부동산투자의 위험과 수익분석

소개글

부동산투자의 위험과 수익분석에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 부동산투자의 의의

2. 부동산투자의 특징과 속성

3. 부동산투자의 장점과 단점

4. 부동산 투기

5. 부동산투자와 투기의 중요 차이 비교

6. 부동산 투자관리

7. 부동산투자 결정시 고려사항

8. 투자결정의 주요변수

9. 부동산투자의 결정 과정

본문내용

크고 표준편차도 큰 경우이다. 이 같은 상황에서는 평균-분산법으로는 의사결정을 할 수가 없다.
이때 어느 대안을 선택하느냐는, ㉠ 투자자가 위험을 감수하려는 정도, ㉡ 추가소득에 대한 추가위험의 정도에 달려 있다.
【표 2-3】위험과 수익의 예
투자대안
기 대 치
위 험
A
1,000만원
141.4만원
B
1,200만원
160.0만원
(4) 변이계수(변동계수 : Coefficient of Variation)
변이계수란 기대수익의 평균에 대한 표준편차의 상대적 비율을 나타낸 값을 말한다. 즉, 기대수익률의 단위당 위험도를 측정하는 것으로, 변이계수의 값은 0에서 1사이에서 측정되며, 변이계수가 높다는 것은 수익 단위당 위험의 크기가 크다는 것을 말하는 것이다. 위 투자대안 A와 B와 관련하여 새로운 투자대안 C의 기대소득은 1,210만원으로 투자대안 B에 비해 조금 증가하는데 반해, 위험은 2000만원으로 대폭 증가한다고 하자. 그렇다면 대부분의 투자자들은 투자대안 B를 선택할 것이다. 변이계수는 추가소득에 대한 추가위험의 정도로서 단위수익률당 위험도를 나타낸다. 다른 조건이 일정할 경우, 변이계수는 낮을수록 위험이 작아져서 선호된다.
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7. 투자결정에서 위험의 처리방법
(1) 위험한 투자를 제외시키는 방법
안전한 곳에만 투자하여 투자자금을 잃지 않도록 하는 방법이며 안전한 투자수단으로 정부채권이나 정기예금 같은 것을 들 수 있다. 이러한 식의 투자방법을 위험한 투자를 제외하는 방법이라 한다.
위험에는 부정적인 효과만 있는 것이 아니라 긍정적인 효과도 있기 때문에 위험한 투자를 무조건 제외시키는 방법은 바람직한 방법이 되지 못한다.
(2) 보수적 예측방법
투자수익을 가능한 한 낮게 예측하고 그것을 기준으로 투자결정을 하는 것이다. 투자수익을 최대, 중간, 최소로 추계하고 그 중에서 최소추계치(最小推計値)를 판단기준으로 삼는 것이다. 이 같은 위험처리 방법은 투자추계를 하향 편성함으로써 미래에 발생할지도 모를 위험을 상당수 제거할 수 있다는 가정에 근거를 두고 있다.
보수적 예측방법의 문제점에는, 위험을 회피할 수단은 될지는 몰라도 부를 극대화할 수 있는 방법이 되지 못한다.
(3) 위험조정할인율의 사용
장래 기대되는 소득을 현재가치로 환원할 때 위험한 투자일수록 높은 할인율을 적용하는 것이다. 투자에 대한 요구수익률을 결정하는 데에 있어서 감수해야 하는 위험의 정도에 따라 위험할증율을 더해 가는 것이다. 이 방법이 현재 널리 쓰이고 있는 것은 현금수지의 변동가능성을 계량화하기 쉽고 측정된 결과를 비교하기 편리하므로 개념적으로 우수한 접근법이다.
위험조정할인율의 문제점으로는, 위험을 조정하기 위한 값으로 과연 얼마를 부과해야 하는가와 위험이 시간에 따라 일정한 비율로 증가한다고 가정하는 데 있다. 따라서 이 방법은 또한 장래 매 기간마다 예상되는 현금수지를 단 하나의 위험조정률(r)로 할인한다. 하나의 위험조정할인율을 사용한다는 것은, 현금수지에 대한 매기간의 위험이 똑같다는 것을 의미한다. 만약 기간별로 위험이 다르다고 하면, 서로 다른 할인율을 사용해야 할 것이다. 따라서 미래소득을 할인하는 데에 단 하나의 위험조정할인율을 사용하게 되면, 그 결과가 정확하지 못할 가능성이 많다.
(4) 분산투자(투자대상의 다양화, Diversification)
포트폴리오 투자전략에 의한 투자방안으로 투자자금을 한 가지 투자대안에만 집중하지 않고 여러 자산에 분산투자를 함으로써 기대수익률은 감소시키지 않으면서 위험을 감소시키는 분산효과를 추구할 수 있다.
(5) 듀 딜리젼스(Due Diligence)
듀 딜리젼스란 잠재적 투자수요자 또는 대출자가 위험을 감소시키기 위하여 해당부동산의 투자수익 및 가치에 영향을 미칠 금융적ㆍ법적ㆍ환경적요소 등 모든 사항에 대하여 충분한 현장조사를 수행하는 자산실사를 말한다.
(6) 매각전략과 최적보유기간(Exit Strategy and Optimal Holding Period)
국가 및 지역의 경제동향, 시장의 수급상황이나 건축양식 및 공법의 유형 등은 시간의 경과에 따라 변화함으로 부동산의 보유기간이 너무 장기간일 경우 자산가치의 손실이 발생할 수 있으므로 적당한 시점에 보유부동산을 처분하는 전략이 수립되어야 한다.
8. 감응도분석(민감도분석-Sensitivity Analysis)
민감도(감응도)분석이란 수익에 영향을 주는 각종 위험요소를 변동시켰을 때, 수익에 어느 정도의 영향을 주는가를 분석하는 것을 말한다. 이런한 분석을 하는 이유는 투자수익에 가장 큰 영향을 주는 위험요소를 분석하여, 이에 대한 적절한 대비를 하기 위함이며, 민감도가 크게 분석되는 투자안의 경우 위험이 가장 높다고 할 수 있다.
투자효과를 분석하는 모형에서 다른 조건이 일정하다고 할 때, 위험의 내용이 산출결과에 어떠한 영향을 미치는가를 파악하는 방법으로, 투자효과를 분석하는 모형의 투입요소인 예상임대료, 영업경비, 공실률, 감가상각법, 보유기간, 가치의 변동 등이 개별적 또는 집단적으로 변화했을 때 투자에 대한 순현가나 내부수익률이 어떻게 변화하는가를 분석하는 방법이다.
예를 들어, 임대료가 20% 상승했더니 순현가가 30% 상승하고, 세금이 5% 감소했더니 순현가가 10% 증가하고, 공실률이 10% 감소했더니 순현가가 15% 증가하는 경우의 투입요소별 민감도는 임대료가 30% ÷ 20%=1.5이고, 세금이 10% ÷ 5%=2이고, 공실률이 15%÷10%＝1.5이다. 이 경우는 민감도가 가장 큰 절세정책이 가장 유효하다. 따라서 감응도 분석은 투자분석에 가장 민감하게 영향을 주는 요소를 파악할 수 있기 때문에 투자정책에 유효하다.
감응도분석은 감정평가에 있어서 수익방식 중 할인현금수지분석법(DCF법)에 활용되며, 회귀분석법에 있어서 회귀계수는 민감도의 크기를 나타낸다고 할 수 있다. 따라서 이 분석으로부터 투자수익에 가장 민감하게 영향을 주는 요소가 무엇인가를 파악할 수 있다.
감응도가 큰 투자일수록 순현가의 변동이 심하고 더 위험한 투자로 평가한다. 부동산에서는 투자분석뿐만 아니라 부동산평가ㆍ부동산금융ㆍ부동산관리 등 다른 분야에서도 흔히 사용되고 있다.

키워드

부동산,   부동산투자,   부동산투기,   위험분석