부동산정책의 의의와 토지정책

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부동산정책의 의의와 토지정책에 대한 보고서 자료입니다.

목차

[1] 부동산 정책의 의의
1. 개념
2. 부동산 정책의 필요성
3. 부동산 정책의 성격

[2] 정부의 시장개입
1. 시장개입의 의의 및 형태
2. 시장개입의 이유와 실패

[3] 토지정책
1. 토지정책의 중요성
2. 토지정책의 목표
3. 토지정책의 방향
4. 지역ㆍ지구제
5. 토지공개념
6. 개발이익환수제도

[4] 주택정책
1. 주택정책 일반
2. 임대주택 정책
3. 주택분양제도

본문내용

을 보상하는 방법으로 싱가포르에서 사용하고 있다.
4) 직접부과(Direct Charge) 방식 : 개발이익을 받을 자에게 수익자 부담금, 개발이익세 등을 직접부과하는 방법으로 가장 많이 사용한다.
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주택정책
1. 주택정책 일반
(1) 주택정책의 뜻
주택은 상품으로서 특수한 성격이 있기 때문에 주택시장에는 가격 메커니즘이 기능을 다하지 못해 양의 부족과 질의 저하라는 문제를 필연화시키고 있다.이러한 문제를 해결하는 데에는 주택 수급관계의 불균형에 따라 분양과 재고시장을 활성화시키는 것이고 주택의 공공재 성격을 조장하는 일이다.
(2) 주택정책의 목표
주택정책은 국민경제의 발전단계 및 주택에 대한 국민의 요구에 부응하면서 양호한 주거환경 아래 안정된 주거생활을 영위하는데 충분한 주택을 확보할 수 있도록 목표를 설정해야 한다.
1) 양의 수준
개발도상국가들의 급속한 도시화로 주택의 절대적 양의 부족 현상이 나타난다. 이런 경우 주택정책의 목표는 우선 양의 해결에 둔다.
2) 질의 수준
경제발전에 따른 소득증가로 인한 주택의 교체 수요로 주택의 질의 문제가 나타난다. 주택의 질은 물리적인 면(안전ㆍ위생)과 주거환경 면에서 목표를 설정한다.
(3) 주택정책의 내용
1) 공급확대
신규주택건설 촉진(저렴한 택지의 공급, 택지생산성의 증대, 민간건설업체의 역할증대), 재고주택의 보전과 개량, 주택선분양제도 등
2) 구매력 강화
일반소득분포의 개선, 주택 규모의 합리화, 서민주택금융의 증대, 임대주택제도의 활성화, 세제상의 혜택(주택임대사업 기준 완화, 신규주택 취득에 따른 양도세면제 등의 세제지원 등), 주택저당채권유동화(MBS)제도, 주택금융취급은행 일반화, 자산담보부증권(ABS)제도, 리츠(REITs)제도 등
3) 주택환경계획
안전한 주거환경, 건강한 주거환경, 편리하고 효율적인 주거환경, 쾌적한 주거환경,문화적인 주거환경 등의 주거환경계획 목표가 있는데 이러한 목표 달성을 위하여 신주택단지의 주거환경 계획시나 기존 주거환경 정비시에 주거환경 계획은 수립된다.
2. 임대주택 정책
(1) 임대주택정책의 유형
부족한 임대주택(혹은 주택소요)을 해결하기 위한 정책적 대안은 크게 4가지로 분류된다.
1) 임대료보조정책 : 임대주택을 필요로 하는 소비자에게 다양한 보조금을 지원하는 방안으로, 수요지향적 정책이다.
2) 임대주택공급보조금지원정책 : 임대주택의 공급을 증대하기 위한 보조금 등의 지원책을 강화하는 방안으로 공급지향적 정책이다.
3) 공공임대주택 공급정책 : 정부에서 부족한 임대주택을 직접적으로 공급하는 방법이다.
4) 혼합 방안 : 상기 3가지의 요소를 모두 혼합해서 정책적으로 활용하는 방안이다. 대부분의 국가들은 수요측면과 공급측면, 정부의 직접적 공급 등 다양한 정책을 혼합해서 활용하는 것이 일반화 되어 있다.
(2) 임대료 규제개념
임대료 규제 또는 임대료 한도제란 주택의 소유자가 특정수준 이상으로 임차자에게 임대료를 부과할 수 없도록 하는 제도이다.규제임대료가 시장에서 형성되는 균형임대료보다 높을 때는 가격과 공급량에는 영향이 없지만 균형임대료보다 낮을 경우에는 초과수요가 발생한다.
3. 주택분양제도
(1) 분양가 규제제도 제11회 및 제13회 공인중개사 시험문제
1) 분양가규제의 문제점
①분양가격과 시장가격의 차이 때문에 아파트 투기를 유인하기도 한다. 채권입찰제를 병행하더라도 규제가격과 시장가격의 차액은 실수요자의 몫이 되지 못하며, 아파트 투기는 소득의 불균형을 발생시킨다.
②분양가 규제는 주택업체 간의 경쟁력을 약화시켜 주택산업의 생산성을 저하시킨다.
③민간에서의 신규주택공급을 위축시킴으로써 중고주택의 가격을 상승시킨다.
④도시화ㆍ인구집중 등의 상황에서는 기존주택의 공급이 위축되어 기존주택의 가격수준도 상승한다.
⑤ 주택의 과소비는 물론 저소득층의 주택난 심화를 초래한다.
2) 분양가 자율화의 문제점
분양가격이 급격히 상승하고 대형주택 위주로 주택공급이 이루어짐으로써 저소득층의 부담을 가중시킨다.
3) 분양가 자율화의 장점
① 가수요를 진정시키고 실수요자 중심의 시장이 형성된다.
② 주택건설 수입이 안정되므로 아파트 건설업의 생산성이 향상된다.
③ 아파트 공급시장이 활성화되며 공급량이 증가한다.
④ 신규주택공급 확대에 따라 중고주택가격이 하락하여 신규주택시장과 중고주택시장의 균형이 형성된다.
(2) 선분양제도와 후분양제도
1) 개념
① 선분양제도(先分讓制度) : 착공과 동시에 입주자를 모집하는 방식의 제도
② 후분양제도(後分讓制度) : 주택을 완공하거나 완공 직전에 분양하는 방식의 제도
2) 선분양제도의 장단점
① 주택구입자의 장ㆍ단점 : 주택을 할부로 구입할 수 있으며 입주시점까지의 주택가격 상승분은 주택구입자에게 귀속되나 동시에 가격의 하락 위험을 부담하고 주택건설사업의 중단으로 인한 위험도 부담한다.
② 주택건설업체의 장점 : 부족한 건설자금의 확보가 가능하며, 착공 후 완공 시점까지 기간 동안의 위험을 구입자에게 전가시킬 수 있고 주택공급의 주도권을 갖게 된다.
3) 후분양제도의 장점
① 공급자 중심의 주택시장을 수요자 중심으로 바꿀 수 있다.
② 분양권이나 주택에 대한 투기가 감소할 수 있다.
③ 착공 후 완공 시점까지 발생할 수 있는 가격상승 이익이 주택건설업체에 귀속된다.
④ 주택건설업체의 경쟁력 강화에도 도움을 줄 수 있다.
4) 후분양제도의 단점
① 주택건설자금 비용 증가로 인해 주택분양가가 상승된다.
② 주택구입대금을 일시에 지불해야하므로 저소득층이 분양 받을 수 있는 기회가 원천적으로 봉쇄된다.
③ 선분양제에서 발생했던 주택자금 저축 효과가 감소된다.
④ 수익이 되는 중대형 주택 위주로 주택이 공급될 수 있다.
⑤ 시행초기에는 주택공급에 공백이 생겨 일시적으로 주택가격이 상승할 수 있다(단기현상).
⑥ 자금조달이 어려워져 주택건설업체의 연쇄도산 등 부작용이 속출하거나 공급량이 감소될 수 있다.
5) 후분양제도의 보완방법
① 주택건설업체가 건설자금을 쉽게 조달할 수 있도록 프로젝트 파이낸싱을 활성화하여야 한다.
② 주택구입자에 대한 장기저리의 주택구입자금 융자제도가 필수적이다.
③ 부동산투자회사를 통한 주택공급 활성화를 도모해야 한다.

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부동산,   부동산투자,   토지정책,   주택정책