부동산거래신고제도의 문제점에 관한 고찰

소개글

부동산거래신고제도의 문제점에 관한 고찰에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ 문제의 제기

Ⅱ 이론적 고찰
1. 주택법상의 주택거래신고
2. 공인중개사법상의 부동산거래신고

Ⅲ 주택거래신고와 부동산거래신고와의 차이점
1. 근거법령의 차이
2. 적용지역의 차이
3. 과세목적의 차이

Ⅳ 부동산거래관련 법률개정의 동향분석 및 문제점
1. 중개업자에 대한 공인중개사법상의 의무 부여
2. 중개업자의 전·월세 실거래가 신고 의무 부여

Ⅴ 중개업자의 부동산거래신고 의무에 관한 문제점 및 개선방안
1. 문제점
2. 개선방안

Ⅵ 결 론

본문내용

개사법의 거래신고의무제는 계약체결이후 60일 이내에 신고하기로 되어있으나, 주택거래 신고지역에서는 15일 이내에 시장군수구청장에게 신고하여야 하는 규정을 볼 때 신고기간이 상이한 것도 문제가 되고 있다.
2. 개선방안
1) 투명한 거래정착 유도
부동산 거래에는 일명 "다운(down) 계약서(혹은 이중 계약서)" 부동산유통시장에서 금액을 낮춰서 세무서등에 제출하는 것으로 탈세를 목적으로 명백한 위법이고 탈법이다. 반대가 “업(Up) 계약서”로 2억에 샀는데 3억에 샀다고 계약서를 작성하는 것을 말한다.
라는 것이 존재하였는데, 이러한 거래 관행은 그 다음 거래에도 계속 이어지면서 최종 매입자가 양도세 비과세 요건을 채우고 매각하면 다운 계약서 작성은 별 문제가 되지 않았다.
그러나 주택거래 신고제가 시행되면 더 이상 그런 방법이 불가능하다. 따라서 주택거래 신고제 하에서는 당분간 주택을 팔려고 하지 않을 것이다.
이러한 다운 계약서 관행은 이미 정부도 알고 있다. 그런데도 유독 특정지역(투기지역 내 일부 주택거래 신고제 시행 지역)에 한해서만 실제 거래가격을 신고하라고 하는 것은 사실상 투기세력을 지나치게 의식한 임시조치에 지나지 않는다.
주택거래 신고제의 시행은 특정지역에만 한정해서 실시할 정책은 아니라는 것이다. 결국 부동산의 투명한 거래 정착이 더 시급한 것이 아닌가 싶다. 결국 거래가격에 대한 성실신고가 정착되지 않는 이상 문제의 해결은 일시적인 것에 그치기 때문이다. 따라서 장기적으로는 부동산 거래 시 제대로 거래 금액이 기입된 계약서가 오가는 올바른 거래 관행과 거래 시스템의 정착이 우선이라는 것이다.
2) 일정한 보수 지급 방안
주택거래신고의무는 주택법의 80조 2학의 내용대로 거래당사자가 신고의무를 부담하는 것은 수익자 부담원칙에 의해서도 당연한 것이다. 이번에 개정된 공인중개사법의 제27조 6항의 입법목적을 충실하게 달성하기 위해서 라면 변호사, 세무사, 법무사 등 타 전문 자격사의 예에서 보듯 일정 보수를 지급하는 제도적 장치를 마련해야 할 것이다.
3) 거래신고 조항 타 법률로 이관하고 명실상부한 공인중개사법 제정
현행 부동산거래신고제 입법취지는 타당하나 거래당사자의 의무를 일방적으로 공인중개사에게 전가한 것은 중개업무의 범위를 벗어난 것이며, 또한 신고의무만 부여하였을 뿐 이에 대한 보완책이나 반대급부는 제시하지 못하고 처벌만 강조되고 있다. 따라서 법에서 인정하는 전문직업인인 공인중개사가 되기 위해서는 「공인중개사의업무 및 부동산거래신고에관한법률」이 아니라 「공인중개사법」으로 하루 빨리 제정되어야 할 것이다.
4) 정부의 공급자적인 역할
주택거래신고제의 개선방법을 포함한 부동산 문제를 해결하기 위해서는 정부가 직접 부동산의 가격을 결정하는 공급자의 입장에 서는 것이다. 수요와 공급의 직접참여하지 않고 규제만을 통해서 가격을 정한다는 것은 그 해결이 완전하지 않을 수밖에 없다.
건설업체와 함께 정부가 아파트를 짓는 것이다. 따라서 정부가 제공하는 아파트는 그 주변 아파트들의 시세에 영향을 미치게 되면서, 국민들도 정부의 아파트를 잣대로 주변 아파트를 비교하여 선택하게 될 것이다. 그렇게 되면 건설업체에서는 그 시세를 정부의 아파트에 맞추게 되면서, 자연히 거품이 빠지면서 주택거래신고제의 도입목적인 주택에 대한 투기수요를 억제하고 투명한 주택거래 관행의 정착을 통하여 주택가격이 안정될 것으로 사료된다.
Ⅵ 결 론
(1) 첫째, 법률을 개정한 실익이 전혀 없다는 것으로 볼 수 있다. 법을 제정하거나 개정할 경우는 입법취지가 뚜렷해야 하며, 입법의 법적인 실익이 있어야 한다. 그런데 공인중개사법의 주택거래신고제는 법률개정의 입법취지가 뚜렷하지 않을 뿐만 아니라 법안을 개정하는데 있어 법률개정에 관한 실익이 전혀 없다.
왜냐하면 우리나라 특별법은 특별한 목적을 위하여 제정되는 것이다. 주택에 관한 특별법은「주택법」이다. 이러한 특별법에서 주택을 투기하지 못하도록 하기 위하여 ‘주택거래신고지역’을 지정하여 운용하는 것이다. ‘주택거래신고지역’을 지정하는 목적은 주택이 ‘투기가 성행하거나, 성행할 우려가 있는 지역’에서 거래당사자가 직접 ‘거래대금을 증명하는 서류’를 제출하도록 의무화하고, 신고내용을 세무서에 통보하여 거래당사자들로 하여금 주택을 투기하지 못하도록 하는데 그 목적이 있는 것이다.
그럼에도 불구하고 특별한 목적에 따라 ‘주택거래신고지역’에서 거래당사자에게 ‘거래대금을 증명하는 서류’를 제출하는 의무를 부여하는 것은 당연하거니와, 거래의 당사자가 아닌 제3자에 해당하는 중개업자에게 신고의무를 부여하게 되면, 중개업자가 부동산거래를 한 고객의 자금을 일일이 조사·확인을 하여 ‘거래대금을 증명하는 서류’를 작성하여 신고하라는 내용과 같은 것이다. 이는 「주택법」에서 투기가 성행하는 것을 방지하기 위하여 제정된 「주택법」의 목적을 훼손하고 무력화하여 오히려 주택투기를 조장하는 법안을 발의한 것이다.
(2) 둘째, 국민의 기본권을 침해하는 법률개정으로 볼 수 있다. 거래당사자가 아닌 제3자적 위치에 있는 중개업자에게 주택거래신고지역에서 부동산거래신고의무를 주는 것으로 되어 있다. 그러나 이러한 조항은 국민의 기본권을 침해하는 조항으로 위헌의 소지가 있는 것이다.
왜냐하면 모든 법률관계에서의 의무는 당사자에게 주어야 하는 것이다. 그러므로 당사자가 아닌 제3자에게 의무를 주는 법 조항은 “당사자를 대신하여 제3자가 매를 맞는 것.”과 같은 법률인 것이다. 이에 대한 조문은 공인중개사법의 실거래가신고의무와 관련하여 현재 헌법재판소에 위헌소송 계류 중 있다.
(3) 결론적으로, 주택거래신고 및 부동산거래신고제 뿐만 아니라, 정부에서 행하는 모든 규제에 관하여 적절한 수준으로 행해야 한다는 것이다. 주택거래신고는 부동산 시장의 투명화 및 공평과세 기반 구축을 위한 제도로서 타당성이 있다고는 보나 그러나 규제만이 부동산의 가격을 안정시키는 것은 아니다. 진입과 퇴출이 자유롭게 이루어지도록 하되 그 조건을 엄격하게 하고, 시장에서 기업 간의 경쟁이 치열하게 할 수 있도록 조정자 역할을 하여 보다 더 질 높은 수준의 사회를 이루도록 해야 한다는 것이다.

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