국내 부동산의 거품과 문제점 앞으로의 전망

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국내 부동산의 거품과 문제점 앞으로의 전망에 대한 보고서 자료입니다.

목차

< 목 차 >

Ⅰ. 서론
1. 문제제기

Ⅱ. 본론
1. 한국 부동산 시장의 현황
1-1. 일반 경제 동향
1-2. 토지 시장
1-3. 주택 시장
1-4. 상업용 부동산 시장
1-5. 부동산 금융 시장
1-6. 한국 부동산 가격과 버블
1-7. 해외 부동산 시장의 실패 사례
2. 한국 부동산 시장의 문제점

3. 한국 부동산 시장의 개선방안

Ⅲ. 결론

1. 한국 부동산 시장의 시사점 및 전망

본문내용

의 물가대비 아파트가격의 상승 정도는 미국의 부동산 버블 피크인 06년보다 더욱 크게 확대된 모습이다.
□ 한국의 주택가격은 선진국에 비교 했을때 가구소득대비 주택가격이 높은 수준이라고 한다. 그 근거로 소득대비 주택가격의 수준을 말해주는 PIR을 비교한 결과 한국의 아파트가격이 상대적으로 높게 나타났다. 2006년 이후 4년간 한국의 PIR은 큰 변화 업이 6배 수준을 기록하고 있는 반면, 미국은 PIR은 2006년 4.03에서 2008년 3.55로 낮아졌으며 일본 또한 3배 수준을 유지하고 있다, 한국의 PIR은 200년 이후 지속적인 상승세로, 전국과 서울의 PIR은 2000년 각각 4.75 7.69에서 2008년 6.26 12.64으로 상승 하였다 이 수치로 보아 한국은 주요 선진국보다 한국 근로자들이 즈택을 구입하는 데에 있어 더 많은 시간이 소요됨을 의미한다. 특히 서울 아파트 경우 2008년 PIR이 12.64에 달하여 미국의 주요 도시인 뉴욕(7.22) 샌프란시스코(9.09)보다 매우 높게 나타났다.
□ 주택가격과 밀접한 연관을 갖는 주택금융은 현재 리스크가 커지고 있다. 그 근거로 가계대출과 주택담보대출이 지속적으로 증가하면서 한국의 가계 대출의 부실이 염려 된다. 그러나 한국의 가계대출 및 주택담보대출 연체율은 현재 심각한 수준은 아닌 것으로 판단되고 미국의 경우, 모기지 연체율 증가가 가시화 되면서 주택가격이 크게 하락하였다.
다만 한국은 위험의 징조가 발견되고 있어 위험에 대비할 필요가 있다. 한국은행의 분석결과에 따르면, 가계신용을 총 처분 가능소득으로 나눈 비율인 가계부채 비율은 2008년 3/4분기 65.8%에서 2009년 3/4분기 68.3%로 2.5%P 상승 하였다 가계부채 비율이 오르면 가계대출 부실률이 상승하는 경향이 있어 가게대출 부실에 주시할 필요가 있다. 08년 기준으로 해외 주요국과의 비교에서도 한국의 개인 가처분 소득대비 금융부채의 비율이 스위스 영국에 이어 세 번째로 높게 나타났다, 증가율(00~08년도)은 스페인이 88%증가한데 이어 한국이 73%증가하여 단기간에 급등한 것을 확인할 수 있다.
개인파산도 2006년부터 급격히 증가하고 있다. 개인파산의 증가는 가계재정의 부실을 의미하며 일본의 경우 버블 피크였던 89년 악 1만건에 불과했던
개인파산이 버블 붕괴후 92년 약 4배 02년에는 약 20배 이상이 증가 하였다.
□ 주택구입능력지수(HAI) 주택구입능력지수(HAI: House Affordablity Index) : 가구 소득이 중간수준인 가구가 주택가격이 중간수준인 주택을 구입하기 위하여 표준적인 조건인 주택대출을 이용하는 경우 월소득 원리금을 상황 할 수 있는지를 표시하는 지표
는 한국의 주택구입이 선진국보다 상대적으로 어려움을 보여 주고 있다 최근 5년간 미국의 HAI와 한국의 HAI추이를 비교한 결과 한국은 큰 변화가 없으나 미국은 주택구입 환경이 개선 되었다. 특히 서울은 04년 1분기 대부 09년 3분기 약 20%가 하락하면서 한국은 물론 미국보다 주택구입이 가계의 큰 부담임을 시사 한다. 주택가격 하락시 HAI지수가 주택가격지수보다 먼저 급락하는 경향으로 최근 금융위기로 주택가격의 폭락을 겪은 미국의 HAI도 주택가격지수보다 선행하여 하락하였다.
□ 서울지역의 경우 마곡지구와 상암동 일원을 제외하고는 대부분개발제한구역으로 신규로 아파트를 건축하여 공급할 만한 땅이 거의 없다. 반면 서울이라는 거대도시가 갖는 인구 및 산업.금융.교육.문화.경제활동 등의 흡인력을 감안 할 때 지속적인 주택수요의 증가가 예상되므로 필연적으로 주택가격의 상승을 가져 올 수밖에 없다.
□ 위의 자료들과 비교를 종합한 결과 한국의 주택가격은 미국 일본에 비해서 주택가격이 다소 높은 것으로 나타났다. 현재 한국의 주택 관련 지표는 미국 일본 등의 과거 부동산 버블 붕괴 이전의 모습과 유사하다. 물가대비 주택가격 상승률, PRI(소득 대비 주택가격) HAI(주택구입능력지수)등을 보았을 때 주요 부동산 지표가 모두 한국의 주택가격이 높음을 시사하고 있다. 또한 HAI지수가 악화되고 있다는 것은 주택금융에 대한 리스크가 증가하고 있음을 의미하고 있기 때문에 주의가 필요하다고 본다.
Ⅲ. 결론
1. 한국 부동산 시장의 시사점 및 전망
□ 현재 한국의 주택가격은 추정한 적정가격 대비 놓은 수준이어서 조정 가능성이 있는 것으로 보인다. 1987년 이후 누적 아파트가격 상승률은 누적 물가상승률에 대배해 보았을 때, 현재 전국이 39.3%, 서울은 80.8% 높은 수준이다. 분석결과, 현재 전국 아파트 가격은 장기추세치보다 11.7% 높은 상태이다. 서울 강남은 31.2%, 서울 강북은 23.5% 장기추세 대배 높은 것으로 확인되었다.
‘08년 6.26인 한국의 PIR이 미국과 일본의 동년 평균 PIR인 3.64에 수렴하려면 약 2억 9천만 원인 주택가격이 약 1억 7천만 원이 돼야한다.
□ 주택가격의 하락압력이 있으나, 명목가겨의 급격한 하락은 부동산 비중이 높은 한국 가구의 자산구조상 큰 중격이 있을수 있다. 따라서 상당기간동안 명목가격을 억제하고 지속적으로 실질가격을 하락시키는 방향의 정책이 필요해 보이며 또한 가계의 일률적인 자산보유 형태를 개선하기 위하여 금융 기관이 다양한 금융상품을 개발하고 이를 보금할 필요가 있다. 특히, 개인들에게 다양한 투자 채널을 공급함으로써 시중 여유자금이 금융상품에 투자될 수 있도록 금융투자 환경 조성이 필요하다.
출처 : 산은 경제연구소-서브프라임 부실이 금융시장에 미치는 영향 최 호 2007. 09. 10
산은 경제연구소-일본 부동산 버블현상 및 한일간 차이점 분석 김기종 2003.
산은 경제연구소-국내 주택가격 적정성 분석 산은경제연구소 2010.03
부동산 시장인가? 정부인가? 강교식. 신창득
부동산시장 및 정책 동향 한국부동산연구원 2009.
주택 및 부동산 정책 한국 경제연구원 연구위원 이병기 2007. 12. 18. 부동산 버블에 대한 연구-추정 및 경제정책에 대한 시사점 김봉한 “제4회『사회연구학술상』수상논문”1) 일본의 부동산 버블 경험의 시사점 경제정책비서관실 2006.06.29

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