일본 쓰나미가 한국 부동산 가격에 미치는 영향에 대한 연구 (A study on the effect of Japanese tsunami in over real estate price in Korea.)

목차

제1장 서론∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙1
제 1절 연구의 배경 및 목적 ∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙1
제 2절 연구범위 및 구성 ∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙1

제2장 부동산 가격의 이론적 검토∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙2
제 1절 부동산 가격의 개념 ∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙2
제 2절 부동산 가격 변동의 요인 ∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙2
1. 부동산(주택)가격의 상승요인 ∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙3
2. 부동산(주택)가격하락요인 ∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙4

제 3장 우리나라 부동산 변화에 대한 연구 ∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙5
제 1절 1995년 ’일본 고베지진’이 한국에 미친 영향에 대한 분석∙∙5
1. 고베지진과 센다이 대지진의 비교연구∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙6
제 2절 한국 부동산 가격에 미치게 될 영향에 대한 연구 ∙∙∙∙∙6
1. 부동산 가격의 긍정적인 변화 ∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙6
2. 부동산 가격의 부정적인 변화 ∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙10

제 4장 결론 ∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙11

참고문헌 ∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙12

본문내용

써 그 주변의 상권에 초점을 맞추면 이는 단지 가격상승이 주택이나 오피스뿐만 아니라 상권의 상승으로 바뀌는 것이라 하겠다. 이미 현재 이태원동을 축으로 형성된 외국인 상권은 국제업무지구 등과 연계, 향후 서울 시내에서 환경과 소득수준이 가장 높은 곳 중 하나로 탈바꿈할 것이라는 기대도 걸어 볼 만 하다.
2. 부동산 가격의 부정적인 변화
현재 한국에는 많은 외국자본들이 유입이 되어있다. 특히 그 중 자국 내 이자가 거의 제로에 가까운 일본은 한국에 많은 투자를 하고 있는 상황이다. 그만큼 우리나라의 경제는 일본의 변화에 민감하게 반응할 수밖에 없다. 현재 일본은 엄청난 액수의 지진 복구비용이 필요하고 그 비용은 해외투자자본의 회수로 이어지게 될 것이다. 경제로 놀이터, 「엔화가 귀해진다」, http://ecoplay.tistory.com/246
실제 일본 정부는 복구에 필요한 자금지원을 위해 15조 원의 기록적인 엔화 유동성조치를 3월 14일에 밝혔다. 이는 곧 한국 경제의 큰 타격을 뜻한다. 비슷한 사례로 2008년도에 발생했던 리먼 브라더스 사태를 예로 들어 보겠다. 왜 미국발 금융사태가 우리나라에까지 영향을 주었는지에 대한 이유 중 하나는 국내증시에서 미국인의 주식매도공세였다. 즉 미국이 자국경제부터 살리기 위해 한국에 투자한 돈을 현금화 하여 회수하였기 때문에 한국경제의 흐름을 잡는 기업들이 유동성의 위기에 처해진 것이다. 이번 일본 대지진 사건도 비슷한 상황으로 갈 공산이 크다. 현재 한국의 부동산시장은 3월이 되면서 리비아의 사태로 인한 유가급등과 물가불안, 그리고 DTI 감면연장의 불투명으로 투자심리가 위축되어있는 상태다. 이런 시기에 막대한 돈이 일본으로 흡수되어 빠져 나가면, 한국은 갑작스러운 자금난에 빠져 얼어있는 현재 부동산 시장의 거래가 더더욱 제로에 가깝게 될지 모른다. 당분간은 이런 부동산의 투자심리는 서울이나 수도권 투자자들을 위축시킬 것이다.
또한 일본의 경제활동위축이 유가를 내려 물가는 상승하지 못할 것이며 심리적 위축으로 주가하락이 올 수 있을 것이다. 이로써 경기침체가 우려된다면 금리인상은 어려울 것이며 이는 자금의 순환이 어렵게 되어 부동산 투자심리의 위축을 발생시키는 악순환이다. 부동산 거래의 위축은 매매 분양시장의 침체로 이어져 주택의 공급부족과 전세물량 부족이 더욱더 장기적인 추세가 될 수 있다. 덧붙여 한국에 진출해있는 자금 중 많은 부분을 일본계 제2 저축은행이 차지하고 있다. 이들은 예금 유치보다 대출에 초점을 맞추었기 때문에 추가의 대출억제나 대출금 회수를 한다면 이를 부동산과 연관 지어 봤을 때 제 2 금융권 주택 담보대출로 투자한 부동산 또한 타격을 피할 수 없을 것이다.
제 4장 결론
지난 95년도의 한신 고베지진과 2008년도 미국 리먼브라더스 사태를 미루어 보아 알 수 있듯 우리나라는 높은 대외의존도로 인해 한국에 자본을 투자한 나라의 변화에 따라 우리나라 경제도 더불어 많은 영향을 받고 있다. 이번 일본 대지진은 피해정도가 자연재해에만 국한되지 않고 원자폭발 등으로 인해 유례에 없는 큰 피해규모가 측정되고 있다. 일본의 국내자금 투자율의 2순위를 차지하고 있는 우리나라는 이제 이런 시국에 맞춰 발 빠르게 움직이며 한국에도 곧 다가올 피해를 줄이기 위해, 혹은 긍정적인 영향의 더 큰 파급효과를 위해 일본의 동향을 살피고 바뀌는 국내경제상황에 맞춰 오르내리는 부동산가격을 예측연구 해야 한다. 이에 본 논문에서는 일본의 쓰나미가 한국 부동산 가격에 미치는 영향을 긍정적인 방향과 부정적인 방향의 두 갈래의 가설을 세워 현실가능성의 분석을 해보았다. 그 분석결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 일본의 원자폭발이 원인이 된 일본국민들과 일본거주 기업들의 불안감으로 한국으로의 많은 인구인력유입과 이에 따른 부동산가격 상승의 현실화이다. 현재 일본에 위치한 많은 해외 기업들이 익명으로 한국이전을 염두에 두고 있음이 근거가 되어 일본으로부터의 해외 수요자들이 강남, 광화문, 용산, 이태원 등에 유입될 것이다. 이에 따라 수요 공급의 법칙으로 부동산 가격 상승이 거세지고 상권 상승효과도 기대될 수 있다.
둘째, 일본의 재난으로 인한 경제활동의 어려움과 복구를 위한 자금회수와 우려로 부동산 가격 하락의 현실화가 되는 것이다. 이미 한국은 리비아사태의 대외적인 요인과 DTI규제의 대내적인 요인으로 부동산 투자심리가 위축되어 있는 상태이다. 이 시기 위에 덮치는 일본의 경제적인 영향은 바닥을 치는 거래율과 투자심리 위축의 악순환을 만들어 낸다.
일본에 재난이 닥친 지 한 달이 지났음에도 아직 부동산 시장에는 뚜렷한 영향에 대한 결과보고서가 나와 있지 않아 본 연구를 진행하는데 어려움이 많았다. 한 쪽으로 치우친 절대적인 방향의 영향을 가설로 세우기엔 무리가 있어 현재 한국의 경제 상황과 과거에 이번 지진사태와 유사한 해외의 위기상황을 다룬 자료들을 기초로 각종 시나리오를 분석하는 방향으로 연구를 진행했다. 일본의 경제위기가 현 한국 부동산 시장의 위축에 엎친 데 덮친 격으로 겹쳐 한국의 위기가 된다는 우려도 있지만 일본의 피해로 인한 공실을 한국이 메꿀 수 있다는 반사적 이익도 기대해 볼 만하다. 부동산학을 연구하는 우리들은 이런 세계적인 사태에 대한 꾸준한 관찰로 바람직한 부동산 시장의 전망을 이루어야 할 것이다.
※ 참고문헌
<신문>
경제분석과, 「일본 강진으로 이한 영향 제한적 분야별 상황 모니터링」, 기획재정부, 2011.3.12
<인터넷 자료>
국민은행
경제로 놀이터, 「엔화가 귀해진다」, http://ecoplay.tistory.com/246
김현진, 일본지진이 한국 경제에 미치는 영향 보고서.
리츠스토리 , http://cafe.naver.com/reitstory
벨기에 재난 역학 연구(CRED).
삼성증권 팝C, 일본 대지진 영향 점검 - 시나리오별 대응이 필요한 시점
한국경제 매거진, 서울 개발 바로미터,
(http://magazine.hankyung.com/business/apps/news?popup=0&nid=01&c1=1001&nkey=2011032900800000521&mode=sub_view)

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일본,   쓰나미,   한국,   부동산