[부동산관리]부동산관리(부동산자산관리)의 유형, 의의, 부동산관리(부동산자산관리)의 업무, 부동산관리(부동산자산관리)의 기술, 부동산관리(부동산자산관리)의 투자, 부동산관리(부동산자산관리)의 국유부동산

소개글

[부동산관리]부동산관리(부동산자산관리)의 유형, 의의, 부동산관리(부동산자산관리)의 업무, 부동산관리(부동산자산관리)의 기술, 부동산관리(부동산자산관리)의 투자, 부동산관리(부동산자산관리)의 국유부동산에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 부동산관리(부동산자산관리)의 유형
1. 시설관리(facility management)
2. 자산관리(asset management)
3. 기업가적 관리(entrepreneurial management)

Ⅲ. 부동산관리(부동산자산관리)의 의의

Ⅳ. 부동산관리(부동산자산관리)의 업무
1. 내무부의 부동산관리업무
2. 건설교통부의 부동산관리업무
3. 국토정보센터의 부동산관리업무
4. 대법원의 부동산관리업무
5. 종합

Ⅴ. 부동산관리(부동산자산관리)의 기술

Ⅵ. 부동산관리(부동산자산관리)의 투자

Ⅶ. 부동산관리(부동산자산관리)의 국유부동산
1. 지방자치단체의 국유부동산 관리제도 개선
2. 국유재산의 효율적 관리를 위한 인센티브제도 도입
3. 국유재산 관리의 외부전문기관 위탁 확대

Ⅷ. 결론

참고문헌

본문내용

국유재산 확대보존 및 활용도 제고 노력에 상응한 인센티브 부여를 제도화할 필요가 있다.
이를 위해 정부는 국유재산법시행령을 개정하여 무주부동산 발굴이나, 무단점유된 국유재산에 대한 변상금 징수실적이 우수한 공무원에 대한 포상제도를 도입하여 국유재산 확대보존 추진을 유도하고, 부동산 신탁민자유치임대 활성화를 통한 유휴부동산 개발실적이 우수하여 국가 재정수입 증대에 기여한 공무원에 대한 포상제도를 도입하여 국유재산 활용도 제고를 유도할 수 있는 제도적 기반을 마련하였다.
3. 국유재산 관리의 외부전문기관 위탁 확대
우리나라 국유재산 관리조직의 문제점으로는 무엇보다도 업무량에 비해 조직이 너무 빈약하고, 그나마 그 조직마저도 분산되어 있어 효율적으로 운영되지 못하고 있다는 점을 들 수 있다.
즉, 우리나라는 국유재산관련 정책수립, 국유재산관련 제도정비 등 국유부동산 관리를 총괄하는 총괄청으로서 재정경제부 내의 1개과(국유재산과)가 담당하고 있으나, 이는 가까운 일본의 6개과 2개실 및 대만의 7개과 3개실의 총괄청 조직과 비교할 때 상당히 부족한 실정이라고 볼 수 있다.
또한, 우리나라는 행정보존재산의 관리는 중앙 행정기관에서 직접 담당하고, 총괄청 소관 잡종재산은 총괄청이 지방자치단체에 위임하여 관리하고 있는 등 국유재산 관리조직이 분산되어 있어 효율적인 집중 관리가 이루어지지 않고 있는 실정인데 비해, 주요 선진국의 국유재산 관리조직이 총괄청 집중관리 방식으로 운영되고 있는 점과 대비되고 있다.
그러나 우리나라의 국유재산 관리조직이 외국에 비해 작은 실정이라고 하더라도, 조직을 확충하고, 담당 인원의 수를 확대하는 것만이 국유부동산을 효율적으로 관리하기 위한 필수요건은 아니라고 생각한다.
더구나, 국유재산의 관리를 반드시 국가기관이 담당해야 할 이유도 없는 것이다. 문제의 핵심은 국유재산을 효율적으로 관리하는 것에 있기 때문에 이를 감당할 수 있는 조직이라면 민간기관에게 위탁하는 것도 좋은 대안이 될 수 있다고 본다.
정부는 이미 외부전문기관에 국유재산의 관리를 부분적으로 위탁하여 왔으며, 이번 국유재산법 및 동법시행령 개정을 통해 국유재산의 관리를 위탁할 수 있는 외부전문기관의 범위를 확대하였다. 앞으로 그 성과를 보아가며, 국유재산의 외부위탁 확대 여부를 결정하여야 하겠지만, 국유재산 관리의 공공성, 안정성을 확보하는 범위내에서 경쟁의 원칙을 도입하여 효율적인 관리조직을 갖추어 나갈 계획이다.
Ⅷ. 결론
부동산투자에 있어서 대출조건과 임대차계약의 내용은 투자의 수익성과 위험에 막대한 영향을 미친다. 대출과 자기자본(Equity)으로 부동산을 매입하여 전체를 임대하는 경우를 생각할 때, 임대료에 관리비가 포함되는 것으로 가정하면 자기자본수익률은 임대료에서 이자비용을 제한 것이 된다.
임대료와 이자비용은 반드시 같은 방향으로 움직인다는 보장이 없다. 경기상승에 의한 투자자금 수요의 증가로 이자율이 상승하는 경우 임대료도 같이 상승하는 경향을 띄겠지만 이자율상승이 경제전반에 영향을 미치는 신용위험의 상승으로 인한 것일 경우 이자율상승은 공실률의 증가와 임대료하락을 수반하는 것이기 쉽다. 경기악화로 임대료와 더불어 시장금리가 하락하는 경우에도 대출금리가 고정금리로 되어있으면 손실은 피할 수 없다.
대출계약은 소유주와 대출자간에 금리위험을 배분하며 임대차계약은 소유주와 임차인간 임대료변동 위험을 배분한다. 대출 및 임대차계약으로부터 위험을 최소화하기 위하여 임차인, 임대인 및 대출자들은 인플레이션, 경제성장 등의 요소가 임차수요 및 임대료수준과 투자자금의 가용규모 및 요구금리가 어떻게 영향을 미치는지 잘 이해해야 한다.
대출금리는 자금수요와 자금공급 및 당해 대출의 위험도에 의하여 결정된다. 부동산금융 대출수요의 결정요인은 경제전망, 지역경기, 당해 부동산 형태에 대한 수요와 공급 등이며, 금융공급은 시중의 유동성, 향후 금리변동전망, 부동산 대출에 대한 위험수준평가 등에 의존한다. 부동산금융을 제공하는 대출자측은 대출위험을 최소화하고 수익을 극대화하기 위하여 다양한 대출조건들을 제시한다. 먼저 대출자들이 직면하는 일반적인 위험들을 살펴 본 후, 고정금리 대출과 상환방법의 조정, 변동금리 대출과 위험, 대출수수료의 존재 등에 관하여 논의해 나가기로 하자.
차입자측이 원리금에 대한 채무상환의무를 이행하지 않을 위험이다. 위험의 강도는 차주의 신용도나 대출의 내용에 따라 다르다. 채무불이행 가능성이 있다면 대출자는 대손가능성을 축소하기 위하여 프리미엄을 징수한다. 즉 대출금리를 올린다.
현재시점에서의 대출거래금리는 시장참여자들이 미래의 변수에 대한 예측치의 합의점을 반영하여 결정되는 것이다. 그러나 향후 경제전반의 자금의 수급, 인플레수준 등에 따라 대출자들의 자금코스트는 변화하여 대출로부터 손실이 발생할 위험이 따른다. 금리위험은 기본적으로 자금코스트와 대출금리의 차이에서 발생하는 것으로 특히 고정장기대출에서 더욱 위험이 크다.
금리하락국면에서 대출이 조기상환 되면 대출자들은 최초대출금리에 의해 얻을 수 있었던 이자수입을 상실하게 되며, 최초대출금리보다 낮은 실제금리에 자금을 운용할 수밖에 없다.
대출이나 투자자산에서 유통시장이 존재하거나 또는 시장성이 높다면 매각하기 어려운 자산보다 낮은 수익률 프리미엄이 형성된다. 부동산대출은 유통시장의 미발달로 상대적으로 높은 프리미엄을 지급해야 한다.
부동산에 대한 과세취급, 임대료 규제, 금리수준에 대한 규제 등은 대출자들이 대출실행 후에 직면하는 사항들이다. 대출자들은 이러한 상황들이 발생할 가능성을 점검해야 하며 이러한 위험부담을 보상받을 수 있도록 만전을 기해야 한다.
참고문헌
김병호(2006), 부동산관리에 있어서 관리비용의 효율적 절감방안에 관한 연구, 상명대학교
박종휘(2009), 부동산관리 성과에 영향을 미치는 결정요인 연구, 연세대학교
유원상 외 2명(2008), 부동산관리계획의 이론적 고찰 및 작성사례, 한국부동산학회
윤준선, 이창석 외 3명(2011), 부동산 자산관리의 비밀, 형설출판사
오영준(2011), 국가귀속 부동산관리의 책임과 통제, 강원대학교
정승영(2009), 부동산자산관리통계학, 부연사

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