부동산 경매와 공매 실무

소개글

부동산 경매와 공매 실무에 대한 보고서 자료입니다.

목차

[1] 경매의 의의

[2] 법원 경매
1. 강제경매
2. 담보권 실행을 위한 경매(구 : 임의 경매)
3. 권리관계 분석
4. 경매절차

[3] 자산관리공사의 공매
1. 총 설
2. 공매의 종류
3. 경매와 공매의 비교

본문내용

위해 설립된 정부관리 특수법인이다. 현재는 다음과 같은 세 가지를 주업무로 하고 있다.
① 금융기관이 대출채권을 회수하기 위해 갖고 있는 비업무용 부동산을 대신매각해주는 업무
② 국세청이나 지방자치단체가 국세지방세 등을 체납한 사람으로부터 압류한 부동산을 매각해 주는 업무
③ 자산관리공사가 부실채권 정리기금으로 매입한 인수자산을 매각하는 업무 등이다.
2. 공매의 종류
(1) 비업무용재산 공매
금융기관이 소유하고 있는 부동산과 기업체가 소유하고 있는 비업무용 부동산으로, 자산관리공사가 이들로부터 부동산매각을 의뢰 받아 이들 기관의 대리인으로서 일반인에게 매각하는 공매를 말한다.
(2) 압류재산 공매
국세징수법 등에 근거한 공매로서, 국세지방세의 체납자의 재산을 압류한 후 체납된 세금을 징수하기 위해서 국가기간지방자치단체가 자산관리공사에 공매대행을 의뢰하여 행하는 공매를 말한다.
(3) 유입부동산공매
자산관리공사가 부실채권정리기금으로 매입한 인수자산을 매각하는 공매이다.
※ 현재 자산관리공사의 공매는 컴퓨터를 통하여 온라인상의 전자입찰로 행하여지고 있다.
3. 경매와 공매의 비교
법 원 경 매
공매
대금납부
일시불
일시불(압류재산)
분할납부가능(비업무용 부동산)
사전점유사용
불가
가능(매수대금 1/3 납부시)
매각방법
입찰
압류재산은 입찰
비업무용 부동산은 입찰 또는 수의계약
가격인하율
20%(10～30%인 경우도 있음)
10%
농지취득
자격증명
적용
적용
명도책임
낙찰자
압류재산은 낙찰자
비업무용부동산은 매도자
장 점
① 가격이 저렴
② 물량이 많아 선택의 폭이 넓다.
③농지취득자격증명 이외의 모든 허가절차가 면제
① 비교적 안전
②대금납부조건 유리(장기할부,선납감액)­비업무용 부동산
③ 비업무용 부동산의 경우 자산관리공사가 명도책임
단 점
① 권리분석이 까다롭고 분쟁의 소지가 많다.
② 항고 등 변수가 많아 대금납부일 예측곤란
③ 낙찰자가 명도책임
① 시가보다 저렴하나 법원경매보다 비싸다.
② 비업무용부동산의 경우 토지거래허가가 면제되지 않는다(3회 이상 유찰시 면제).
③ 압류부동산의 경우 낙찰자가 명도책임
④ 법원경매에 비해 물량이 적어 선택의 폭이 좁음
1. 민사집행법의 제정 및 성격
1) 제정 : 민사집행법은 민사소송법 중에서 강제집행편이 분리되어 강제집행에 관한 단일법으로 제정된 법원경매에 대한 근거법이다.
2) 법제정의 취지 : 채무자등의 제도남용에 의한 민사집행절차의 지연을 방지하고 불량채무자에 대한 철저한 책임추궁을 통하여 효율적이고 신속한 권리구제방안을 마련하기 위해 제정되었다.
2. 민사집행법상 주요내용
① 1기일2회 입찰제 : 종전에는 동일 물건에 대해 하루 한번 입찰을 실시하여 유찰되면 약 1월후에 신경매(최저입찰가의 20% 저감)실시하였으나, 민사집행법에서는 입찰기일에 유찰될 경우 같은 날 오후 2회 입찰(최저 입찰가의 저감 없음)을 실시할 수 있음
② 기간입찰제 : 현행 기입입찰제 이외에도 또 다른 입찰방법으로 일정한 기간을 정한입찰기간 내에 입찰하게 하여 입찰기간 종료 후 경매기일에 개찰하여 경락자를 결정하도록 함
③ 입찰보증금의 인하 : 종전에는 참여자가 써낸 응찰가의 10%의 해당금액을 입찰보증금으로 내야 하였으나, 민사집행법에서는 개인별 응찰가에 관계없이 최저 매각가의 10%만 내면 되며, 보증금은 현금이나 자기앞수표뿐만 아니라 은행이 보증한 지급보증위탁계약서도 가능케 함
④ 미등기건물의 강제집행 가능 : 미등기건물 중 건축법에 의한 건축신고 또는 건축허가를 마쳤으나 사용승인을 받지 않아 보존등기를 마치지 못한 건물에 대하여 그 실체를 인정하여 부동산집행방법에 의한 강제집행을 가능케 함
⑤ 호가경매제도의 부활 : 호가경매제도란 경매당일 신청자들이 집행관 앞에서 가격을 서로 불러가며 최고 낙찰가를 결정하는 방식으로 경매브로커의 담합으로 가격조작 등의 폐단이 많아 중단되었으나 경매의 신속한 진행으로 낙찰자 결정시간을 단축하기 위해 부활
⑥ 대금지급기한제 : 종전에는 대급지급기일에 낙찰대금을 납입하도록 하였으나, 민사집행법에서는 매각허가결정이 확정되면 법원이 대금지급기한을 정하여 주고 낙찰자는 그 대금지급기한내에 낙찰대금을 지급하도록 함으로써 신속하게 낙찰부동산의 소유권을 취득할 수 있도록 함
⑦ 배당요구 종기의 단축 : 종전에는 배당요구의 종기가 낙찰기일이었으나, 민사집행법에서는 첫 경매기일로 앞당기고 전세권주택임차권의 소멸여부를 경매기일이전에 확정할 수 있도록 함
⑧ 항고남용의 방지 : 낙찰허가 결정에 대하여 항고를 제기하는 모든 항고인에게 항고시 낙찰대금의 10%에 해당하는 보증금을 공탁하도록 하고, 항고가 기각되면 보증금을 몰수하도록 함
⑨ 인도명령 범위의 확대 : 종전에는 경매개시결정 전후에 따라 인도명령대상을 결정하였으나, 민사집행법에서는 경매부동산의 인도명령 대상을 낙찰자에게 대항할 수 있는 자를 기준으로 하여 특별히 낙찰자에게 대항할 수 있는 권원을 가지지 않는 한 인도명령대상이 되도록 함으로써 간이한 방법으로 부동산을 인도받도록 함
공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률에 의하여 공인중개사에게도 경공매매수대행대리가 허용되어 대법원규칙에 의거 등록을 하고 대행대리신청을 할 수 있다.
제14조(중개업자의 겸업제한 등) ① 법인인 중개업자는 다른 법률에 규정된 경우를 제외하고는 중개업 및 다음 각호에 규정된 업무와 제2항에 규정된 업무 외에 다른 업무를 함께 할 수 없다.
1. 상업용 건축물 및 주택의 임대관리 등 부동산의 관리대행
2. 부동산의 이용개발 및 거래에 관한 상담
3. 중개업자를 대상으로 한 중개업의 경영기법 및 경영정보의 제공
4. 대통령령이 정하는 주택 및 상가의 분양대행
5. 그 밖에 중개업에 부수되는 업무로서 대통령령이 정하는 업무
② 중개업자는 민사집행법에 의한 경매 및 국세징수법 그 밖의 법령에 의한 공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선과 매수신청 또는 입찰신청의 대리를 할 수 있다.
③ 중개업자가 제2항의 규정에 따라 민사집행법에 의한 경매대상 부동산의 매수신청 또는 입찰신청의 대리를 하고자 하는 때에는 대법원규칙이 정하는 요건을 갖추어 법원에 등록을 하고 그 감독을 받아야 한다.

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