
권주안, 「분양가상한제 개선방안」, 주택산업연구원, 2008.
김우영, 「주택 분양원가 공개의 파급효과에 관한 연구」, 동국대 경영대학원, 2006.
김준우, 「아파트 분양가의 규제방법에 대한 연구」, 건국대 부동산대학원, 2007.
김태경, 「「분양가상한제」 및 「분양가격 공시제도」의 평가 및 개선안」, 경기개발연구원, 2007.
정성수, 「분양가상한제 시행에 따른 주택업계 대응방안」, 주택산업연구원, 2007.
정호진,「분양가상한제에 따른 민간주택공급업자 규제개선 방안에 관한 연구」, 한국주거환경학회, 2007.
◆ 참고사이트
국토해양부 http://www.mltm.go.kr
건설원가연구원 http://www.anycost.or.kr
경기개발연구원 http://www.gri.re.kr
대한경제연구원 http://www.kei21.or.kr
주택산업연구원 http://www.khi.re.kr
한국개발연구원 http://www.kdi.re.kr/

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