[부동산경기][부동산투기][부동산세제][부동산 경매제도][자산유동화제도][부동산 평가][부동산]부동산경기와 부동산투기, 부동산세제, 부동산 경매제도, 자산유동화제도, 부동산 평가 고찰(부동산, 부동산투자)

소개글

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목차

Ⅰ. 개요

Ⅱ. 부동산 경기변동과 투기
1. 부동산 경기와 투기
2. 부동산 경기와 거시경제변수의 관계
1) 지가와 거시경제변수
2) 주택가격과 거시경제변수의 관계

Ⅲ. 부동산세제 현황
1. 보유과세
2. 자본이득세제
3. 기타 부동산세제

Ⅳ. 부동산 경매제도
1. 부동산 경매제도와 경매절차
2. 부동산경매제도의 문제점
1) 경매물품에 대한 정보의 불확실성
2) 실질적 소유권 획득에 시간적, 경제적 불확실성 문제

Ⅴ. 부동산 평가
1. 시장 개황
2. 평가 기법의 변화
3. 평가 시장의 변화

Ⅵ. 자산유동화제도의 조기정착을 위한 준비와 과제
1. 유동화 자산의 공신력 확보와 평가주체의 문제
2. 가치평가의 객관성 확보와 평가기준의 문제
3. 부동산 문화와 정보에 관한 문제

본문내용

에 대한 최소한의 안정성이 보장되어야 한다. 이를 위해서는 우선적으로, 유동화 업무를 전담하는 전문회사(SPC) 또는 중개회사와 평가주체의 공신력이 확보되어야 한다. 현행 ?자산유동화에관한법률? 제4조 및 ?자산유동화업무처리에관한규정? 제5조 등은 유동화자산(채권)의 평가업무를 담당하는 평가기관을 ?증권거래법시행규칙? 제36조의 13의 규정에 의한 외부평가기관을 준용하도록 하고 있다. 그러나, ?증권거래법시행규칙? 제36조의 13의 규정에 의한 외부평가기관은 상장법인의 합병시 합병비율의 적정성을 산정하는 전문기관으로서 증권회사?신용평가회사?회계법인으로 한정되어 있다. 이는, 당해 유동화 자산의 성격?내용 및 가치평가의 본질을 간과하고 있는 것으로서 감정평가 기관으로의 변경이 요구된다.
미국의 경우 ’89년 부실금융기관의 정리 등 경제불황 극복 과정에서 ?금융기관개혁구제강화법(FIRREA : Financial Institution’s Reform, Recovery and Enforcement Act)?을 제정하면서부터 연방재정과 관련한 금융기관 담보 등의 부동산 거래행위시 감정평가를 의무화하고 통일된 감정평가기준에 의하도록 하는 등 정부에 의해 조정?운영되는 공인감정평가제도를 도입하고 있다. 즉, ?금융기관개혁구제강화법?의 시행으로 1991.7.1부터는 모든 연방거래(금융포함)에 따른 감정평가는 반드시 주정부 공인감정평가사에게 의뢰토록 명문화하고, 금융기관(FNMA, FHLMC, GNMA, RTC 등)은 감정평가가 필요한 경우 정부가 공인하는 감정평가사(SCA, SLA 등) 또는 MAI(Membership of Appraisal Institute)에 의한 평가서를 첨부하도록 하였으며, 감정평가재단(AF : Appraisal Foundation)에 의한 통일된 감정평가실무기준(USPAP : Uniform Standards of Professional Appraisal Practice)의 가이드라인을 준수하도록 규제하고 있다.
즉, 미국은 종전 민간차원의 전문가 집단이 정부의 간섭 없이 시장자율에 따라 자율적인 능력과 기준, 방법에 의거 영업활동을 영위하던 방식에서 일정한 규제와 통일된 평가기준에 의하도록 규제를 강화하였다. 이는 부실평가로 인한 금융사고를 방지하고 일반에게 보다 많은 신뢰를 제공하기 위한 것으로 자산평가의 과정에서 공신력의 문제가 무엇보다 중요하다는 것을 의미한다. 따라서, 우리나라의 경우에도 시장이 성숙되기 전까지는 평가주체를 조직?인력?자질?신뢰성 등 대외적인 공신력을 갖춘 전문평가기관에 위탁하는 방안을 검토할 필요가 있다.
2. 가치평가의 객관성 확보와 평가기준의 문제
자산가치 평가의 객관성은 신뢰성?공정성과 함께 공신력의 요소가 된다. 또한, 객관성은 신뢰성의 기초가 되며, 공정성?경험과 능력?자료와 정보?평가기법 등을 바탕으로 한다. 따라서, 자산평가의 객관성을 확보하기 위해서는 기본질서인 신용과 정직성, 성실과 봉사정신, 친절하고 신속한 서비스, 풍부한 경험과 자질에 의한 평가서의 작성 등이 기초가 되어야 한다. 한편, 평가기법은 평가의 객관성 확보를 위한 가장 중요한 요소이며, 자산유동화제도가 제대로 정착되기 위한 기초가 된다. 그러나, 정부주도형의 공적평가제도를 채택하고 있는 우리 나라의 경우 토지의 평가는 음성화된 부동산 시장환경 속에서 공시지가에 전적으로 의존하고 있는 실정이며, 복합부동산은 임대형?상업용?산업용?주거용 등에 상관없이 일률적으로 토지가격과 건물가격의 단순합산방식에서 탈피하지 못하고 있는 실정에 있다. 따라서, 우선 공시지가 기준 평가는 보상?과세 등 지역간 가격균형 유지와 형평성이 특별히 수반되는 경우에 한하여 제한적으로 적용하는 방향으로 개선?보완되어야 하며, 시장가격(Market Value)을 꾸준히 분석하고 응용하여 수익방식의 적용 체계를 조속히 구축하여야 할 것이다. 한편, 담보로 제공된 유동화 자산의 가치평가?위험도 및 신용상태 등을 주기적으로 점검하여 예상치 못한 가치의 하락에 대하여 방어(hedging)할 수 있도록 하여야 한다. 특히, 제도 도입의 초기에는 미국의 경우와 같이 1～2년을 주기로 유동화 채권 또는 증권의 가치평가를 실시하여 관리에 신중을 기할 필요가 있다. 또한, 국내시장의 경우 새로운 평가기법의 도입 못지 않게 주변여건 즉, 부동산 금융, 기업회계?세무, 경영?관리, 부동산 지표와 정보, 소비자 관행 및 국민의 인식 등 현실시장 적용을 위한 제반 환경이 동시에 조성되어야 한다.
3. 부동산 문화와 정보에 관한 문제
일반적으로 새로운 제도가 도입되는 과정에서는 기존 문화와의 충돌 내지 공존이 있게 마련이며, 기존의 문화는 새로운 제도가 정착되기 위한 정신적?이념적인 바탕을 제공하여 준다. 따라서, 자산유동화제도에 대한 기존의 부동산 문화와의 접목을 위한 시도는 자산 유동화의 올바른 정착을 위한 중요한 단계임에 틀림이 없다. 그러나, 우리 나라의 부동산 시장과 문화는 자료의 폐쇄성 및 지하경제성, 인식(mind)의 낙후성, 거래의 불투명성 등 후진적 요소를 그대로 갖고 있다. 이러한 시장환경에서는 자산유동화제도가 정상적으로 정착되리라는 것은 한낱 기대에 불과할 것이다.
따라서, 부동산 증권화가 성공하기 위해서는 무엇보다 부동산 중개(거래)시장에 있어서 정보의 D/B화가 조속히 완성되어야 한다. 즉, 수익환원기법?부동산 정보체계 구축 등 부동산 상품에 대한 신뢰할 수 있는 투자 정보의 구축이 시급하며, 주가?채권지수와 같이 수익성을 측정할 수 있는 구체적인 투자?임대 지수(Index, Parameter)가 조속히 개발되어야 한다.
다행히도, 건설교통부의 지원하에 한국감정원에 설치된 ?부동산정보센터(REIC; Real Estate Information Center)?는 국내외 부동산 상품에 대한 투자정보?거래정보 등의 체계화에 박차를 가하고 있으며, 감정평가연구소의 ?수익환원기법 전담반?에서는 수익환원기법의 연구와 실무 적용을 위한 노력을 서두르고 있는 점 등을 볼 때, 앞으로는 보다 투명하고 객관적인 시장자료와 고도화된 평가기법을 기초로 한 공정하고 선진적인 거래질서가 확립될 것으로 기대된다.

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