부동산 투자와 포트폴리오 이론

소개글

부동산 투자와 포트폴리오 이론에 대한 보고서 자료입니다.

목차

[1] 투자(Investment)의 정의

[2] 부동산 투자와 투기
1. 투자성 부동산의 특성
2. 부동산 투자의 장점
3. 부동산 투자의 단점
4. 부동산 투기의 정의
5. 부동산 투기의 역기능과 순기능
6. 부동산 투자와 투기의 차이

[3] 부동산 투자의 수익과 위험
1. 부동산 투자의 수익률
2. 시장가치와 투자가치
3. 부동산 투자의 위험
4. 부동산 투자위험과 수익률과의 관계

[4] 부동산 투자 분석 기법
1. 할인현금 수지분석법
2. 비율분석법

[5] 부동산 투자와 포트폴리오 이론
1. 재산 투자의 3요소
2. 포트폴리오 이론

본문내용

선순위를 알려주는 주요지표가 된다.
① 내부수익율법이란 미래의 현금유입의 현가와 현금유출의 현가를 동일하게 하는 수익률 곧, 내부수익률을 구하여, 그것과 기대수익률을 비교하여 투자가치를 평가하는 방법이다.
② 내부수익률이란 ‘NPV＝0'으로 만드는 할인률이다.
③ 내부수익률이 기대수익률보다 높으면 투자가치가 있다고 평가한다.
즉, 투자가 원하는 요구수익률이 연 10%인데, 현금흐름인(Cash Flow)에 따른 내부수익률(IRR)이 9%인 경우에는 이 투자안을 선택하지 않을 것이며, 10% 이상의 내부수익율이 확보되는 투자대안에 대해서는 이를 취득하게 될 것이다.
(3) 순현가법과 내부수익률법의 비교
① 순현가법을 내부수익률법보다 우수한 투자분석 기법으로 본다.
② 일반적으로 순현가법을 경제성분석 기법 가운데에서 가장 우수한 것으로 평가한다.
비율분석법
일반투자자나 금융기관들은 투자에 대한 위험을 평가하기 위하여 현금수지를 여러 가지 비율로 분석하고 있다. 예를 들어
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부동산 투자와 포트폴리오 이론
일반적으로 투자자산이 한 곳에 편중됨으로써 생길 수 있는 위험을 줄이기 위해 합리적인 다수의 자산의 결합을 포트폴리오(Portfolio)라고 한다. 한 종류의 자산에만 투자하는 것이 아니고 여러 자산에 투자함으로써 자산의 조합(Combination of Assets)인 포트폴리오를 소유하게 된다. 포트폴리오의 일차적 목표는 분산투자를 통한 투자위험의 감소에 있다고 할 수 있다. 그러나 투자수익과 투자위험은 상반관계(Trade Off)에 있으므로, 일정한 기대수익에 대해서 위험을 최소화시키거나, 일정한 위험에 대해서 기대수익을 최대화시키는 효율적 분산투자(Efficient Diversification)를 하는 것이 포트폴리오의 궁극적인 목표가 된다.
재산 투자의 3요소
(1) 증권의 환금성(Liquidity)과 수익성(Productivity)
증권은 주가의 상승과 이익배당으로 수익성이 높은 편이고 매매가 용이하므로 환금성에 있어서는 유리하다. 그러나 증권은 안전성이 떨어진다.
(2) 예금의 안전성(Security)과 환금성(Liquidity)
은행예금은 환금성이 신속하여 원금이 보장되는 안전성이 있다. 그러나 수익성에 있어서는 부동산이나 증권보다 불리하다.
(3) 부동산의 수익성(Productivity)과 안전성(Security)
토지는 영속성이라는 물리적 특성으로 최고의 안전성이 보장되고, 부증성이라는 특성으로 수익성이 높이 평가된다. 그러나 부동산은 처분에 시간을 필요로 하므로 환금성에서 매우 불리하다.
포트폴리오 이론 박정식외 2, 현대재무관리, 다산출판사, 2005. p.246
(1) 의의
① 이는 자산이 한 곳에 집중되어 있을 경우에 발생할 수 있는 위험을 제거하기 위해, 자산을 분산함으로써 안정된 결합편익(Combined Benefit)을 획득할 수 있도록 하는 자산 관리의 한 방법이다.
② 단순히 여러 개의 자산을 결합한다고 해서 좋은 결과를 얻는 것은 아니므로, 투자대안이 가지고 있는 위험과 수익을 잘 분석하여 최선의 결과를 얻을 수 있도록 포트폴리오를 구성해야 한다. 이것을 포트폴리오 관리라고 한다.
(2) 부동산 포트폴리오의 한계
① 부동산은 분할이 어렵다.
② 포트폴리오 모형은 단기적인데 부동산 투자는 장기적이다.
③ 부동산 투자에는 투자자의 능력에 따라 수익률이 다르게 나타나므로 평균적인 수익률을 산정하기가 어렵다.
④ 토지종합소득세 등의 세율이 투자자별로 다르기 때문에 세후의 수익의 산정이 어렵다.
⑤ 부동산시장은 부동산의 특성 때문에 본원적으로 불완전성을 가지고 있어 부동산에 관해서 포트폴리오 이론을 적용하는 데는 한계가 있게 된다.

키워드

부동산,   부동산투자,   포트폴리오