부동산증권화의 쟁점과 문제점 및 기대효과

목차

[ 목 차 ]
I. 서론: 부동산증권화 배경

Ⅱ. 부동산증권화의 개요
1. 부동산증권화의 의의
2. 부동산증권화제도의 현황
3. 부동산증권화의 구조
가. 자산유동화의 구조
나. MBS의 구조
다. REITs의 구조
4. 부동산 증권화의 특징과 효과
5. 부동산 증권화 참여자의 역할

Ⅲ. 자산담보부증권(ABS)
1. 「자산유동화에관한법」의 문제점
2. 「자산유동화에관한법」의 개정
3. 주택저당증권(MBS)
가. 중개기구 도입형태를 둘러싼 논쟁
나. 유동화중개회사의 문제점

Ⅳ. 부동산투자회사(REITs)
1. 릿츠제도의 필요성에 대한 논란
2. 개발형 릿츠도입에 대한 논란

Ⅴ. 부동산 증권화의 기대효과
1. 부동산과 자본시장에 미치는 효과
2. 증권화 과정의 참여자에게 미치는 효과

Ⅵ. 부동산증권화의 과제

본문내용

반적으로 보수적 성향이 높아지면 증권화 제도의 도입도 상당한 난관에 부딪치고 있다. 더욱이 부동산증권화를 위한 제도적 기반이 취약하다는 점도 이 러한 문제를 부각시키는 요인으로 작용하고 있다.
현재 우리나라 증권화는 ABS를 중심으로 발전하고 있다. 최근 재정경제부에서 입법 예고한 「자산유동화에관한법」개정안도 법 자체의 유연성을 높여서 ABS발행을 활성해 보자는 취지가 엿보인다. 이러한 점은 국내 ABS시장이 크게 활성화되고 있고, 향후에 ABS가 채권시장의 주력상품으로 성장하는데 도움을 줄 것으로 보인다.
그렇지만 여전히 「자산유동화에관한법」 자체가 가지고 있는 경직성은 그대로 안고 있다. 자산보유자를 제한한다든지, 자산관리인의 범위를 역시 자산보유자나 그 자회사로 한정한다든지 하는 것은 시장발전에 장애요인이라고 할 수 있다. 특히 성업공사가 최근 외국 의 전문회사와 7개의 자산관리회사를 설립하겠다는 계획을 추진하고 있는데, 이렇게 되면 국내에서 자산관리회사로 참여하려는 기업들이 배제되면서 일종의 역차별이 생길 수 있다는 점에서 자산관리인의 범위를 좀 더 개방하여야 할 것이다.
또한 법인세 문제는 명시적으로 언급이 되지 않고 있는데, 법인세는 외국의 입법예에 따라 90% 이상 배당하는 경우 면제해줌으로써 SPC의 도관성(conduit)을 확보해주는 것이 바람직할 것이다.
이러한 한계에도 불구하고 향후 「자산유동화에관한법」이 지속적으로 개선된다면, 사실상 이 법으로 부동산투자회사(REITs)를 육성할 수도 있다는 점에서 향후 이 법의 발전방 향이 심도있게 논의될 필요가 있다. 이미 일본에서는 「특정목적회사(SPC)법」을 이용해서 부동산투자행위가 가능하도록 주식형에 가까운 증권(우선출자증권)의 발행이 허용된 바 있 다. 아직 우리나라 법에서는 출자증권이 유동성이 없는 증권이지만, 이를 보완해줄 경우 사실상의 릿츠로 기능할 수 있다. 또한 부동산신탁사의 경우 이번 법 개정을 통해 금전신탁이 가능해지기 때문에 부동산투자회사를 운영하는 자산관리회사로 기능을 수행할 가능성이 생겼다. 향후 「부동산투자회사법」을 별도 입법하기가 여의치 않은 경우 「자산유동화에관한법」을 더욱 개선하여 주식형 부동산투자가 가능한 출구를 마련해주는 것도 적극적으로 고려해 볼만 할 것이다.
MBS의 경우는 KOMOCO의 출범과 함께 본격적으로 발행이 이루어질 예정이지만, 그 규모나 활성화 정도는 아직 미지수라고 할 수 있다. 더욱이 주택저당채권 유동화로 제2차 저당채권 시장이 발전하려면, 이와 연관된 사업, 즉 감정평가, 신용평가, 권원보험, 주택저당 채권 보증 등 광범한 산업이 새로이 육성되거나 창출되어야 한다.
그렇지만 아직 국내에서 이러한 인프라가 충분히 형성되지 않았다는 점도 해결해야할 과제라고 할 수 있다. 현재까지는 주택가격대비대출비율(Loan To Value, LTV)이 낮아 개인신용조사에 대한 필요성이 적지만, 대출 규모가 확대되면 개인신용조사가 대출규모를 결 정짓는 변수가 될 것이다. 또한 권원보험이 부가되지 않은 주택저당증권일 경우 투자위험이 증가하여 그만큼 투자유인이 감소할 것이므로 이러한 보험의 도입이 필요할 것이다. 그 리고 주요 주택금융기관들은 비용절감 측면에서 대출에 동반되는 각종 업무를 외부화(outsourcing)하여 근저당 설정, 신용조사, 담보물건 조사 등과 같은 기능을 외부에 위탁하 게 될 것이고 이에 따른 다양한 형태의 사업들, 즉 에스크로우(ESCROW), 모기지 브로커, 모기지 뱅킹 사업이 등장해야 할 것이다.
릿츠의 경우는 아직도 그 도입 자체에 대한 논란이 완전히 종결되지 않았으나, 그 필요성에 대한 공감대는 상당히 존재하고 있다. 그렇지만 이러한 논란이 종식되려면 분양이나 매매차익 위주의 우리나라 부동산시장에서 여러 가지 난제가 해결되어야 할 것이다. 부동산 투자지표의 개발, 위험의 평가, 부동산 운영관리자의 육성 등. 따라서 릿츠가 성공적으로 정 착되어 부동산 투자시장의 패러다임을 바꿔주려면 참여주체들의 각별한 노력이 필요하다. 부동산 자산운영자들은 부동산경영을 혁신하여 장기보유에 따른 수익성을 확보해야 할 것이 다. 그리고 정부는 이러한 제도를 활성화시키기 위해 투자자를 유인할 수 있는 세제를 마련해주어야 한다. 뮤추얼펀드와 같이 법인세의 이중과세를 배제해 주어야 할 뿐 아니라 부동 산 거래단계에 과도하게 부과되는 각종 세금을 경감시켜주어야 할 것이다.
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